TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52276 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FT5

N° : 4

Assignation du :

07 Mars 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 octobre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSE

[H], Société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Delphine MORICONI, avocat au barreau de PARIS – #A0831

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, Monsieur [R] [Z] et Monsieur [P] [Z] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société [H], à qui ils ont consenti un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 3] à PARIS, afin notamment de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial les liant,

— ordonner son expulsion des locaux loués,

— statuer sur le sort de meubles,

— la condamner à titre provisionnel à leur payer la somme de 100.727,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre de l’année 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 65.517,60 euros à compter du 9 janvier 2025 et sur le surplus à compter de l’assignation,

— la condamner à titre provisionnel à leur payer la somme de 10.072,76 euros en application de la clause pénale insérée dans le bail commercial,

— dire que le dépôt de garantie leur restera acquis,

— la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré de 200%, en sus des charges et taxes dues,

— la condamner à leur payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après un premier renvoi accordé à l’audience du 12 septembre 2025, l’affaire a été entendue à celle du 26 septembre 2025.

A cette audience, les parties demanderesses maintiennent l’ensemble de leurs demandes tout en réévaluant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 138.726,66 euros. Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par la partie adverse. Si ces délais devaient être accordés par la juridiction présentement saisie, ils sollicitent qu’à défaut de paiement de toute échéance ou de tout loyer appelé, la déchéance du terme des délais soit prononcée, le bail serait alors résilié de plein droit et l’expulsion ordonnée.

De son côté, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [H] sollicite du juge des référés de :

« - DIRE ET JUGER partiellement fondées les causes du commandement de payer délivré le 9 janvier 2025 à la société [H] ;

— DIRE que la société [H] pourra s’acquitter de la somme de 125.933,57 euros TTC et de la somme de 943,09 euros au titre du complément du dépôt de garantie, en plus des loyers courants, en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 5.247,23 euros chacune et la 24 ème réglantle solde de la dette, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la décision à intervenir et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

— DIRE que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail sont suspendus pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si la société [H] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ;

— DIRE N’Y AVOIR LIEU A REFERE quant aux demandes de Messieurs [P] et [R] [Z] tendant à :

• la condamnation de la société [H] au paiement d’une somme de 10.072,76 euros en application de la clause pénale,

• la majoration de l’indemnité d’occupation,

• la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 23.750 euros.

— DEBOUTER Messieurs [P] et [R] [Z] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

— DIRE que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Vu la mise en délibéré de l’affaire au 31 octobre 2025.

SUR CE :

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que par commandement en date du 9 janvier 2025, visant la clause résolutoire, lequel a été signifié à la société [H], fait état d’un arriéré locatif dû à la date du 9 décembre 2024 d’un montant de 65.517,60 euros.

Or, il ressort des décomptes versés par les parties demanderesses, et notamment celui du 8 juillet 2025, que la société [H] n’a pas, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer litigieux, procédé à l’apurement des sommes sollicitées.

Par suite, la clause résolutoire est acquise depuis le 9 février 2025 à 24H00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires. En effet, la clause prévue au contrat permettant la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération, laquelle n’est que de la compétence du juge du fond. Cette demande de majoration ne saurait, par suite, prospérer au stade des référés.

En outre, il sera, au seul stade des motifs, rappelé que tant que la société, preneuse initialement à bail se maintient dans les lieux, elle doit respecter l’ensemble des obligations y afférentes et notamment poursuivre l’assurance idoine jusqu’à leur libération.

S’agissant de la provision sollicitée, au vu du décompte en date du 8 juillet 2025, tel que produit par les parties demanderesses, l’obligation de la société défenderesse à l’instance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 138.726,66 euros à la date du 1er juillet 2025 (échéance trimestrielle due pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2025 incluse).

Au vu des paiements effectués les 26 mars 2025, 9 et 30 avril 2025 par la société [H], ces derniers s’imputant sur les dettes les plus anciennes en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la somme provisionnelle précitée sera assortie des intérêts légaux sur la somme 35.767,60 euros à compter du 9 février 2025, sur la somme de 64.960,60 euros à compter de l’assignation et sur le surplus à compter de l’ordonnance.Toute demande plus ample au titre du point de départ des intérêts légaux sera rejetée.

La société défenderesse sera condamnée à payer aux demandeurs la somme précitée dans les termes susvisés.

Il sera, et pour les mêmes motifs que ceux développés au titre de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, rejeté la demande formée au titre de l’indemnité contractuellement prévue, ainsi que celle formée au titre de la conservation du dépôt de garantie ou encore celle formée au tire de l’indemnité due au titre de la clause pénale prévue contractuellement. En effet, ces clauses, dès lors qu’elles sont susceptibles de modération en raison de leur nature, relèvent des pouvoirs du juge du fond et non de ceux du juge des référés.

Ces demandes seront également rejetées, en conséquence.

Sur la demande au titre des délais de paiement

En application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement tels que sollicités par la société preneuse à bail.

En effet, si la société [H] produit des éléments comptable aux termes desquels il apparaît une diminution constante de son chiffre d’affaires depuis l’année civile 2023, elle justifie avoir décidé récemment, afin de conserver autant que faire se peut les emplois afférents à l’exploitation des locaux commerciaux en cause, de modifier l’offre de restauration antérieurement proposée. Au vu de ces éléments et des efforts effectués qui ne sauraient être caractérisés comme vains à ce stade, et sans qu’il soit possible à ce stade de caractériser une quelconque récalcitrance de la société [H] à respecter son obligation contractuelle de paiement à bonne date des loyers, il n’en demeure pas moins qu’il apparaît proportionné, au regard des intérêts en présence, de laisser une ultime possibilité à ladite société de pouvoir exploiter le fonds de commerce de restauration dont s’agit.

Par suite, il convient de lui octroyer des délais dans les termes prévus au dispositif de l’ordonnance.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, partie perdante, la société [H] sera tenue aux dépens d’instance.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les dépens sont définis à l’article 695 du code de procédure civile, et il n’appartient pas, au juge des référés de lister les sommes dues à ce titre.

Toute demande formée en ce sens sera rejetée.

Partie tenue aux dépens, la société [H] sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros aux parties demanderesses prises ensemble, et ce, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société [H] à payer à Monsieur [R] [Z] et Monsieur [P] [Z], pris ensemble, la somme de 138.726,66 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation) arrêté au 1er juillet 2025 (échéance du 3ème trimestre de l’année 2025 incluse) avec intérêts au taux légal sur la somme de 35.767,60 euros à compter du 9 février 2025, sur la somme de 64.960,60 euros à compter de l’assignation et sur le surplus à compter de l’ordonnance ;

Autorisons la société [H] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 5.977 euros et une 24ème réglant le solde et les intérêts, la première devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société [H] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

1. la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

2. la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

3. faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société [H] et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

4. le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

5. la société [H] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à Monsieur [R] [Z] et Monsieur [P] [Z], pris ensemble, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société [H] à payer à Monsieur [R] [Z] et Monsieur [P] [Z], pris ensemble, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [H] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 9 janvier 2025 ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 31 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI