TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/55261 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CVP

N° : 11

Assignation du :

23 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 octobre 2024

par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Corpopriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic l’AGENCE IMMOBILIERE [Adresse 7], SA

Chez l’AGENCE IMMOBILIERE [Adresse 7], SA

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS – #B0282

DEFENDERESSE

La S.C.I. MONCEAU 1

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS – #D0357

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI Monceau 1 est propriétaire de locaux (lot n°1) au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Dénonçant l’installation sans autorisation par la SCI d’une grille de ventilation à ailettes scellée dans les murs surmontée d’une jardinière sous l’une des fenêtres de ses locaux, et l’absence de suppression de cette grille, l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2021 a décidé d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de la copropriétaire aux fins d’obtenir la remise en état des lieux.

Le 11 avril 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé à la SCI Monceau 1 une mise en demeure qui est restée sans effet.

Par acte en date du 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner en référé la SCI Monceau 1 sollicitant de :

“Vu les articles 835 du CPC,

Vu l’article 25 b de la loi du l0 juillet 1965,

Vu les dispositions du règlement de copropriété,

CONDAMNER la SCI MONCEAU I à procéder à ses frais à :

— La dépose de la grille de ventilation installée sous la fenêtre de ses locaux,

— La repose d’une vitre en verre identique aux vitres de fenêtres des autres locaux,

Et ce, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

CONDAMNER la SCI MONCEAU 1 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 7'00 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI MONCEAU 1 aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 29 mai 2024.”

A l’audience du 26 septembre 2024, les parties ont déposé des écritures qu’elles ont développées oralement, le syndicat des copropriétaires maintenant ses prétentions initiales.

La SCI Monceau 1 sollicite de :

“Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile.

Vu la reconnaissance par le syndicat des copropriétaires de la remise d’une autorisation de poser une jardinière selon un aspect extérieur annoncé et respecté.

Vu le mandat spécial au syndic de l’assemblée générale du 12 juillet 2021 – résolution 12.01.

Vu l’article 32 du Code de Procédure Civile.

1. A titre principal :

Juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8] représenté par son syndic la SA Agence Immobilière [Adresse 7].

2. A titre subsidiaire :

2.1. Juger mal fondée la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8] .

2.2. Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] de ses demandes de dépose de la grille de ventilation et de pose d’une vitre en verre sous la fenêtre des locaux de la SCI MONCEAU I, d’indemnité de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

3. En toutes hypothèses :

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8] représenté par son syndic la SA Agence Immobilière [Adresse 7] à payer à la SCI MONCEAU I:

3.1. Une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

3.2. Les dépens.”

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 122 du code de procédure civile :

“Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 32 énonce que “Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.”

Au visa des articles 1984 et 1987 du code civil, la SCI Monceau 1 soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en son action, l’assemblée générale du 12 juillet 2021 ayant donné au syndic un mandat précis et limité que celui-ci doit respecter et qui ne comprend pas le pouvoir d’intenter une action en justice.

Le syndicat des copropriétaires oppose essentiellement à la défenderesse les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que l’autorisation du syndic pour agir en justice n’est pas nécessaire pour les actions relevant des pouvoirs du juge des référés.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

“Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.”

L’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2021, après avoir exposé le problème lié à la présence de la grille de ventilation installée par la SCI Monceau 1, a voté une résolution 12.01 “Décision d’engager une procédure judiciaire” libellée comme suit :

“ (…) L’assemblée décide donc d’engager une action devant toute juridiction à l’encontre de toutes personnes physiques ou morales impliquées (…), aux fins de remettre en état l’état initial.

Désigne comme avocat Maître Daniault.

L’assemblée donne mandat au syndic pour :

— signer tous actes, participer à toutes expertises, interjeter appel le cas échéant, afin d’éviter la forclusion, à charge de convoquer une assemblée extraordinaire à la demande du conseil syndical,

— appeler les provisions nécessaires pour assumer les coûts de cette procédure en accord avec le conseil syndical.

(…)”

Contrairement à ce que soutient la SCI défenderesse, l’assemblée générale des copropriétaires a voté en faveur de l’introduction d’une procédure judiciaire à son encontre, encadrant par ailleurs les pouvoirs du syndic dans le cadre de la procédure à initier.

En tout état de cause, l’article 55 du décret permet au syndic d’agir en référé sans autorisation préalable de l’assemblée générale et il est inopérant pour la SCI de se prévaloir du mandat spécial donné au syndic pour considérer qu’il exclut la possibilité pour le syndic d’introduire une action en référé à son encontre, en dérogeant aux dispositions du décret.

La fin de non-recevoir soulevée sera donc écartée.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (…).”

Le trouble manifestement illicite résulte de “toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit”.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire annexe des parties communes ou réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

L’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;”

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI Monceau 1 a déposé la partie vitrée en soubassement d’une de ses fenêtres pour permettre l’installation de deux blocs de climatisation à l’intérieur de ses locaux et qu’elle a placé une grille de ventilation à ailettes, scellée dans deux murs montants, surmontée d’une jardinière de 7 à 10 centimètres de profondeur, et ce sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, en violation de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, alors que ces travaux portent atteinte aux parties communes de l’immeuble et à son aspect extérieur.

La SCI défenderesse soutient que le syndicat l’a autorisée oralement à mettre des jardinières sur le devant de ses fenêtres, qui sont conformes à l’aspect esthétique annoncé et conteste l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite nécessitant de prescrire en référé une mesure conservatoire ou de remise en état.

Il convient de relever que le débat ne porte pas principalement sur l’installation d’une jardinière sur le rebord d’une fenêtre mais sur l’installation d’une grille de ventilation sous la fenêtre des locaux, aux lieu et place de la vitre d’origine.

Le procès-verbal de constat dressé le 29 mai 2024 révèle que les locaux en rez-de-chaussée dont est propriétaire la SCI Monceau 1 disposent de trois fenêtres sur cour dont deux sont identiques avec notamment en partie basse un grand vitrage, la troisième présentant un coffrage métallique blanc en partie basse surmonté d’une jardinière.

Les photographies versées aux débats par le syndicat des copropriétaires confirment la modification apportée à l’une des fenêtres, antérieurement similaire aux deux autres fenêtres sur cour.

Le règlement de copropriété désigne les fenêtres comme des parties privatives de l’immeuble (article 6.3.2).

Il est toutefois stipulé à l’article 8.2.3 que les fenêtres ne pourront être modifiées sans l’autorisation de l’assemblée générale, sauf si le changement envisagé est effectué à l’identique et/ou ne porte pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Or en l’espèce, la fenêtre a été modifiée en sa partie basse sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’est pas contesté par la SCI défenderesse qui ne formule aucune observation sur le changement apporté, qui affecte de surcroît l’aspect extérieur de l’immeuble.

Dès lors le caractère manifestement illicite du trouble dénoncé est caractérisé, peu important que le syndic ait autorisé la SCI copropriétaire à installer des jardinières sur le rebord de ses fenêtres, ce qui n’est pas contesté par le syndicat, mais qui ne correspond pas aux travaux critiqués qui ont été réalisés sur la fenêtre litigieuse.

Il convient en conséquence d’ordonner la remise en l’état d’origine de la fenêtre dans les termes du présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Il sera alloué en équité au syndicat des copropriétaires une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

La SCI Monceau 1 qui supportera la charge des dépens de l’instance est irrecevable en sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 8] recevable en ses demandes,

Condamnons la SCI Monceau 1 à procéder à la remise en état de la fenêtre de ses locaux sur cour, en déposant la grille de ventilation installée en partie basse et en reposant une vitre en verre identique aux vitres des autres fenêtres des autres locaux, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 300 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de six mois,

Condamnons la SCI Monceau 1 à payer au syndicat des coproppriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI Monceau 1 aux dépens de l’instance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 31 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Béatrice FOUCHARD-TESSIER