TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean-Bernard LUNEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05344 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47SB

N° MINUTE :

9/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 novembre 2024

DEMANDERESSE

L’ASSOCIATION “[Adresse 5] [Adresse 3] CHAUMONT”

Association dont le siège social est situé [Adresse 1]

ayant pour représentant Monsieur [C] [U], Directeur de la Résidence agissant en qualité de délégataire de pouvoirs du Président de l’Association

représentée par Maître Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A0924

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [X]

demeurant [Adresse 6],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 août 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05344 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47SB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01/08/2022, l’Association « [Adresse 5] [Adresse 4]» a consenti une convention d’occupation à M. [F] [X] sur des locaux situés dans le foyer logement de la [Adresse 8], moyennant le paiement d’une redevance de 498 euros et 80 euros de charges pour une période de douze mois renouvelable.

Par acte d’huissier de justice du 5 mars 2024, la bailleresse a fait notifier au locataire la résiliation du contrat de résidence au motif que selon décompte en date du 31 décembre 2023, le montant des loyers impayés s’élevait à 5202 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte d’huissier de justice du 10 mai 2024, l’Association « Foyer Résidence des [Adresse 3] Chaumont» a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement de la redevanceêtre autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [X] obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance avec charges à compter du mois de mai 2024 et au double du montant de la redevance avec charges, à compter de la siginification de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux,

* 7514 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024, date de la notification de la résiliation

* ordonner la capitalisation des intérêts

*2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mai 2024.

À l’audience du 30 aout 2024, l’Association « [Adresse 5] [Adresse 3] Chaumont» maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée s’élève désormais à 9826 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice délivré à étude, M. [F] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [F] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, la convention d’occupation conclu le 1er août 2022 entre l’Association « [Adresse 5] [Adresse 3] Chaumont» et M. [F] [X] contient une clause résolutoire indiquant que que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

La résiliation est notifiée au résident par lettre recommandée avec avis de réception.

Par acte d’huissier de justice du 5 mars 2024, la bailleresse a fait notifier au locataire la résiliation du contrat de résidence au motif que selon décompte en date du 31 décembre 2023, le montant des loyers impayés s’élève à 5202 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement de payer correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et trois termes consécutifs de redevances et que le locataire n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois mois qui lui était accordé, de sorte qu’il M. [F] [X] a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention d’occupation étaient réunies à la date du 5 avril 2024.

M. [F] [X] étant sans droit ni titre depuis le 5 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’Association « [Adresse 5] [Adresse 3] Chaumont» verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 août 2024, M. [F] [X] lui devait la somme provisionnelle de 9826 euros, soustraction faite des frais de procédure.

L’actualisation de la dette locative à l’audience malgré l’absence de comparution du défendeur ne heurte pas le principe du contradictoire dès lors que le montant demandé par le bailleur était prévisible de manière certaine en ce qu’il résulte des impayés de loyer dont le montant est connu de celui-ci.

M. [F] [X] , régulièrement convoqué, n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 5202 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement à titre de provision d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dela redevance et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, à partir du 5 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Association « [Adresse 5] [Adresse 4]» ou à son mandataire.

Il y a lieu de rejeter la demande pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’Association « Foyer Résidence des [Adresse 3] Chaumont» concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisioire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans la notification de résiliation du contrat de résidence en date du 5 mars 2024 n’a pas été réglée dans le mois suivant sa signification,

CONSTATE, en conséquence, que la convention conclue le 1er août 2022 entre l’Association « [Adresse 5] [Adresse 3] Chaumont» , d’une part, et M. [F] [X] , d’autre part, concernant les locaux situés dans le foyer-logement de la [Adresse 8] est résiliée depuis le 5 avril 2024,

DIT n’ y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [F] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés dans le foyer-logement de la [Adresse 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [X] au paiement à titre de provision à l’Association « [Adresse 5] [Adresse 3] Chaumont» d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et les charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 578 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance et les charges dès le 5 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’était la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [F] [X] à payer à titre deprovision à l’Association « [Adresse 5] [Adresse 4]» la somme de 9826 euros (neuf mille huit cent vingt six euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 5202 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [F] [X] à payer à l’Association « Foyer Résidence des [Adresse 3] Chaumont» la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [X] aux dépens comprenant notamment celui de l’assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge