TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07814 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VGL

N° MINUTE : 6/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 décembre 2024

DEMANDERESSE

CAISSE CENTRALE DE REASSURANCE “CCR”, [Adresse 1] – [Localité 5], représentée par M^e Rémy HUERRE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3] [Localité 5], Toque J0109

DÉFENDEURS

Madame [C] [I], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5], non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [U], demeurant [Adresse 6] – [Localité 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 26 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07814 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VGL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 9 novembre 2022, à effet au 14 novembre 2022, la Caisse Centrale de Réassurance (CCR) a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1032 euros et d’une provision sur charges de 95 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [M] [U].

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4473,53 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [I] le 12 octobre 2023.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un nouveau commandement de payer la somme principale de 4924,31 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été de nouveau informée de la situation de Mme [C] [I] le 13 juin 2024.

Ce second commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

Par assignations du 14 août 2024 et du 19 août 2024, la Caisse Centrale de Réassurance (CCR) a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [C] [I], le transport et à la sequestration de ses meubles, et condamner Mme [C] [I] et M. [M] [U] solidairement, par provision, au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération des lieux,

-7482,03 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juin 2024,

-2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À cette audience, la Caisse Centrale de Réassurance (CCR) maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 octobre 2024, s’élève à 9838,13 euros.

La Caisse Centrale de Réassurance (CCR) ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de Mme [C] [I], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [C] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer.

Assigné selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procedure civile, M. [M] [U] n’a pas non plus comparu, ni personne pour lui.

Il sera statué par ordonnance reputée contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La Caisse Centrale de Réassurance (CCR) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 juin 2024. Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte en date du 21 juin 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4924,31 euros n’a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [C] [I] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la Caisse Centrale de Réassurance (CCR) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’ article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En vertu du dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, la Caisse Centrale de Réassurance (CCR) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 octobre 2024, Mme [C] [I] lui devait la somme de 9838,13 euros.

L’acte de cautionnement signé par M. [M] [U] en date du 3 novembre 2023 est régulier en la forme.

En conséquence, Mme [C] [I] et M. [M] [U], sont solidairement tenus à l’obligation de paiement des loyers, indemnités d’occupation, et des charges.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec:

— S’agissant de Mme [C] [I]: intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur le somme de 4924,31 euros, à compter de l’assignation du 14 août 2024 sur la somme de 2557,72 euros, et de la signification du present jugement pour le surplus.

— S’agissant de M. [M] [U]: intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 sur le somme de 4924,31 euros, à compter de l’assignation du 19 août 2024 sur la somme de 2557,72 euros, et de la signification du present jugement pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1032 euros, majoré des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à La Caisse Centrale de Réassurance (CCR) ou à son mandataire.

Mme [C] [I] et M. [M] [U] y seront solidairement condamnés, M. [M] [U] n’y étant toutefois tenu que dans la limite de 3685,87 euros, cette somme correspondant à la limite de

13 524 euros à laquelle M. [M] [U] est solidairement tenu en vertu de l’acte de cautionnement, déduction faite de la somme de 9838,13 euros, correspondante à condamnation ci-avant prononcée au titre de la provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation échus.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [I] et M. [M] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de La Caisse Centrale de Réassurance (CCR) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 novembre 2022 entre La Caisse Centrale de Réassurance (CCR), d’une part, et Mme [C] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 5] est résilié depuis le 13 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [C] [I] et M. [M] [U], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [C] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [C] [I] et M. [M] [U] à payer à La Caisse Centrale de Réassurance (CCR) la somme de 9838,13 euros ( neuf mille trente huit euros et treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 14 octobre 2024, avec:

— S’agissant de Mme [C] [I]: intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024 sur le somme de 4924,31 euros, à compter de l’assignation du 14 août 2024 sur la somme de 2557,72 euros, et de la signification du present jugement pour le surplus.

— S’agissant de M. [M] [U]: intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 sur le somme de 4924,31 euros, à compter de l’assignation du 19 août 2024 sur la somme de 2557,72 euros, et de la signification du present jugement pour le surplus.

CONDAMNE Mme [C] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1032 euros par mois, majoré des charges, à compter du 1er novembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [M] [U] au paiement de l’indemnité d’occupation visée ci-dessus, due à compter du 1er novembre 2024, dans la limite de 3685,87 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [C] [I] et M. [M] [U] in solidum aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2024 et celui de l’assignation du 14 août 2024,

CONDAMNE Mme [C] [I] et M. [M] [U] in solidum à payer à La Caisse Centrale de Réassurance (CCR) la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge