TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [O]

Madame [S] [R] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04441 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WSX

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 octobre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [O],

comparant

Madame [S] [R] épouse [O],

représentée par son beau-fils Monsieur [P] [O]

demeurant ensemble [Adresse 2] [Localité 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière

Décision du 24 octobre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04441 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WSX

Exposé du litige

Suivant avenant du 7 mars 2016 complété par des conditions générales signées le 30 mars 2016, le contrat de location du 1er juillet 1999 conclu entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [M] [O] et Madame [N] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] a été modifié pour mentionner que Monsieur [M] [O] demeurait suite à son divorce seul titulaire du droit au bail.

Par lettre du 14 octobre 2022, le bailleur a confirmé à Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O] à leur demande que Madame [S] [R] épouse [O] devenait cotitulaire du droit au bail du logement à compter du 22 décembre 2019 par l’effet de leur mariage.

Par ailleurs, par acte sous seing privé du 4 mars 2002, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail à Monsieur [M] [O] sur un emplacement de stationnement situé au [Adresse 3] à [Localité 5] stipulant l’absence de caractère accessoire de ce bail au bail d’habitation.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7263,92 euros au titre de l’arriéré locatif du logement et du parking, visant la clause résolutoire prévue aux deux baux.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [M] [O] le 4 septembre 2023.

Par assignations du 15 avril 2024, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des charges appelés en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7520,01 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif du logement et du parking, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu avant l’audience.

À l’audience du 5 septembre 2024, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative du logement et du parking, actualisée au 31 août 2024, s’élève désormais à 10123,39 euros.

Il déclare par ailleurs accepter le plan d’apurement de la dette proposée par les défendeurs et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O] représentée à l’audience par le fils de Monsieur [M] [O] [P] [O] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail d’habitation

L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation des baux d’habitation et de parking

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location d’habitation pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de location a été signifié à Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O] le 1er septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7263,92 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire contenue aux baux d’habitation et de parking dont les conditions sont réunies depuis le 2 novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative du logement et du parking

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2024, terme d’août inclus, la dette relative au logement s’élevait à 8599,92 euros et celle de parking à 1241,53 euros, soustraction faite des frais de procédure, les paiements figurant au décompte étant imputés sur la dette que les défendeurs ont le plus intérêt à régler (1342-10 du code civil) soit la dette locative du logement faute pour le bailleur de produire un décompte locatif distinct pour les deux baux.

Madame [S] [R] épouse [O] n’est pour sa part pas titulaire du contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement, le bail n’étant pas accessoire selon les propres énonciations du contrat à celui du bail d’habitation et ne pouvant engager Madame [S] [R] épouse [O] que par un avenant.

Le bail d’habitation initial du 1er juillet 1999 n’est pas produit et l’avenant versé au débat du 7 mars 2016 ne comporte aucune clause de solidarité.

Les défendeurs étant toutefois mariés et domiciliés à l’adresse du logement objet de la présente instance, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire pour la dette locative relative au logement mais pas pour la dette relative au parking qui n’a pas le caractère d’une dette ménagère et qui ne peut être mise à la charge que de Monsieur [M] [O], seul signataire du contrat de bail correspondant.

En conséquence, Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O] seront condamnés solidairement, à titre provisoire, à payer la somme de 8599,92 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7 et 1342-10 et 1344-1 du code civil, au titre de l’arriéré locatif du logement.

Monsieur [M] [O] sera également condamné à lui payer la somme de 1241,53 euros avec intérêts légaux à compter de la décision au titre de l’arriéré locatif du parking.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de ces sommes en autorisant les parties à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation des baux

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef dans l’hypothèse de la résiliation du bail d’habitation, il convient de les condamner solidairement en application de l’article 220 du code civil, tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le propriétaire établira le caractère ménager de la dette, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’à la libération effective des locaux.

En cas de départ en effet des lieux de l’un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le propriétaire établisse que la dette présente toujours un caractère ménager, la charge de l’indemnité d’occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient dans les lieux, seul responsable de l’occupation illicite.

En cas de maintien dans les lieux de Monsieur [M] [O] dans l’hypothèse de la résiliation du bail de parking, il sera condamné seul à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’à la libération effective des locaux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 1er juillet 1999 modifié par avenant du 7 mars 2016 complété par des conditions générales signées le 30 mars 2016 entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 2 novembre 2023,

CONSTATE également que le contrat du 4 mars 2002 entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et Monsieur [M] [O] seul, d’autre part, concernant le parking situé [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 2 décembre 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 8599,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif du logement arrêté au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1241,53 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif du parking arrêté au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O] à se libérer de leur dette locative au titre du logement en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant (habitation), une somme minimale de 250 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

AUTORISE Monsieur [M] [O] à se libérer de sa dette locative au titre du parking en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant (parking), une somme minimale de 30 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements se feront en même temps que le loyer, le dixième jour de chaque mois au plus tard, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

Les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 2 novembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O] à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement susvisé, et il pourra procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [O] et de tous occupants de son chef du parking susvisé, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [M] [O] sera condamné à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH pour le parking une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail de parking, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O] seront condamnés à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH pour le logement une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail d’habitation, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou tant que le propriétaire prouvera le caractère ménager de la dette, l’indemnité d’occupation n’étant due en cas de départ de l’un des deux époux après la résiliation du bail et à défaut de constituer une dette ménagère que par celui qui se maintient seul dans les lieux,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [O] et Madame [S] [R] épouse [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er septembre 2023 et celui de l’assignation du 15 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

La Greffière La Juge