TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Jérôme HOCQUARD

— Maître Philippe REZEAU

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/15156

N° Portalis 352J-W-B7F-CVODZ

N° MINUTE :

Assignation du :

06 décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, SAS [Localité 13] OUEST GESTION

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0087

DÉFENDEUR

S.A.S. OFFICE FRANCAISE INTER ENTREPRISES

[Adresse 2]

[Localité 12]

représenté par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0158

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15156 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVODZ

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Octobre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SAS Office française inter entreprises (ci-après SAS OFIE) est propriétaire des lots n° 1, 3 et 43 dans un immeuble situé [Adresse 10] ([Adresse 1]).

Par exploit d’huissier signifié le 06 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SAS OFIE devant la présente juridiction, afin d’obtenir sa condamnation au paiement de :

183 722,36 € au titre des charges de copropriété et travaux impayées arrêtés au 8 octobre 2021 inclus avec intérêts au taux légal,

76,30 € au titre des frais de suivi de contentieux,

31 € au titre des frais de réquisitions hypothécaires nécessaires pour la présente procédure,

2 000 € à titre de dommages et intérêts,

2 160 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

Vu les dispositions des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’art.10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 1343 et suivants CC

RECEVOIR le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 8], en ses demandes et les déclarer bien fondé,

CONSTATER le désistement du syndicat des copropriétaires de sa créance en principal,

CONDAMNER la société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] :

• 76,30 € au titre des frais de suivi de contentieux (pièces n°5 et 7),

• 31 € au titre des frais de réquisitions hypothécaires nécessaires pour la présente procédure (pièces n°3 et 4)

En application de l’article 1154 du Code Civil recodifié sous l’article 1343-2 par l’ordonnance N°2016-131 du 10 Février 2016, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière

DECLARER la société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES irrecevable et mal fondé en ses demandes,

REJETER les demandes reconventionnelles de la société OFFICE FRANCAIS INTER ENTREPRISES,

Vu l’article 1231-6 du Code Civil,

LA CONDAMNER à la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts

Vu l’article 700 CPC,

LA CONDAMNER à la somme de 2 160 € au titre de l’article 700 CPC selon facture versée aux débats

Vu les dispositions de l’article 699 du CPC

— LA CONDAMNER en tous les dépens.

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, la SAS OFIE demande au tribunal de:

DECLARER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7] À [Localité 3] irrecevable et mal fondé en ses demandes,

DECLARER la Société OFFICE FRANCAISE INTER ENTREPRISES recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER que la dette est soldée,

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7] À [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

ACCORDER, en tant que de besoin, des délais de paiement rétroactifs, à la Société OFFICE FRANCAISE INTERE NTREPRISES,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 9] [Localité 3] à verser à la Société OFFICE FRANCAISE INTER ENTREPRISES une somme de 12.392,52 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7] À [Localité 3] à verser à la Société OFFICE FRANCAISE INTER ENTREPRISES une somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7] À [Localité 3] à verser à la Société OFFICE FRANCAISE INTER ENTREPRISES une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure,

DISPENSER la Société OFIE de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit nonobstant appel,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7] À [Localité 3] aux entiers dépens.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 février 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 24 octobre 2024.

Par conclusions notifiées le 06 août 2024, la SAS OFIE demande au tribunal de :

DÉCLARER la Société OFIE recevable et bien fondée en sa demande,

ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 28 février 2024,

ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance pendante devant le Tribunal Judiciaire de PARIS sous le numéro RG 23/12013,

ORDONNER la réouverture des débats,

ORDONNER le renvoi à une audience de mise en état pour conclusions récapitulatives des parties après jonction,

RÉSERVER les dépens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15156 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVODZ

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, la défenderesse fait valoir que l’assemblée générale du 2 janvier 2020 a voté d’importants travaux de réhabilitation structurelle de l’immeuble pour un montant total de plus de 2.000.000 euros ; qu’elle a également adopté une résolution autorisant la souscription d’un emprunt collectif ; que la quote-part de travaux lui incombant s’élevant à la somme de 240.445,03 euros, elle a notifié au syndic dans le délai imparti son souhait de souscrire individuellement à cet emprunt collectif ; qu’il s’est avéré que l’établissement bancaire sollicité par le syndic ne souhaitait pas financer la quote-part des locaux commerciaux ; que par exploit du 21 septembre 2023, elle a fait citer le syndic de la copropriété, afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice financier ; que le tribunal n’a pas fait droit à la demande de jonction entre les deux procédures alors qu’il existe un lien indissociable entre elles et qu’il apparaît nécessaire que ces deux procédures soient jugées ensemble.

Sur ce,

L’article 803 du Code de procédure civile dispose que “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal”.

Si la notion de cause grave est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond, elle suppose toutefois la démonstration d’un important changement dans la situation des parties entre l’ordonnance de clôture et les débats à l’audience, inexistant en l’espèce puis la seconde procédure a été introduite avant le prononcé de l’ordonnance de clôture et que le juge de la mise en état n’a pas fait droit à la demande de jonction formée par la SAS OFIE.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 28 février 2024 sera par conséquent rejetée.

2- Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs 1, 3 et 43 telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des 1, 3 et 43, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Il résulte du dernier décompte versé par le syndicat des copropriétaires que la SAS OFIE a soldé l’arriéré au titre des charges et travaux le 28 décembre 2022, par le versement d’une somme de 128.722,36 euros.

Il convient par conséquent de donner acte au syndicat des copropriétaires de son désistement de sa créance en principal.

3 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à la SAS OFIE dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sa demande au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée

4 – Sur la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

La bonne foi du débiteur doit être présumée et il n’est en l’espèce pas démontré que la SAS OFIE a agi de mauvaise foi alors qu’elle explique que le défaut de paiement résulte du seul refus de credit opposé par l’établissement bancaire aux propriétaires de locaux commerciaux.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas davantage la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5- Sur les demandes reconventionnelles

Au visa de l’article 1240 du code civil, la SAS OFIE soutient que :

— le syndicat des copropriétaires a créé une rupture d’égalité à son détriment en l’excluant du financement de sa quote-part de travaux par l’emprunt collectif ;

— il lui incombait en effet de se rapprocher d’un établissement bancaire acceptant de financer les locaux commerciaux, de façon à permettre à l’ensemble des copropriétaires de souscrire à l’emprunt collectif ;

— il n’a cependant consulté qu’un unique établissement de crédit lequel ne permettait pas le financement des travaux attachés à des locaux commerciaux ;

— il aurait au moins dû, en amont, attirer tout particulièrement son attention sur le fait que les locaux commerciaux étaient exclus de la souscription de l’emprunt collectif, de manière à lui permettre de rechercher son propre financement dès avant l’approbation des travaux par l’assemblée générale ;

— ce n’est qu’après plusieurs relances que le syndic lui a notifié, par lettre du 25 juin 2020, que l’établissement bancaire consulté ne finançait effectivement pas les locaux commerciaux, de sorte qu’il lui appartenait de se rapprocher d’un établissement bancaire susceptible de la financer ;

— placée en situation de défaut à son insu, elle a été contrainte d’effectuer des démarches auprès d’un établissement tiers, et ce postérieurement au vote des travaux ;

— les conditions de financement effectivement obtenues sont nettement moins favorables que celles obtenues par les autres copropriétaires puisqu’elle a été contrainte d’emprunter sur 7 ans à un taux d’intérêt fixe de 2,31 %, moyennant une échéance de 3.110,01 € ;

— si elle avait pu souscrire à l’emprunt collectif, le taux d’intérêt pour la même durée se serait élevé à 0,91 %, soit un écart de 1,4 point, et l’échéance mensuelle à la somme de 2.962,48 € ;

— sur la durée totale de l’emprunt, la différence s’élève à la somme de 12.392,52 € qui constitue un préjudice entièrement indemnisable ;

— elle a en outre été contrainte de supporter des frais de dossier de 600 € pour obtenir son financement et de consacrer son temps et son énergie pour trouver une solution alternative, rechercher un financement, constituer le dossier, assurer les rendez-vous.

Le syndicat des copropriétaires oppose que :

— aucune faute ne peut lui être imputée en ce qu’il n’est pas décisionnaire à l’étude des dossiers soumis à la caisse d’Epargne d’Ile de France.

— il est précisé clairement et expressément dans les caractéristiques de l’emprunt collectif de la caisse d’épargne d’Ile de France : « Ne sont pas finançables : les locaux commerciaux, les bureaux, les ASL, les AFUL ».

— l’OFIE avait donc parfaitement connaissance qu’il n’était pas éligible à cet emprunt et qu’il devait, lui-même procéder à ses démarches afin de trouver le financement.

— ce refus résulte des règles imposées et qui sont internes à l’établissement bancaire, lui-même.

— il est inutile d’évoquer la rupture d’égalité dans la mesure où le choix de faire bénéficier tel ou tel copropriétaire ne dépend du syndicat des copropriétaire, dont le rôle se limite à donner toutes les informations claires et précises à cet effet et de transmettre tous les dossiers concernés à l’organisme bancaire, ce qu’il a fait.

— la société OFIE ne démontre aucune faute du syndicat des copropriétaires, aucun préjudice subi et aucun lien de causalité, conformément à l’article 1240 du code civil susceptibles de retenir sa responsabilité.

Sur ce,

Il incombe à la SAS OFIE de faire la démonstration d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires et d’un préjudice en résultant, étant rappelé que le syndicat est responsable à l’égard des copropriétaires et des tiers des actes ou omissions de son représentant.

La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 et son décret n° 2013-205 du 11 mars 2013 ont introduit dans la loi du 10 juillet 1965 les articles 26-4 à 26-8 permettant au syndicat des copropriétaires de souscrire à son nom, soit pour son compte, soit pour le compte de certains copropriétaires désireux d’y souscrire, un emprunt pour le financement de travaux régulièrement votés concernant les parties communes ou celui d’actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15156 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVODZ

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, il est désormais obligatoire, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires est appelée à se prononcer sur les travaux mentionnés à l’article 26-4, d’inscrire à son ordre du jour la question de la souscription d’un emprunt collectif destiné à financer ces travaux (art. 25-3 de la loi du 10 juillet 1965).

Il appartenait donc en l’espèce au syndicat des copropriétaires de présenter une offre de prêt à son nom au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires souhaitant y participer, en ce compris les propriétaires de locaux commerciaux pour lesquels la loi ne prévoit aucune dérogation.

En soumettant à l’approbation de l’assemblée générale du 22 janvier 2020 l’offre de prêt établie par la Caisse d’épargne d’Ile de France, excluant expressément en 1ère page « les locaux commerciaux, les bureaux, les ASL, les AFUL », le syndicat des copropriétaires a donc commis une faute engageant sa responsabilité.

Il ne démontre en outre pas que les copropriétaires ont reçu une information précise sur les clauses d’exclusion du prêt au moment du vote. La SAS OFIE, qui a donc légitimement pu croire qu’elle y était éligible et a notifié dans les délais au syndic son intention d’en bénéficier, n’a été informée du refus que le 25 juin 2020 soit postérieurement au 1er appel de fonds travaux de réhabilitation d’un montant de 34.349,29 euros.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est par conséquent engagée à l’égard de la SAS OFIE.

Les conditions financières moins avantageuses du prêt souscrit par la défenderesse auprès de la Banque Palatine ne constituent toutefois pas un préjudice en lien avec la faute du syndicat, aucune pièce du dossier ne démontrant qu’un prêt collectif incluant les locaux commerciaux aurait été plus intéressant.

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche condamné à payer à la SAS OFIE, outre les frais de dossier qu’elle a été contrainte d’engager pour un montant de 600 euros, une somme de 3.000 euros en réparation des différentes tracasseries générées par l’exclusion du prêt collectif (recherche d’un nouveau financement, constitution du dossier, négociation du taux, etc…).

6 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI OFIE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SCI OFIE les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera en outre condamné à lui payer la somme de 3.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] de désiste de sa demande principale ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de frais nécessaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à payer à la SAS OFIE la somme de 3.600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à payer à la SAS OFIE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande à ce titre ;

DISPENSE la SCI OFIE de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente