TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05857

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRSE

Minute : 1379/24

Madame [S] [Z] [R] épouse

[G]

Monsieur [D] [T] [G]

Représentant : M^e Sophie ROYER, avocat

au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : PB138

C/

Monsieur [B] [M] [O]

Madame [N] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e ROYER

Copie délivrée à :

M. ET MME [O]

Le 24 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [S] [Z] [R] épouse [G] et Monsieur [D] [T] [G], demeurant tous deux [Adresse 4] – [Localité 6]

Représentés par Maître Sophie ROYER, Avocat au Barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [M] [O] et Madame [N] [O], demeurant tous deux [Adresse 3] – [Localité 7]

Non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 février 2018, Mme [S] [R], épouse [G] a donné à bail à M. [B] [M] [O] et Mme [P] [A] un logement situé [Adresse 3], [Localité 7], pour un loyer hors charges de 590,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 60,00 €.

Par courrier du 18 mai 2022, Mme [P] [A] a délivré congé.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [S] [R], épouse [G] et M. [D] [G] ont fait signifier à M. [B] [M] [O], par exploit de commissaire de justice du 11 mars 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 577,00 € visant la clause résolutoire.

Par procès-verbal en date du 02 avril 2024, en exécution d’une ordonnance rendue sur requête le 15 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, Mme [S] [R], épouse [G] et M. [D] [G] ont fait constaté par commissaire de justice la présence de plusieurs personnes dans les lieux, indiquant les occuper du chef de Mme [N] [O].

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, Mme [S] [R], épouse [G] et M. [D] [G] ont fait assigner M. [B] [M] [O] et Mme [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et leur expulsion.

Mme [S] [R], épouse [G] et M. [D] [G], comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal :

? constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

? constater l’occupation sans droit ni titre de Mme [N] [O] du chef de M. [B] [M] [O] ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o à titre infiniment subsidiaire :

? constater l’occupation sans droit ni titre de Mme [N] [O] en son nom propre ;

? supprimer les délais prévus par les articles L. 412-1 à L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [B] [M] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dont Mme [N] [O], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? condamner solidairement M. [B] [M] [O] et Mme [N] [O] à payer :

? la somme de 7 177,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté à l’échéance de juin 2024 ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 1 février 2018 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [B] [M] [O] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Il ajoute que Mme [N] [O] est occupante sans droit ni titre des lieux.

Les défendeurs, assignés en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 février 2018 que M. [B] [M] [O] doit payer un loyer d’un montant de 590,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 60,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [B] [M] [O] restait devoir la somme de 6 527,00 € euros à la date du 14 mai 2024, terme de mai 2024 inclus. Or, une somme de 27 euros a été imputée au titre d’une régularisation de charges dont il n’est pas justifié, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 6 500,00 €, arrêtée au 14 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Il convient de remarquer, d’une part, que M. [D] [G] ne justifie pas de sa qualité de bailleur, n’étant pas partie au contrat de bail, la seule qualité de propriétaire étant insuffisante pour revendiquer un droit personnel à l’encontre d’un locataire, d’autre part, que les demandeurs ne justifient d’aucun titre en vertu duquel Mme [N] [O] devrait être tenue au paiement des loyers.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [B] [M] [O] à verser à Mme [S] [R], épouse [G] une somme de 6 500,00 €, arrêtée au 14 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Il ressort de la combinaison des articles 1214 et 1215 du code civil que la reconduction tacite du contrat maintient, en principe, les clauses qui le composent dans leur rédaction d’origine sauf accord de volontés contraire des parties

En l’espèce, le bail conclu le 1 février 2018, renouvelé le 01 février 2024 par tacite reconduction, contient une telle clause résolutoire en son article 10. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 11 mars 2024 pour la somme en principal de 4 577,00 €.

Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Les parties ne démontrent pas avoir voulu modifier la rédaction de cette clause dans le cadre de la reconduction tacite du contrat de bail.

A titre surabondant, force est de constater que le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant, le cas échéant, renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024.

L’expulsion de M. [B] [M] [O] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Les pièces du dossier ne démontrent pas que Mme [N] [O] est occupante du chef de M. [B] [M] [O].

o Sur l’expulsion de Mme [N] [O]

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat en date du 02 avril 2024 que les occupants présents dans le bien donné à bail ont désigné Mme [N] [O] comme occupante actuelle des lieux, avec son fils.

Cette occupation est corroborée, d’une part, par la signification à étude de l’ordonnance sur requête autorisant ce constat, rendue le 15 mars 2024, le commissaire de justice constatant la certitude du domicile, d’autre part, par la confirmation auprès du commissaire de justice par une personne se désignant comme Mme [N] [O] de l’occupation personnelle des lieux, enfin, par un courriel remis à la cause par les demandeurs faisant état d’une reconnaissance par une personne se dénommant [N] de l’occupation personnelle des lieux litigieux.

Or, Mme [N] [O] ne justifie d’aucun titre en vertu duquel elle serait susceptible de jouir des lieux en son nom personnel.

S’il est possible que celle-ci ait quitté les lieux, l’assignation introductive d’instance ayant été délivrée en la forme d’un procès-verbal de recherches, elle ne justifie néanmoins pas avoir restitué les lieux.

En conséquence, l’expulsion de Mme [N] [O] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les conditions prévues à l’article susvisé sont remplies.

En conséquence, il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, la défaut de remise par M. [B] [M] [O] et Mme [N] [O] des lieux, quand bien même les auraient-ils quittés, constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le propriétaire de valoriser leur bien et d’obtenir le paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 février 2018.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [B] [M] [O] et Mme [N] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 juin 2024, terme de juin 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 14 mai 2024, 00 heure, au 31 mai 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Le coût du commandement de payer en date du 11 mars 2024 sera supporté exclusivement par M. [B] [M] [O].

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’ils ne succombent pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [D] [G] de sa demande en paiement d’une somme de 7 177 euros ;

CONDAMNE M. [B] [M] [O] à verser à Mme [S] [R], épouse [G] la somme de 6 500,00 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 14 mai 2024, terme de mai 2024 inclus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 février 2018 entre Mme [S] [R], épouse [G] et M. [B] [M] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 7] sont réunies à la date du 14 mai 2024 ;

CONSTATE que Mme [N] [O] est occupante sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 7] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [B] [M] [O] et de Mme [N] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [B] [M] [O] et Mme [N] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [M] [O] et M. [N] [O] à payer à Mme [S] [R], épouse [G] et M. [D] [G] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 juin 2024, terme de juin 2024 inclus et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [M] [O] et M. [N] [O] à payer à Mme [S] [R], épouse [G] et M. [D] [G] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [M] [O] et Mme [N] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELONS que M. [B] [M] [O] prendra seul à sa charge le coût du commandement de payer en date du 11 mars 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/05857 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRSE

DÉCISION EN DATE DU : 12 Décembre 2024

AFFAIRE :

Madame [S] [Z] [R] épouse [G]

Représentant : M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB138

Monsieur [D] [T] [G]

Représentant : M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB138

C/

Monsieur [B] [M] [O]

Madame [N] [O]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires