TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [Z] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe GABURRO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C7A

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #98

Madame [S] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #98

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 03 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C7A

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 12 janvier 2001 à effet le 1er janvier précédent, Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] ont donné à bail à Monsieur [Z] [N] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 4] lots 17 et [Adresse 1], moyennant un loyer de 1671,67 francs (1630,90+40,77) outre 276 francs de provision sur charges.

Faisant suite à des plaintes de copropriétaires et par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] ont fait assigner Monsieur [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,l’expulsion de Monsieur [Z] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin et avec séquestration des objets mobiliers,sa condamnation à leur payer la somme de 2760,75 euros d’impayés de loyers et de charges, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal depuis l’assignation, avec capitalisation des intérêts, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges jusqu’à la libération des lieux,sa condamnation à leur payer la somme de 3000 euros de dommages et intérêts,sa condamnation à leur verser 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 17 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience, Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif et a actualisé sa créance à la somme de 792,56 euros, échéance de septembre 2024 incluse.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [N] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni enfin n’a fait connaître les motifs de son absence. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] ont été autorisés à communiquer par note en délibéré au plus tard le 11 octobre 2024 toute pièce complémentaire pour étayer des dégradations éventuelles contemporaines de Monsieur [Z] [N].

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] ont communiqué une note en délibéré le 8 octobre 2024.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article VIII du contrat de bail objet du litige (page 4), le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de l’article VIII du contrat de bail (page 4).

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] produisent aux débats un courrier du 20 octobre 2022 de leur gestionnaire locatif adressé à Monsieur [Z] [N] le mettant en demeure de « cesser immédiatement d’encombrer les parties communes, de dégrader les éléments d’équipements communs de l’immeuble ». Dans une lettre du 26 octobre suivant à l’attention des bailleurs, le syndic de copropriété rapporte les plaintes des résidents de l’immeuble selon qui notamment Monsieur [Z] [N] « encombre régulièrement les parties communes avec des poubelles malodorantes qu’il laisse sur le palier pouvant ainsi attirer des nuisibles, mais aussi avec un frigo laissé à l’abandon ». Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] communiquent également une assignation du syndicat des copropriétaires à leur encontre en date du 31 octobre 2023 en raison des troubles de jouissance paisibles récurrents invoqués par les résidents de l’immeuble. Il y est annexé un constat de commissaire de justice du 10 octobre 2023 avec photographies, montrant que les communs à proximité de l’appartement pris à bail par Monsieur [Z] [N] sont encombrés d’une « table pliante, un parapluie, une valise, un sac de couchage et un sac à dos en cuir ». Dans ce contexte, un résident a déposé une main courante le 6 novembre 2023 pour se plaindre d’avoir surpris le 10 octobre précédent vers minuit Monsieur [Z] [N] « en train de frapper la porte de l’ascenseur et de crier » et d’avoir été insulté en ces termes : « casse-toi, espèce d’hypocrite, je m’en branle de ton fils ». Un autre résident expose le même jour aux policiers qu’un voisin a vu Monsieur [Z] [N] faire « des inscriptions au marqueur bleu (…) sur les boîtes aux lettres ».

Dans le même temps, Monsieur [Z] [N] a généré une dette locative constante depuis le 19 juillet 2022 (à l’exception de novembre 2022), dont le montant est toujours supérieur à un mois de loyer. La dette locative demeure d’actualité au jour de l’audience le 7 octobre 2024 à hauteur de 792,56 euros

La preuve est donc suffisamment rapportée par les différentes pièces, relatant des éléments suffisamment graves, précis et concordants, que Monsieur [Z] [N] adopte un comportement en infraction avec les règles du bail prévoyant une occupation paisible et sans aucune nuisance, de même un paiement du loyer aux termes convenus, et ce depuis plusieurs années en ce compris à l’époque contemporaine.

Ce comportement en ce qu’il est par ailleurs répétitif, et sans considération pour l’impact qu’il peut avoir pour le voisinage, lequel a exprimé une véritable lassitude et une incompréhension face à la persistance de la situation malgré de nombreuses dénonciations, constitue un trouble de jouissance du logement et est constitutif d’un manquement grave et réitéré aux clauses et conditions du bail comme à l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989. La résiliation du bail sera en conséquence prononcée, selon les modalités de l’article L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’impayé de loyers et de charges et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le décompte du 2 septembre 2024 produit aux débats par Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] fait état d’un arriéré de loyers et de charges de 792,56 euros, terme de septembre 2024 inclus. Absent à l’audience, Monsieur [Z] [N] n’apporte par définition aucun élément pour en contester le principe ni le montant. Il sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant en revanche de la capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 15 avril 2023.

Monsieur [Z] [N] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, l’article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] font l’objet d’une assignation de la part du syndicat des copropriétaires en raison des troubles de jouissance paisibles subis de longue date par la copropriété et ce, malgré les courriers envoyés par le gestionnaire locatif au locataire.

Monsieur [Z] [N] sera en conséquence condamné au paiement de 500 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Monsieur [Z] [N] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 21 juin 2013 entre Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] et Monsieur [Z] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 5] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] la somme de 792,56 euros d’arriéré de loyers et de charges, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 15 avril 2024 ;

RAPPELLE que Monsieur [Z] [N] reste tenu par les termes du contrat jusqu’à ce jour, en particulier s’agissant de son obligation de paiement des loyers et des charges ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à verser à Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à verser à Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] la somme de 500 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [V] [B] et Madame [S] [B] 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux

de la protection