TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2024

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier lors des plaidoiries : Madame Marie-Françoise SIMON

Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 28 novembre 2024

à M^e Livia ROSSINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 novembre 2024

à M^e Hugo BONACA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00789 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PSL

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [I]

né le 20 Juillet 1951 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Livia ROSSINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [W]

née le 07 Juin 1952 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er septembre 2018, Monsieur [I] [X] représenté par son mandataire la SARL L’Agence du 148, a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [W] [Z] portant sur un appartement meublé situé

[Adresse 2] , moyennant un loyer mensuel initial de 430 euros outre 25 euros de charges forfaitaires ;

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été signé le 07 septembre 2018;

Un congé pour reprise pour habiter au bénéfice de Monsieur [U] [I], a été signifié par Monsieur [I] [X] à Madame [W] [Z] par acte de commissaire de justice le 26 mai 2023, à effet au 31 août 2023 ;

Madame [W] [Z] s’étant maintenue dans les lieux , par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 12 janvier 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [I] [X] a assigné Madame [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre le tribunal:

Valider le congé pour reprise délivré le 26 mai 2023 pour le 31 août 2023,Déclarer que Madame [W] [Z] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2] depuis le 1er septembre 2023Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2],Condamner Madame [W] [Z] à payer à Monsieur [I] [X] une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer charges en sus, jusqu’à parfaite libération des lieux ,Condamner Madame [W] [Z] à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 3041,45 euros arrêtée au 15 décembre 2023 représentant les loyers et charges exigibles, Madame [W] n’étant pas fondée en ses demandes de réduction de loyers, les désordres invoqués étant consécutifs à un défaut d’utilisation des lieux, d’une part et les demandes en paiement de la somme de 176,13 euros représentant un trop payé du loyer de septembre 2018, et de la somme de 14,66 euros représentant un trop payé des frais d’agence au regard de la surface effective des lieux étant prescrites,Condamner Madame [W] [Z] à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 12 septembre 2024 date à laquelle Monsieur [I] [X] et Madame [W] [Z] ont été représentés par leur conseil respectif;

Suivant conclusions n°3 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [W] [Z] demande au juge des contentieux de la protection, de:

A titre principal

Déclarer nul le congé pour reprise du 25 mai 2023A titre subsidiaire

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoireAccorder à Madame [W] [Z] un délai de 36 mois pour payer le reliquat, déduction faite des sommes réclamées induesA titre très subsidiaire

Accorder à Madame [W] [Z] un délai de 12 mois pour quitter les lieuxEn tout état de cause

Débouter Monsieur [I] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentionsCondamner Monsieur [I] [X] à payer à Madame [W] [Z] une somme de 5433,53 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi jusqu’au mois d’août 2024, à parfaire au jour du jugementOrdonner que cette somme portera compensation avec la somme réclamée par le bailleur au titre de l’arriéré de loyers et charges (déduction faite des sommes réclamées indues)Condamner Monsieur [I] [X] à faire réaliser les travaux propres à mettre fin aux désordres décrits dans le diagnostic des Compagnons Bâtisseurs du 15 mars 2023, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenirCondamner Monsieur [I] [X] à payer à Madame [W] [Z] la somme de 878,37 euros au titre du préjudice matérielCondamner Monsieur [I] [X] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [I] [X] a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 7201,50 euros comptes arrêtés au 19 août 2024 demandant en outre au juge des contentieux de la protection de débouter Madame [W] [Z] de sa demande de délais pour quitter les lieux eu égard au temps déjà écoulé, et à titre subsidiaire dans l’hypothèse où le tribunal souhaiterait limiter le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer exigible soit 434,36 euros par mois, de condamner Madame [W] [Z] au paiement de la somme de 7056,77 euros, de débouter Madame [W] [Z] de sa demande en réduction de loyer à hauteur de 50% à titre d’indemnisation pour trouble de jouissance, le bailleur n’ayant pas failli à son obligation de délivrance, et à titre infiniment subsidiaire, de limiter l’indemnisation à hauteur de 10% du loyer exigible jusqu’au 1er septembre 2023, date au-delà de laquelle Madame [W] [Z] sera déboutée de toute demande d’indemnisation n’ayant plus qualité;

S’agissant de la non-conformité de l’attestation de Monsieur [Y] soulevée par Madame [W], le conseil de Monsieur [I] indique dans un courrier de procédure du 11 septembre 2024, produire son attestation manuscrite et sa pièce d’identité ainsi que le KBIS de la société KINESITHERAPIE 2CP2R dont il est cogérant et s’agissant de la hausse du coût de l’électricité Monsieur [I] souligne que cette hausse n’est pas nécessairement en lien avec l’utilisation de la VMC par la locataire mais est due à l’augmentation générale du coût de l’énergie ;

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la recevabilité

Monsieur [I] [X] justifie par l’extrait de l’acte authentique de vente reçu le 17 mars 2015 par Maître [C] [H] notaire à [Localité 6], aux débats être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir;

Il s’ensuit que Monsieur [I] [X] sera déclaré recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur la validité du congé pour reprise

Les parties ne contestent pas être liées par un bail d’habitation portant sur un appartement meublé ;

Il est rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989, l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’est pas applicable aux logements meublés ;

Est valable le congé qui respecte les conditions prévues à l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en termes de forme, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte de commissaire de justice ;

L’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail notamment par sa décision de reprendre le logement ;

Au terme du délai fixé pour la reprise du logement par le bailleur ou l’une des personnes nommément visées par la loi, le locataire est dépourvu de tout titre d’occupation des locaux loués. Dès lors, le locataire doit libérer les lieux.

À défaut, il appartient au propriétaire de saisir le juge pour obtenir la validation du congé ainsi que l’expulsion du locataire. Toutefois, l’article L 613-1 du Code de la construction et de l’habitation donne alors la possibilité au juge d’accorder au locataire des délais pour libérer les lieux si son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. Cet article, dans sa rédaction issue de la loi du 25 mars 2009, précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et qu’il doit être tenu compte par le juge de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant.

En l’espèce, Monsieur [I] [X] a fait signifier un congé à Madame [W] [Z] par commissaire de justice le 26 mai 2023 à effet au 31 août 2023, motivé par la décision de reprendre le logement afin d’y loger son fils Monsieur [U] [I];

Pour justifier du caractère sérieux et réel du motif allégué, Monsieur [I] [X] fait valoir que le congé est au bénéfice de son fils Monsieur [U] [I] qui est kinésithérapeute assistant et domicilié chez sa mère dans le [Localité 3]; qu’au moment de la délivrance du congé, Monsieur [U] [I] était domicilié provisoirement [Adresse 1] ;

Madame [W] [Z] conteste la réalité du congé en faisant valoir que ce congé a été délivré le 25 mai 2023 alors que la locataire avait adressé deux courriers à son bailleur les 06 septembre 2022 et 06 janvier 2023 faisant état de désordres affectant l’appartement loué, que la fiche décence RSD du 15 mars 2023 relève des critères de non-décence et que la visite le 15 mars 2023 des compagnons bâtisseurs en présence du gestionnaire du bien immobilier et le diagnostic transmis au bailleur prescrivant plusieurs travaux à sa charge n’ont pas été suivis d’effet ;

Madame [W] [Z] ajoute qu’une correspondance de la CAF du 25 mai 2023 a informé le bailleur de la suspension du versement de l’APL à titre de sanction pour contraindre Monsieur [I] à engager les travaux nécessaires pour rendre le logement décent ;

En définitive, Madame [W] [Z] conteste le bien-fondé du congé litigieux et son caractère réel et sérieux et soutient que le congé pour reprise est frauduleux en ce sens qu’il a été délivré par le bailleur pour échapper à ses obligations ;

La défenderesse souligne que le fils de Monsieur [I] avait terminé ses études depuis le 19 juillet 2022 donc bien avant la délivrance du congé qui est à décorréler de la fin des études de Monsieur [U] [I] ;

Monsieur [I] [X] fait valoir que la fraude ne se présume pas et que la concomitance des demandes de Madame [W] [Z] et de la délivrance du congé pour reprise relève du simple hasard, Monsieur [U] [I] ayant fait ses études au Portugal durant 4 ans et ayant obtenu l’équivalence de son diplôme de kinésithérapeute le 15 mai 2023 ;

Il souligne que le postulat de Madame [W] est démenti par le rapport dressé par la GMF assureur du bailleur le 04 avril 2023 intervenu sur les lieux suite à la plainte de la locataire concernant un dégât des eaux ;

Certes, la locataire justifie avoir adressé à son bailleur un courrier le 06 septembre 2022 signalant la présence d’humidité, de remontées d’eau depuis le sol et de problèmes d’isolation et de ventilation de l’air avec une VMC bruyante, sollicitant la réalisation de travaux, puis le 6 janvier 2023 rappelant les désordres évoqués et de gros problèmes d’isolation thermique, et justifie d’une fiche « décence RDS » établie par le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne suite à une visite du 15 mars 2023, constatant des infractions au DS et une non-décence sans risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des occupants, confirmé par le diagnostic technique des Compagnons Bâtisseurs le 20 mars 2023 concluant à une indécence relevant du manque d’entretien du propriétaire ;

Et il en outre justifié d’un courrier de la CAF du 25 mai 2023 adressé à la locataire l’informant que le propriétaire a 18 mois pour réaliser les travaux de mise en conformité du logement et qu’une notification de conservation de l’allocation de logement a été adressée au bailleur ;

Toutefois, le bailleur produit aux débats un devis en date du 18 octobre 2022 de [F] attestant de travaux dans la salle de bains du logement loué par Madame [W] et un rapport de l’assureur GMF du 04 avril 2023 qui conclut qu’aucune présence d’infiltration ou de fuite sur le mur mitoyen n’a été constatée et que les dommages sont dus à un phénomène de condensation, Madame [W] refusant d’actionner le réseau de VMC qui serait trop bruyant et consommerait trop d’électricité ;

Et, il ne peut être affirmé que c’est pour échapper à ses obligations que le bailleur a finalement délivré un congé aux fins de reprise pour habiter par son fils Monsieur [U] [I] afin qu’il prenne son indépendance;

En effet, Monsieur [I] produit aux débats des attestations d’hébergement de son fils Monsieur [U] [I] au domicile de sa mère Madame [V] la dernière datant du 1er septembre 2024 ainsi qu’un extrait KBIS de la société KINESITHERAPIE 2CP2R dont Monsieur [Y] est cogérant, ce dernier attestant, le 5 décembre 2023 que Monsieur [U] [I] a rejoint la société le 15 mai 2023 et exerce la profession de kinésithérapeute depuis cette date ; ces documents démontrent le caractère réel et sérieux de la décision de Monsieur [I] [X] de reprise du logement .

En tout état de cause, une procédure d’indécence qui ne remet en cause ni la sécurité, ni la salubrité de l’immeuble, ne fait pas obstacle à la reprise du logement par le bailleur dans les termes fixés par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Force est de constater que le congé pour reprise signifié le 26 mai 2023 à effet au 31 août 2023 par Monsieur [I] [X] à Madame [W] [Z] répond à toutes les exigences requises par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il mentionne expressément le motif à savoir qu’il s’agit de reprendre les lieux afin de les faire occuper par le fils du bailleur, Monsieur [U] [I], personne énumérée à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, outre le fait qu’il a été délivré 3 mois au moins avant le terme du bail renouvelé arrivant à expiration le 31 août 2023 à 24H.

En définitive, il n’est pas justifié par Madame [W] [Z] du caractère infondé du motif invoqué qui ne peut se déduire de la seule indécence du logement ;

La nullité du congé n’est donc pas encourue et aucune irrégularité n’entache donc ce congé qui ne pourra qu’être validé par le tribunal de céans et il sera constaté que le bail d’habitation signé le 1er septembre 2018 est résilié de plein droit à la date du 31 août 2023 à 24H par l’effet du congé.

Madame [W] [Z] est en conséquence depuis le 1er septembre 2023

devenue occupante sans droit ni titre ;

Faute pour Madame [W] [Z] d’avoir quitté les lieux de son propre chef, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique si besoin est selon les modalités décrites au dispositive ci-après;

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion;

Sur la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulées à titre subsidiaire par Madame [W] [Z]

Monsieur [I] [X] ne sollicitant pas la résiliation du bail signé le 1er septembre 2018 par l’effet de la clause résolutoire, Madame [W] [Z] sera déboutée de ses demandes de ce chef :

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

En l’espèce, Madame [W] [Z] a sollicité l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux en faisant valoir sa situation financière et personnelle;

Madame [W] [Z] justifie de plusieurs maladies chroniques;

Elle établit percevoir 1957 euros de ressources mensuelles;

Les pièces versées aux débats établissent que si aucune proposition de relogement ne lui a été formulée au jour de l’audience, Madame [W] [Z] justifie avoir déposé un recours DALO le 03 novembre 2023 et a bénéficié d’une décision favorable le 14 mars 2024, Madame [W] [Z] étant reconnue prioritaire et devant être relogée d’urgence ;

Monsieur [I] [X] est un bailleur personne physique qui a délivré un congé pour reprise à Madame [W] [Z] le 26 mai 2023, à effet au 31 août 2023 et ce congé est validé ;

Compte tenu de ces éléments, et Madame [W] [Z] ayant déjà bénéficié d’un délai de fait de plus d’un an depuis le fin du bail sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée ;

Sur la décence du logement

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation . Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment que (article 2 et 3) :

— il assure le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellements et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’ habitation

— les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 07 septembre 2018 décrit un logement de façon générale en très bon état mais atteste de la présence de beaucoup d’humidité dans l’entrée et dans le séjour et une ventilation dans le séjour qui ne fonctionne pas;

Dans le courriel du 29 août 2023 , l’agence gestionnaire mentionne l’importance pour Madame [W] de quitter les lieux au 31 août 2023, le fils du bailleur entendant habiter le logement et à cette occasion reconnait que de nombreux travaux sont à faire dans ce logement ;

Monsieur [I] [X] justifie par une facture du 15 avril 2019 avoir réparé une fuite au niveau du cumulus et avoir remplacé le flexible ;

Toutefois la locataire justifie avoir adressé à son bailleur un courrier le 06 septembre 2022 signalant la présence d’humidité, de remontées d’eau depuis le sol et de problèmes d’isolation et de ventilation de l’air avec une VMC bruyante, sollicitant la réalisation de travaux, puis le 6 janvier 2023 rappelant les désordres évoqués et de gros problèmes d’isolation thermique ;

Monsieur [I] produit un rapport de son assureur GMF missionné le 30 septembre 2022 suite à un dégât des eaux qui ne constate aucune présence d’infiltration ou de fuite sur le mur mitoyen à l’appartement de Monsieur [I], conclut que les dommages sont dus à un phénomène de condensation aggravé par le fait que la locataire refuserait d’actionner la VMC trop bruyante, l’origine du dégât des eaux étant indéterminée, et établit par les échanges de sms produits aux débats et par le devis/facture de Monsieur [F] que des travaux ont été réalisés en début d’année 2023 dans la salle de bains de Madame [W] [Z] (remplacement cabine douche / meuble vasque) ;

Toutefois, il résulte de ce rapport de la GMF que l’appartement loué à Madame [W] est une pièce semi-enterrée qui doit probablement être une ancienne cave et une fiche « décence RDS » établie par le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne suite à une visite du 15 mars 2023, constate des infractions au règlement sanitaire départemental et une non-décence sans risque manifeste pour la santé et/ou la sécurité des occupants caractérisée par des dégradations sur les murs, des menuiseries en mauvais état avec des infiltrations d’eau depuis l’extérieur, la présence d’humidité sur les murs , une VMC à vérifier et une installation électrique non sécurisée dans la salle de bains, une prise électrique étant trop proche du lavabo ;

L’état du logement est confirmé par le diagnostic technique des Compagnons Bâtisseurs le 20 mars 2023 concluant à une indécence relevant du manque d’entretien du propriétaire confirmant des traces d’infiltrations sur les murs, une VMC trop bruyante et constatant que la grille de ventilation est obstruée par la locataire ;

De surcroît le diagnostic de performance énergétique du 22 février 2023 établit que le logement litigieux est classé un catégorie G (passoire thermique) ;

Et il en outre justifié d’un courrier de la CAF du 25 mai 2023 adressé à la locataire l’informant que le propriétaire a 18 mois pour réaliser les travaux de mise en conformité du logement et qu’une notification de conservation de l’allocation de logement a été adressée au bailleur ;

Le fait que la VMC ne soit pas activée par la locataire ce qui peut nécessairement aggraver l’humidité dans le logement n’est pas de nature à occulter un manquement du propriétaire à ses obligations d’entretien, les développements susvisés établissant une indécence du logement relevant de sa responsabilité, l’agence gestionnaire ayant elle-même reconnu la nécessité de réaliser de nombreux travaux .

Il s’en déduit que le bailleur a failli à ses obligations tenant notamment à la délivrance d’un logement décent et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Il résulte par ailleurs de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’ habitation , que lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, l’allocation logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal de 18 mois. L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit mettre celui-ci en conformité dans ce délai maximal pour que l’allocation logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement , dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail .

Monsieur [I] [X] sollicite la condamnation de Madame [W] [Z] au paiement de la somme actualisée de 7500,77 euros arrêtée au 19 août 2024 ;

Il fait valoir que la décision de la CAF de ne plus régler l’allocation logement au motif que le logement serait indécent ne lui est pas opposable en soutenant que les désordres constatés ne sont pas imputables au bailleur ;

Madame [W] [Z] soutient qu’il y a lieu de tenir compte de la suspension des allocations logement ordonnée par la CAF le 25 mai 2023 en raison de l’état des locaux, qu’en application de l’article L. 542-2 du code de la sécurité sociale le propriétaire doit effectuer la mise en conformité du logement indécent dans le délai de 18 mois au cours duquel le montant de l’allocation logement est conservé ;

Elle ajoute que le classement en catégorie G de l’appartement , passoire thermique, ne permet plus l’augmentation du loyer depuis le 24 août 2022 , que la somme de 14,66 euros doit être déduite des frais d’honoraires réglés au regard de la surface réelle du logement et que le loyer du mois de septembre 2018 doit être proratisé ;

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que les désordres affectant le logement incombent largement au propriétaire, portant sur des points de décence ;

Il s’ensuit que Monsieur [I] [X] ne peut réclamer le paiement que de la part résiduelle du loyer hors APL pendant la période de suspension laquelle a débuté le mois de juin 2023 ainsi qu’il résulte du courrier de la CAF des Bouches du Rhône en date du 26 juillet 2023, cet organisme informant la locataire que le montant de l’allocation de logement est de 124 euros, et ce jusqu’à la résiliation du bail par l’effet du congé à la date du 31 août 2023;

En conséquence, la somme de 372 euros (124x 3) sera déduite du montant des loyers et charges réclamées ;

En outre, il ressort du diagnostic de performance énergétique du 22 février 2023 établit que le logement litigieux est classé un catégorie G (passoire thermique) ;

Or, l’article 159 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 réécrit l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 en ajoutant un III prévoyant que « La révision et la majoration des loyers prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH »

Il s’ensuit qu’à compter du 1er septembre 2022, aucune révision du loyer ne pouvait intervenir ;

Il résulte du décompte produit aux débats qu’au 1er septembre 2022 le loyer de 434,36 euros a été révisé à la hausse à hauteur de 444,05 euros, qu’au 1er octobre 2022 il a été porté à la somme de 445,13 euros et au 1er septembre 2023, a été porté à la somme de 460,68 euros ; les augmentations de loyers devront être dès lors déduites du montant de la créance, l’indemnité d’occupation étant elle-même limitée au montant du loyer légalement exigible;

Le bail liant les parties a été résilié par l’effet du congé au 31 août 2023 ;

Les sommes dues au delà de cette date, sont donc en réalité des indemnités d’occupation mises à la charge de l’occupante sans droit ni titre, dont le montant est fixé au regard des principes régissant cette indemnité, en l’absence de toute obligation contractuelle de la part du propriétaire.

L’indemnité d’occupation trouve en effet son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il s’ensuit que l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [W] [Z] à compter du 1er septembre 2023 sera fixée au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 471,96 euros (434,36 +25+12,60) ;

S’agissant de la demande de la concernant trop perçu au titre de frais d’honoraires à hauteur de 14,66 euros au regard de la surface habitable du bien loué, les frais d’honoraires ayant été réglés à l‘entrée dans les lieux au mois de septembre 2028, cette demande étant prescrite ne saurait être accueillie ; il en est de même concernant la proratisation du loyer du mois de septembre 2018 ;

En définitive, déduction faite des augmentations de loyers et de la somme de 372 euros susvisée, la créance de Monsieur [X] [I] est établie à la somme de 6684,77 euros (7500,77 – 372 – 9,69 – 118,47 – 315,84 ) arrêtée au 19 août 2024 ;

Madame [W] [Z] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 6684,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 août 2024 ;

Elle sera en outre condamnée à payer à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 471,96 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur le préjudice de jouissance

Si le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué et d’y effectuer les réparations nécessaires seule son inertie à remédier aux désordres ou sa négligence fautive peuvent engager sa responsabilité et donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts.

Madame [W] [Z] sollicite la condamnation de Monsieur [I] [X] au paiement de la somme de 5433,53 euros arrêtée au mois d’août 2024 correspondant à une réduction du loyer de 50% de septembre 2022 à août 2024 inclus, à parfaire ;

Il se déduit des développements susvisés que, sans être inhabitable, l’état d’ indécence du logement donné à bail par Madame [W] [Z] est établi, caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance à la locataire d’un logement décent nonobstant le fait que la locataire aurait refusé d’actionner la VMC .

Il s’ensuit que Madame [W] [Z] a nécessairement subi un préjudice de jouissance qui doit toutefois être apprécié en tenant compte du fait que le contrat de bail a pris fin au 31 août 2023.

A partir de cette date, Madame [W] [Z] ne saurait invoquer un trouble de jouissance découlant du manquement du bailleur à son obligation contractuelle de délivrance d’un logement décent et en bon état d’entretien, alors qu’elle s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre, un congé lui ayant été valablement délivré.

Au vu de ces éléments, le préjudice de jouissance qui en est résulté pour elle au regard du montant du loyer sera fixé à la somme de 150 euros par mois, du mois de septembre 2022 au mois d’août 2023 inclus, date d’effet du congé, alors que les travaux incombant au bailleur n’avaient pas été effectués ainsi qu’il a été sus retenu, soit à la somme de 1800 euros ;

En conséquence, Monsieur [I] [X] sera condamné à payer à Madame [W] [Z] la somme de 1800 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Sur la compensation

En application de l’article 1347 du code civil, lorsque deux personnes sont créancières l’une de l’autre, il s’opère une compensation entre leurs dettes réciproques.

La compensation des sommes respectivement dues par les parties sera en conséquence ordonnée ;

Sur la demande de travaux sous astreinte

Madame [W] [Z] étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023, elle n’a plus d’intérêt à agir pour solliciter l’exécution de travaux.

Sur le préjudice matériel

Madame [W] [Z] sollicite la condamnation de Monsieur [I] [X] au paiement de la somme de 878,37 euros au motif d’une surconsommation d’énergie à compter de 2024 ;

Toutefois Madame [W] [Z] ne démontre pas que le surcoût énergétique entre 2023 et 2024 serait dû au cumulus, le coût de l’énergie ayant augmenté de manière importante .

Elle sera dès lors déboutée de cette demande ;

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombe partiellement. Madame [W] [Z] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. Dès lors, il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les parties, ces dépens étant recouvrés le cas échéant conformément aux règles en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité commande en outre de débouter les parties de leurs demandes réciproques au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l’espèce aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire .

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare Monsieur [I] [X] recevable en ses demandes;

Constate la validité du congé pour reprise délivré 26 mai 2023, à effet au 31 août 2023 à 24h;

Constate que le bail d’habitation liant les parties est résilié de plein droit par l’effet du congé au 31 août 2023 à 24h;

Déboute Madame [W] [Z] de sa demande d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Dit que Madame [W] [Z] se trouve occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 2] depuis le 1er septembre 2023;

Ordonne en conséquence à Madame [W] [Z] de libérer les lieux sis [Adresse 2] dès la signification de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Madame [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], Monsieur [I] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef;

Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejette la demande reconventionnelle tendant à obtenir un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la fin du bail jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 471,96 euros ;

Condamne Madame [W] [Z] à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 6684,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 août 2024 ;

Condamne Madame [W] [Z] à payer à Monsieur [I] [X] à compter du 1er septembre 2024, la somme de 471,96 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit et juge que Monsieur [X] [I] a failli à son obligation de délivrer un logement décent ;

Fixe le préjudice de jouissance subi par Madame [W] [Z] à la somme de 150 euros par mois, du mois de septembre 2022 au mois d’août 2023 inclus ;

Condamne en conséquence Monsieur [X] [I] à payer à Madame [W] [Z] la somme de 1800 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute Madame [W] [Z] de sa demande en paiement en réparation de son préjudice matériel ;

Ordonne la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties ;

Déboute Madame [W] [Z] de sa demande de travaux sous astreinte ;

Déboute les parties de leurs demandes réciproques au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens et condamne les parties à les prendre en charge chacune par moitié, ces dépens étant le cas échéant recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière La Vice-Présidente