TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/00062 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYP5X

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 02 Juillet 2024

DEMANDEURS

Monsieur [N], [T], [V] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [C], [X], [H] [F] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Emmanuel SEIFERT de la SARL SEIFERT BARBE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0179

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société JFT GESTION

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représenté

Société JFT GESTION

[Adresse 2]

[Localité 3]

non représentée

Décision du 02 Juillet 2024

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/00062 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYP5X

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 15 Mai 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [L] et Mme [C] [F] épouse [L] sont propriétaires des lots n°108 et 125 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes d’huissier délivrés le 28 décembre 2022, les époux [L] ont assigné, devant la juridiction de céans, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause ainsi que la société JFT Gestion in personam, aux fins de :

«  Juger les demandes de M. [N] [L] et de Mme [C] [F] épouse [L] recevables et bien fondées, et en conséquence :

— Annuler l’assemblée générale ordinaire querellée du 31 mai 2022 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic et la société JFT GESTION à payer à M. [N] [L] et à Mme [C] [F] épouse [L] la somme de 10.000,00 € en réparation de leur préjudice tous chefs confondus ;

subsidiairement sur cette demande,

— Condamner la société JFT GESTION à payer à M. [N] [L] et à Mme [C] [F] épouse [L] la somme de 10.000,00 € en réparation de leur préjudice tous chefs confondus,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic et la société JFT GESTION à payer à M. [N] [L] et Mme [C] [F] épouse [L] la somme de 6 .000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

subsidiairement sur cette demande

— Condamner la société JFT GESTION à payer à M. [N] [L] et Mme [C] [F] épouse [L] la somme de 6 .000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic et la société JFT GESTION au paiement des entiers dépens, subsidiairement sur cette demande

— Condamner la société JFT GESTION au paiement des entiers dépens,

— Et Juger que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Emmanuel Seiffert pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie ".

Les époux [L] se prévalent, au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée générale querellée, d’un défaut de convocation à leur détriment, en violation des dispositions des articles 64-65 de loi du 10 juillet 1965.

Ils soutiennent être recevables à agir compte tenu de l’absence de notification à leur égard du procès-verbal de l’assemblée générale attaquée, qui n’a pas fait courir le délai de forclusion de deux mois prévu à l’article 42 de loi du 10 juillet 1965.

Ils assurent que ces manquements constituent une faute du syndic dans l’exercice de sa mission engageant sa responsabilité.

Ils en déduisent être fondés à réclamer, tant au syndicat des copropriétaires qu’au syndic de l’immeuble ou subsidiairement à ce dernier uniquement, l’indemnisation de leurs préjudices, à hauteur de 10.000 euros « toutes causes de préjudices confondus ».

Le syndicat des copropriétaires et le syndic, cités à étude, n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 septembre 2023.

L’affaire, appelée à l’audience du 15 mai 2024, a été mise en délibéré au 02 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

D’après les dispositions combinées des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret précité sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’une part, et chaque copropriétaire d’un lot doit notifier au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique, selon les formes légales prescrites, d’autre part.

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

L’article 18 du décret du 17 mars 1967 précise que le délai de forclusion précité court à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires opposants ou défaillants.

La notification dudit procès-verbal doit être faite dans les formes prescrites par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.

La preuve que la notification du procès-verbal a bien été effectuée, et de manière régulière, incombe au syndic ; à défaut il ne peut opposer à un copropriétaire qu’il est forclos à contester l’assemblée (Cass Civ 3ème 17 décembre 2015 n°14-24.630).

En revanche l’absence d’une telle notification n’entraîne pas la nullité des délibérations intervenues (Civ. 3ème, 07 février 1990, n°87-19.565).

Il incombe au syndic de rapporter la preuve de l’effectivité et de la régularité de la délivrance des convocations à l’assemblée générale, ainsi que de la notification du procès-verbal de tenue de ladite assemblée.

Sur ce,

Les époux [L] produisent au débat l’acte d’achat du 17 mai 1993 du lot n°108 et du lot n°125 situé au sein de l’immeuble en cause, justifiant ainsi de leur qualité de copropriétaires.

Le syndic étant défaillant à la procédure, il n’est aucunement justifié de ce que les époux [L] ont été dûment convoqués à l’assemblée générale querellée, ni que le procès-verbal de cette assemblée leur a ensuite été notifiée selon les règles applicables en la matière.

La seule mention, en première page du procès-verbal de l’assemblée, selon laquelle " les copropriétaires de la résidence SDC [Adresse 4] convoqués en lettre recommandée avec avis de réception adressée au syndic JFT Gestion " est inopérante à établir la validité de la convocation des demandeurs.

Ils sont dès lors non seulement recevables à agir en annulation de cette assemblée au-delà du délai de forclusion de deux mois, qui n’a pas commencé à courir, mais également bien fondés en leur prétention, compte tenu de l’irrégularité tenant à leur défaut de convocation.

Il convient par conséquent de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2022.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex.: Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Sur ce,

S’ils sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires en paiement de dommages-intérêts, les époux [L] échouent à démontrer une quelconque faute dudit syndicat à leur endroit, les manquements ayant conduit à l’annulation de l’assemblée générale précitée ne pouvant lui être imputé, de sorte que leur demande indemnitaire dirigée contre ce dernier ne saurait être accueillie.

S’agissant du syndic, s’il est exact que le défaut de convocation et de notification du procès-verbal de tenue d’une assemblée générale aux demandeurs dans les formes légales prescrites est constitutive d’une faute de la société JFT Gestion, mandataire du syndicat des copropriétaires, force est de constater que les époux [L] ne produisent aux débats aucune pièce de nature à justifier des prétendus préjudices dont ils réclament réparation à hauteur d’un montant conséquent de 10.000 euros.

Il doit en outre être relevé le caractère indéterminé de la prétention indemnitaire tendant à la réparation « toutes causes de préjudices confondus » sans autre précision sur lesdits préjudices, dans leur principe et leur quantum.

La demande indemnitaire formée à l’encontre du syndic doit donc être également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombants principalement au litige, le syndicat des copropriétaires ainsi que la société JFT Gestion seront condamnés in solidum aux dépens, dont distraction au profit de M^e Emmanuel Seifert, ainsi qu’à verser aux époux [L] une somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2022 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3],

DEBOUTE M. [N] [L] et Mme [C] [F] épouse [L] de leur demande additionnelle indemnitaire,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, et la société JFT Gestion à payer à M. [N] [L] et Mme [C] [F] épouse [L] une somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, et la société JFT Gestion aux dépens, dont distraction au profit de M^e Emmanuel Seifert,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 02 Juillet 2024.

La GreffièreLa Présidente