TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 29]

■

N° RG 23/58354 – N° Portalis 352J-W-B7H-C252G

N° : 6

Assignation du :

09 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 décembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

1- Monsieur [N] [U]

[Adresse 4]

[Localité 22]

2-Monsieur [ER] [W]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Madame [J] [I] épouse [W],

[Adresse 11]

[Localité 10]

3- Monsieur [X] [A]

[Adresse 8]

[Localité 19]

Madame [OE] [G] épouse [A]

[Adresse 8]

[Localité 19]

4-Madame [LN] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 14]

5-Monsieur [O] [KF]

[Adresse 21]

[Localité 1]

6- Monsieur [F] [CS]

[Adresse 13]

[Localité 26] [Adresse 30]

7- Monsieur [C] [S] [E]

[Adresse 28]

[Localité 27], ITALIE

8- Monsieur [PZ] [K]

[Adresse 9]

[Localité 16]

9- L’indivision post-successorale de Madame [NA] décédée le 30 octobre 2021 laissant pour héritiers successoraux :

*Madame [Z] [L] [V]

[Adresse 23]

[Adresse 12],

[Localité 17]

*Madame [B] [H] [V]

[Adresse 31]

[Adresse 5],

[Localité 3]

*Monsieur [D] [GD] [T] [R]

[Adresse 20]

[Localité 3]

*Monsieur [M] [AZ] [P] [R],

[Adresse 15],

[Localité 2]

représentés par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #B0097

DEFENDERESSES

La Société PV HOLDING (anciennement dénommée PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE)

[Adresse 24]

[Adresse 6]

[Localité 18]

La Société PV EXPLOITATION FRANCE

[Adresse 24]

[Adresse 6]

[Localité 18]

La Société PV CP CITY S.A.S.

[Adresse 25]

[Adresse 6]

[Localité 18]

représentées par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS – #P0008

DÉBATS

A l’audience du 12 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit délivré le 9 octobre 2023, Monsieur [N] [U], Monsieur [ER] [W] et Madame [J] [W], née [I], Monsieur [X] [A] et Madame [OE] [A], née [G], Madame [LN] [Y], Monsieur [O] [KF], Monsieur [F] [CS], Monsieur [C] [E], Monsieur [PZ] [K], l’indivision post-successorale de Madame [NA], laissant pour lui succéder Mesdames [Z] et [B] [V], Messieurs [D] et [M] [R], ont fait citer la SAS PV HOLDING, la SAS PV EXPLOITATION FRANCE et la SAS PV-CP CITY devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles d’obtention de diverses provisions.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur dans le temps du renvoi.

La tentative de médiation ayant échoué, l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024.

Dans le dernier état de leurs prétentions, les requérants sollicitent de :

« DÉCLARER les demandeurs recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et prétentions ;

DÉCLARER que l’obligation pour les sociétés PV HOLDING, PV EXPLOITATION FRANCE et PV-CP CITY de payer l’intégralité des loyers exigibles pendant la crise sanitaire n’est pas sérieusement contestable ;

CONDAMNER solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION France à payer à titre de provision sur les loyers impayés la somme de :

8.443 € à Monsieur [N] [U] ;

3.423,95 € à Monsieur et Madame [ER] et [J] [W];

8.989,39 € à Monsieur et Madame [X] et [OE] [A]; 1.705,67 € à Madame [LN] [Y] ;

7.159,20 € à Monsieur [O] [KF] ;

19.946,06 € à Monsieur [F] [CS] ;

1.327,48 € à Monsieur [PZ] [K] ;

9.603 € à Madame [Z] [L] [V], Madame [B] [H] [V], Monsieur [D] [GD] [T] [R] et Monsieur [M] [AZ] [P] [R], en tant que membres de l’indivision post-successorale de Madame [NA].

CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à titre de provision sur les loyers impayés la somme de 18.332,04 € à Monsieur [C] [E];

CONDAMNER solidairement les sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION France à payer, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1.500 euros à chacun des demandeurs suivants : Monsieur [N] [U], Monsieur et Madame [ER] et [J] [W], Monsieur et Madame [X] et [OE] [A], Madame [LN] [Y], Monsieur [O] [KF], à Monsieur [F] [CS], Monsieur [PZ] [K] et Madame [Z] [L] [V], Madame [B] [H] [V], Monsieur [D] [GD] [T] [R] et Monsieur [M] [AZ] [P] [R], en tant que membres de l’indivision post-successorale de Madame [NA] ;

CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1.500 € à Monsieur [C] [E] ;

CONDAMNER solidairement les sociétés PV HOLDING, PV EXPLOITATION FRANCE et PV-CP CITY aux entiers dépens. »

Au soutien de leurs prétentions, les requérants exposent avoir fait l’acquisition d’un ou plusieurs lots dans plusieurs ensembles immobiliers situés en France. Ils indiquent que, concomitamment à cette acquisition, ils ont donné à bail leurs lots soit à la société PV Résidences & Resorts France (devenue PV HOLDING), soit à la société PIERRE ET VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION (devenue PV-CP CITY), pour un usage de location meublée professionnelle.

Reprochant aux exploitants de ne pas s’être acquittés du paiement des loyers en 2020 et pendant une partie de l’année 2021, les requérants se prévalent des dispositions des articles 835 du code de procédure civile et 1728 du code civil pour exiger le paiement à titre provisionnel des loyers échus au titre de cette période.

Ils font valoir que le preneur est mal fondé à invoquer l’existence d’un cas de force majeure, une exception d’inexécution, la destruction ou la disparition partielle des lieux loués, ou encore la théorie de l’imprévision, dès lors que ces arguments ont été jugés non sérieux par un avis de la Cour de cassation. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

En réponse, les défenderesses sollicitent de :

« A titre liminaire,

METTRE HORS DE CAUSE la société PV HOLDING,

A titre principal,

JUGER qu’il existe une contestation sérieuse à la demande de condamnation formulée par les signataires d’avenants, à savoir l’indivision [NA], Monsieur [K], Mme [E] et M. [W], au paiement de provisions de loyers en raison de la signature d’avenants octroyant des franchises de loyer ;

— JUGER qu’il existe une contestation sérieuse à la demande de condamnation formulée par Monsieur [U] qui ne produit aucun élément de nature à justifier de l’existence d’un lien contractuel entre lui et la société PV CP CITY, ni de l’existence de sa créance ;

— JUGER qu’il existe une contestation sérieuse à la demande de condamnation au paiement de provisions de loyers en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer

* L’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,

* La perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que les loyers afférents à la période d’interdiction administrative de recevoir du public sont dus,

— ACCORDER aux sociétés PV EXPLOITATION France le délai maximal de vingt-quatre mois pour procéder au paiement des sommes réclamées par les demandeurs, compte tenu des graves difficultés financières qu’elle rencontre du fait de la crise sanitaire.

En conséquence,

— CONDAMNER les demandeurs à payer chacun à chacune des défenderesses la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER les demandeurs aux entiers dépens. »

Au soutien, les défenderesses rappellent en substance que les résidences n’ont pu accueillir de public du 15 mars 2020 au 22 juin 2020, en vertu de l’arrêté du 15 mars 2020, complétant l’arrêté du 14 mars 2020, et du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 ; qu’en application du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, elles n’ont pu accueillir de clients du 1er novembre au 15 décembre 2020, les restaurants, les espaces dédiés aux activités de restauration et de débits de boisson dans les hôtels ainsi que les établissements sportifs couverts ou de plein air, soit des espaces et équipements communs situés dans les résidences de tourisme, ayant en outre du rester fermer jusqu’au 9 juin 2021 ; qu’enfin, le décret n°2020-384 du 2 avril 2021 a interdit tout déplacement de personnes au-delà de 10 km de distance de son lieu de domicile et instauré un couvre-feu entre 19h et 6h du matin pour la période du 3 avril au 3 mai 2021, interdisant de ce fait toute possibilité d’activité touristique.

Les défenderesses exposent que ces mesures les ont empêchées d’exploiter normalement les résidences jusqu’au 9 juin 2021, ce qui a gravement obéré leur situation financière ; qu’elles ont négocié avec de nombreux bailleurs des avenants de réaménagement de leurs créances.

La partie défenderesse estime que l’obligation au paiement des loyers pour la période du 15 mars au 15 juin 2020 puis du 1er novembre 2020 au 9 juin 2021, concernée par l’interdiction effective d’exploitation, est sérieusement contestable, opposant aux bailleurs :

— l’exception d’inexécution fondée sur le défaut de jouissance paisible des lieux en violation de l’article 1719 du code civil, l’obligation d’assurer cette jouissance par le bailleur étant la cause du paiement du loyer ;

— la perte partielle de la chose louée, aux motifs qu’en empêchant le séjour de la clientèle dans les locaux loués, séjour qui est compris dans la destination des baux conclus avec les requérants, puisqu’en interdisant de recevoir du public, les mesures administratives l’ont empêchée de jouir des locaux conformément à leur destination contractuelle, à l’origine d’un trouble de jouissance caractérisant la perte partielle de la chose louée pendant toute la durée de ces mesures.

La partie défenderesse conteste l’analyse de la Cour de cassation ayant conduit aux avis rendus le 30 juin 2022.

Enfin, les défenderesses concluent au rejet des prétentions émises par les héritiers de Madame [KB], ainsi que par Messieurs [K], [E] et [W] qui ont signé un avenant de conciliation accordant une franchise de loyer, s’engageant à se désister de l’instance à leur encontre.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la mise hors de cause de la SAS PV HOLDING

La défenderesse fait valoir qu’aux termes d’un traité d’apport signé le 16 décembre 2020 prenant effet le 1er février 2021, la société PV Résidences & Resorts France, renommée PV HOLDING, a apporté pour partie à la société Pierre et Vacances Investissement 60, renommée PV EXPLOITATION FRANCE, son activité d’exploitation touristique de résidences « Pierre et Vacances ».

Le traité d’apport signé le 16 décembre 2020 ne liste dans les apports à la société PV EXPLOITATION FRANCE que trois résidences sur les neuf résidences concernées en l’espèce. Dès lors, la société PV HOLDING ne justifie pas ne plus avoir la qualité de preneur pour les autres contrats, de sorte qu’elle ne peut être mise hors de cause, l’imputabilité des dettes étant examinée ci-après, contrat par contrat.

En revanche, aucune condamnation ne sera prononcée à l’encontre de la société PV HOLDING concernant les contrats signés par Monsieur et Madame [A], ainsi que Madame [Y] et Monsieur [CS], ces contrats ayant été apportés à la société PV EXPLOITATION FRANCE.

Sur la provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

*Sur la force majeure liée à la pandémie

Il convient de rappeler que de façon constante, le débiteur d’une obligation contractuelle de paiement d’une somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, dans la mesure où l’obligation au paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur.

Elle n’est, par nature, pas impossible, mais seulement plus difficile ou plus onéreuse.

Dès lors, si l’épidémie de Covid 19 est un événement par essence imprévisible, elle ne peut être considérée comme un événement irrésistible, rendant manifestement impossible toute capacité d’exécution, dès lors que l’obligation de nature pécuniaire est toujours susceptible, par sa nature, d’être exécutée.

En conséquence, le moyen tiré de la force majeure n’apparaît pas sérieux.

* sur l’exception d’inexécution

Les articles 1219 et 1220 du code civil autorisent le preneur à ne pas exécuter ses obligations dès lors que le bailleur n’exécute pas les siennes, étant observé que seule une inexécution grave est susceptible de la légitimer.

L’article 1728 du même code oblige le preneur à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En contrepartie du paiement des loyers, le bailleur est tenu, aux termes des articles 1719 et 1720 du même code, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Les lieux doivent en outre être conformes à la destination contractuellement prévue par les parties.

Cette obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux implique que le bailleur est tenu de répondre des troubles subis par le preneur, de son fait ou des personnes dont il doit répondre, ainsi que des tiers.

Il n’est pas contestable s’agissant des résidences de tourisme, que le décret n°2020-604 du 20 mai 2020, modifiant le décret 2020-548 du 11 mai 2020, leur a interdit l’accueil du public pendant une durée de 14 jours, du 20 mai au 2 juin 2020, l’arrêté du 15 mars 2020 ne faisant pas référence aux résidences de tourisme.

De la même manière, l’article 41, I, 2° du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 a interdit aux résidences de tourisme d’accueillir du public sur une période d’un mois et demi, du 1er novembre au 14 décembre 2020 inclus.

Néanmoins, la diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire est étrangère à l’obligation de délivrance du bailleur, tout comme l’interdiction pour les restaurants se trouvant dans les résidences de tourisme d’accueillir du public jusqu’au 9 juin 2021, le preneur conservant toujours la jouissance des lieux.

En outre, l’interdiction d’accueil du public ayant été prise par une autorité administrative sur laquelle le bailleur n’a aucun pouvoir, celle-ci ne peut être considérée comme un tiers dont le bailleur serait responsable, l’obligation de délivrance ne s’étendant pas à assurer la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce l’activité des résidences de tourisme.

En conséquence, l’exception d’inexécution en réponse au défaut de délivrance des lieux n’apparaît pas sérieuse.

* Sur la destruction partielle de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Les mesures gouvernementales de fermetures administratives puis de confinement de la population ne peuvent être assimilées à la perte de la chose louée, telle qu’envisagée par l’article 1722 précité, la chose louée n’ayant aucunement été modifiée ni détruite par l’effet de ces mesures, que ce soit en totalité ou en partie, l’impossibilité d’exploitation ne pouvant être assimilée à une destruction de la chose louée.

Il en résulte que la cause d’exonération de paiement de loyers pour destruction des locaux loués invoquée par la défenderesse ne constitue pas une contestation sérieuse.

L’obligation de payer le loyer pendant cette période n’était donc pas sérieusement contestable, de sorte qu’elle ne peut être dispensée de tout paiement, comme elle le sollicite, pour les périodes du 15 mars au 2 juin 2020 puis du 3 avril au 3 mai 2021.

La demande de provision est par conséquent fondée.

*sur les demandes des requérants

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les défenderesses font état d’avenants signés avec une partie des requérants, faisant échec à leur demande de provision. Toutefois, ces avenants ne sont pas signés et leur réalité est contestée par les intéressés.

Par ailleurs, le montant des sommes sollicitées n’est pas contesté par les défenderesses de sorte que les demandes seront accueillies dans les termes du dispositif.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La défenderesse sollicite des délais de paiement, faisant état de difficultés financières.

Cependant, les pièces qu’elle produit concernent son chiffre d’affaires des années 2019, 2020 et 2021, et sont donc anciennes. En outre et compte tenu des larges délais dont la défenderesse a déjà bénéficié, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les défenderesses seront condamnées au paiement des dépens et des frais irrépétibles dans les termes du dispositif, en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons solidairement la SAS PV HOLDING et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à verser, par provision :

— à Monsieur [N] [U], la somme de 8443 euros ;

— à Monsieur [ER] [W] et Madame [J] [W], née [I], la somme de 3423,95 euros ;

— à Monsieur [O] [KF], la somme de 7159,20 euros ;

— à Monsieur [PZ] [K], la somme de 1327,48 euros ;

— à Madame [Z] [V], Madame [B] [V], ainsi que Messieurs [D] et [M] [R] la somme de 9603 euros ;

Condamnons la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à verser par provision :

— à Monsieur [X] [A] et Madame [OE] [A], née [G], la somme de 8989,39 euros,

— à Madame [LN] [Y], la somme de 1705,67 euros,

— à Monsieur [F] [CS], la somme de 19.946,06 euros ;

Condamnons la SAS PV-CP CITY à payer par provision à Monsieur [C] [E] la somme de 18.332,04 euros ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons solidairement la SAS PV HOLDING et la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à verser à Monsieur [N] [U], Monsieur et Madame [W] pris ensemble, Monsieur [O] [KF], Monsieur [PZ] [K], et enfin, Mesdames [Z] et [B] [V], Messieurs [D] et [M] [R], pris ensemble, la somme de 800 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à verser à Monsieur et Madame [A] pris ensemble, Madame [LN] [Y] et Monsieur [F] [CS], la somme de 800 euros chacun au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SAS PV-CP CITY à payer à Monsieur [C] [E] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons solidairement la SAS PV HOLDING, la SAS PV EXPLOITATION FRANCE et la SAS PV HOLDING aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 29] le 18 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anne-Charlotte MEIGNAN