N° RG 24/02525 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IHUK

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— Maître Anne LE PIVERT LEBRUN de la SELARL SEDEX,

— Maître Vincent BARD de la SELARL SELARL BARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Vincent BARD de la SELARL BARD, avocats au barreau de la DROME

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Anne LE PIVERT LEBRUN de la SELARL SEDEX, avocats au barreau de la DROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : C. LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré prorogé pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 05 septembre 2019, Monsieur [S] [U] a vendu à Madame [Y] [N] les lots n° 3 (cave n° 3 en sous-sol) et 9 (appartement situé au 1er étage de 48,28 m²) situé dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 7] et [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété, cadastré section CE n° [Cadastre 5], au prix de 91000 €.

Madame [Y] [N] a été appelée par les époux [W] [J], propriétaires également d’un appartement situé au 1er étage de cet ensemble immobilier, aux opérations d’expertise judiciaire qu’ils avaient initiée à l’encontre de la SCI DU COUCOU, propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée, en raison de désordres résultant supposément de travaux qu’elle avait réalisés, notamment, la démolition de cloisons.

Le 05 février 2021, l’expert judiciaire a déposé son rapport en l’état dans la mesure où les époux [W] [J] ont renoncé à l’expertise.

Par ordonnance de référé du 18 août 2021, le juge des référés saisi par Madame [Y] [N] a ordonné une expertise et missionné Monsieur [L] [P] à cette fin.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 18 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 08 août 2024, Madame [Y] [N] a assigné Monsieur [S] [U] aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, de :

— juger que le logement qu’elle a acheté est grevé de vices cachés,

— fixer son préjudice aux sommes de :

* 2057 € TTC au titre de la maîtrise d’oeuvre,

* 18700 € TTC au titre des travaux de reprise,

* 1557 € au titre du préjudice de jouissance,

— fixer la moins-value affectant le logement vendu à la somme de 22314 € et condamner Monsieur [U] à lui verser cette somme,

— Condamner Monsieur [S] [U] à lui verser la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise qui s’élèvent à la somme de 5807,28 €.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les travaux consistant notamment, en la mise en place d’un ragréage autonivelant, du carrelage directement collé sur le plancher en bois, la démolition des cloisons de distribution existantes en brique, exécutés par Monsieur [S] [U], sont à l’origine de divers désordres évolutifs à savoir, l’affaissement du plancher du séjour, la désolidarisation des joints du carrelage du séjour, la désolidarisation de carreaux situés dans le séjour, l’affaissement du plancher de la salle de bains, des fissures sur la cloison en brique séparant la salle de bain et le hall d’entrée et la porte de la salle de bain qui ne se ferme pas et ne s’ouvre pas complètement, faute pour le vendeur d’avoir procédé préalablement aux travaux de renfort et de stabilisation du plancher existant, mais aussi d’avoir mis en place une natte de désolidarisation du carrelage sur un support bois, en violation des règles de l’art et des DTU.

Elle explique que, étant l’auteur des travaux, il est présumé avoir eu connaissance des désordres au jour de la vente de telle sorte qu’il est tenu de l’indemniser de ses divers préjudices tels que retenus et chiffrés par l’expert judiciaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2025, Monsieur [S] [U] a sollicité du tribunal de :

A titre principal

Juger la demande de Madame [N] irrecevable car infondée ;

En conséquence,

Juger que le bien objet de la vente entre Monsieur [U] et Madame [N] est dépourvu de vices-cachés ;

Débouter Madame [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire

Si par impossible le Tribunal devait néanmoins examiner les demandes de Madame [N],

Juger y avoir lieu à revoir les montants des préjudices de Madame [N] afin de les ramener à de plus justes prétentions.

En tout état de cause

Débouter Madame [N] de sa demande de condamnation aux dépens de l’instance, ce comprenant notamment les frais d’expertise d’un montant de 5.807,28 €.

Condamner Madame [N] à verser à Monsieur [U] la somme de 2. 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose que les désordres constatés par l’expert judiciaire ont des causes multiples, notamment, les vibrations provoquées par la proximité des voies de chemin de fer où passent jusqu’à 400 trains par jour ainsi que des travaux réalisés au rez-de-chaussée.

Il conteste le caractère évolutif du fléchissement du plancher retenu par l’expert alors qu’aucune mesure n’a été faite avant la vente, et affirme que la désolidarisation des carreaux du séjour est en nombre négligeable, mais aussi que l’espace des plinthes au sol dans la salle de bain est dû au fait que les joints ont travaillé en douze années tout comme la porte de la salle de bain sans imputabilité avec l’affaissement du sol, et que les fissures de la salle de bain sont à peine visibles.

Il sollicite, à titre subsidiaire, la réduction des montants réclamés par Madame [Y] [N].

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 10 juin 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 18 septembre 2025, prorogé au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi.”

Selon les dispositions de l’article 1641 du même code :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Sur les conséquences des vices cachés, les articles 1644, 1645 et 1646 du Code civil indiquent que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. », « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. », « Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente. ».

L’article 1643 du Code civil dispose que : « Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

Le vice doit être antérieur à la vente. La charge de la preuve du vice caché et de ses différents caractères incombe à l’acheteur, mais il existe une présomption de connaissance des vices pour le vendeur professionnel.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’occurrence, il résulte de l’acte de vente (page 10) que “l’acquéreur prend le bien das l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés” et que “s’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé s’être comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.”

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les désordres, ci-dessus énoncés, ont pour origine exclusive les travaux réalisés par Monsieur [S] [U] et les membres de sa famille en 2011, et sont d’une certaine gravité puisque le défaut de stabilisation du plancher en bois existant et de natte de désolidarisation du carrelage ont engendré des désordres évolutifs, notamment, un affaissement du plancher du séjour et de la salle de bain ainsi que la désolidarisation du carrelage.

Dès lors, il est établi que les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés sont réunies.

Par ailleurs, Monsieur [S] [U] doit être assimilé à un professionnel en ce qu’il a effectué lui-même, assisté de sa famille, les travaux à l’origine des désordres, de telle sorte qu’il ne peut se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte de vente, en ce qu’il est présumé être de mauvaise foi.

Il y a lieu de constater que Monsieur [S] [U] échoue dans la preuve qui lui incombe de ce qu’il ignorait l’existence des vices cachés ou de l’absence de lien de causalité entre les désordres et les travaux qu’il a réalisés dans la mesure où, d’une part, l’expert judiciaire a expressément exclu tout lien même partiel avec les travaux qui ont eu lieu dans le local commercial situé au rez-de-chaussée, et, d’autre part, aucun élément objectif n’est produit relatif à une quelconque incidence du passage fréquent de trains à proximité.

Par conséquent, Monsieur [S] [U] est tenu d’indemniser Madame [Y] [N] de l’intégralité de ses préjudices.

Sur l’évaluation de la réduction du prix

En cas de choix de réduction du prix, s’agissant des éléments d’évaluation, Madame [Y] [N] est fondée à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices tel qu’évalué par l’expert judiciaire dans la mesure où Monsieur [S] [U] ne démontre aucunement qu’ils sont excessifs, étant rappelé que le support du carrelage doit être intégralement réalisé sur une superficie totale de 37 m² dans le séjour et la salle de bain (soit les 3/4 de celle de l’appartement), ce qui implique de retirer tout le mobilier du séjour et les sanitaires, puis les réinstaller, auquel il convient d’ajouter le coût de la maîtrise d’oeuvre compte tenu de l’ampleur des travaux, de leur technicité et du caractère profane de Madame [Y] [N].

La mauvaise foi de Monsieur [S] [U] ayant été retenue, Madame [Y] [N] est également bien fondée à solliciter l’indemnisation du relogement indispensable pendant la durée des travaux estimée à 30 jours.

Par conséquent, Monsieur [S] [U] sera condamné à lui verser la somme totale de 22314 € au titre de la réduction de prix consécutive à la garantie des vices cachés.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [S] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, et débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [N] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans la présente instance.

Par conséquent, Monsieur [S] [U] sera condamnée à lui payer la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [S] [U] à verser à Madame [Y] [N] la somme de 22314 € au titre de la réduction du prix en application de la garantie des vices cachés ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [S] [U] à verser à Madame [Y] [N] la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [S] [U] de sa demande à ce titre ;

Condamne Monsieur [S] [U] aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE