TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e PIREDDU (D1014)

M^e PEYRON (E1260)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/01140

N° Portalis 352J-W-B7G-CV62H

N° MINUTE : 2

Assignation du :

20 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. A L’AUBERGE FRANC COMTOISE (RCS de PARIS n°572 112 423)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Alain PIREDDU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1014

DÉFENDERESSE

S.C. SOCIETE MICHELIS (RCS de PARIS n°789 364 833)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-marc PEYRON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1260

Décision du 05 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01140 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV62H

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 5 avril 1995, Monsieur [A] [F] [K], Madame [H] [F] [K], Messieurs [L] et [X] [O] [V] et Madame [W] [O] [V], ont donné à bail commercial en renouvellement à la société LUCAS CARTON, des locaux à usage de restaurant situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 3].

Le bail a été conclu pour une durée de 12 années à compter rétroactivement du 1er janvier 1993 et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 1.525.000 francs, hors taxes et hors charges.

Suivant un acte sous seing privé en date du 20 juillet 2005, Monsieur [A] [F] [K], Madame [H] [F] [K], Messieurs [L] et [X] [O] [V] et Madame [W] [O] [V] ont consenti à la S.A.S. A L’AUBERGE FRANC COMTOISE venant aux droits de la société LUCAS CARTON dans des conditions non précisées, le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2005, pour se terminer le 31 décembre 2014, et moyennant un loyer annuel de 300.000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et à terme échu.

Par un acte extrajudiciaire du 27 juin 2013, Monsieur [A] [F] [K] et Madame [H] [F] [K] venant aux droits de Monsieur [X] [O] [V], de Madame [W] [O] [V] épouse [U] [C] et de Madame [I] [O] [V] veuve de Monsieur [L] [O] [V], ont signifié à la société A L’AUBERGE FRANC COMTOISE un congé pour le 31 décembre 2013 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2014 moyennant un loyer annuel porté à 420.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier du 31 juillet 2013, la locataire a accepté le principe de renouvellement du bail, indiquant qu’elle ne pouvait consentir à une augmentation du loyer supérieure à 390.000 euros par an.

Les parties sont parvenues à un accord pour voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 390.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2017.

Par un acte extrajudiciaire du 30 décembre 2021, la S.C. SOCIETE MICHELIS, actuelle propriétaire du local donné à bail, a fait signifier à la société A L’AUBERGE FRANC COMTOISE un commandement de payer la somme de 297.675,68 euros au titre d’un arriéré locatif visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré le 20 janvier 2022, la S.A.S. A L’AUBERGE FRANC COMTOISE a fait assigner la S.C. SOCIETE MICHELIS devant ce tribunal en opposition au commandement signifié le 30 décembre 2021.

Par ordonnance en date du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire et la mission du médiateur a été renouvelée le 3 juillet 2023, sans permettre cependant une issue amiable du litige opposant les parties.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2023, la société A L’AUBERGE FRANC COMTOISE demande au tribunal de :

— constater que la totalité des sommes objet du commandement ont été réglées ;

— débouter la société MICHELIS de sa demande de paiement et de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal décidait que des sommes sont dues au bailleur,

— Suspendre les effets du commandement et octroyer un délai à la société L’AUBERGE FRANC COMTOISE pour procéder au règlement jusqu’à l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner la société MICHELIS à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2022, la S.C. SOCIETE MICHELIS demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1231-6, 1728 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

— constater que le commandement de payer du 30 décembre 2021 a été délivré de bonne foi ;

— constater que le bailleur a respecté son obligation de délivrance et de jouissance paisible ;

— constater que les mesures prises par le Gouvernement pour lutter contre la propagation de l’épidémie de Covid-19 n’ont pas causé une destruction juridique partielle des locaux objets du bail ;

— constater que les conditions de la force majeure ne sont pas réunies ;

— débouter le preneur de l’ensemble de ses demandes ;

— constater que le preneur est débiteur au 1er septembre 2022, de la somme de 46.800 euros TTC au titre de l’ensemble de ses loyers, charges et taxes ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion pure et simple du preneur, ou de tous occupants de son chef, desdits locaux, ce à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de ladite ordonnance ;

— dire et juger que l’huissier requis à cet effet pourra se faire assister du commissaire de police et d’un serrurier s’il en était besoin ;

— ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira au bailleur, aux frais avancés du Preneur ;

— condamner le preneur au paiement au bailleur de la somme de 46.800 euros TTC avec intérêt au taux légal d’une pénalité de 2 % par mois de retard ou fraction de mois de retard à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, au titre des loyers et charges impayés, sauf somme à parfaire ;

— condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer exigible augmenté des charges et taxes afférentes, soit la somme annuelle de 390.000 euros HT à compter de la décision à intervenir, et ce jusqu’à restitution complète des locaux ;

— condamner le preneur au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Peyron dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance en date du 20 novembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge unique du 4 décembre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les effets du commandement signifié le 30 décembre 2020

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 [ancienne rédaction : aux articles 1244-1 à 1244-3] du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’ancien article 1244-1, devenu l’article 1343-5 du code civil, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis que le juge puisse accorder rétroactivement des délais de paiement et que, si la dette est entièrement réglée dans ce cadre, la clause résolutoire soit privée de tout effet.

En l’espèce, le bail comporte bien une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, notamment de paiement du loyer et des charges, et la locataire ne conteste pas le défaut de règlement de la dette d’arriéré de loyers dans le mois suivant la délivrance du commandement.

La locataire ne conteste plus la validité du commandement de payer signifié et ne sollicite pas que le tribunal le juge nul et de nul effet.

De même, l’exigibilité des sommes réclamées n’est pas plus contestée et la locataire justifie avoir signifié par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2022, un chèque de 250.875,68 euros.

La bailleresse reconnaît que ce règlement a été effectué et soutient que la locataire est encore redevable de la somme de 46.800 euros.

Il sera toutefois relevé que la bailleresse ne sollicite pas que le tribunal constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de sorte que la demande de la locataire de rejet de cette demande, de délais de paiement et de suspension de ses effets sont en réalité sans objet.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 46.800 euros

La bailleresse soutient que la locataire est redevable de la somme de 46.800 euros TTC, dans la mesure où par sa lettre du 20 janvier 2020, elle avait conditionné l’octroi d’un abandon de 39.000 euros hors taxes, soit 46.800 euros TTC au titre des années 2017 et 2018, au règlement du solde de sa dette par le preneur ; que postérieurement, la locataire a contesté l’existence d’un accord des parties sur le loyer du bail renouvelé et refusé de procéder au paiement de son arriéré de loyer.

La société locataire estime quant à elle que les parties sont parvenues à un accord sur le montant du loyer renouvelé fixé pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016 à la somme de 339.780 euros hors taxes et hors charges, puis à compter du 1er janvier 2017 à la somme annuelle de 390.000 euros ; que cet accord est repris dans un courrier adressé par la société SOCIETE MICHELIS du 15 octobre 2019 ; que par courrier en date du 20 janvier 2020, la société SOCIETE MICHELIS a consenti une remise de loyers complémentaire de 39.000,00 € HT, soit 46.800,00 € TTC ; que cette remise apparaît également dans le commandement de payer signifié.

Il ressort des pièces versées au débat qu’effectivement, par courrier du 15 octobre 2019, la société SOCIETE MICHELIS écrit à la locataire : “Toutefois, prenant en compte votre situation, la société MICHELIS vous confirme que le loyer du 1/1/2014 au 31/12/2016 est ramené exceptionnellement à la somme de 339.780 € HT/HC/An, que vous avez déjà réglés.”; que par ailleurs, par courrier en date du 20 janvier 2020, la société MICHELIS a écrit à sa locataire dans les termes suivants :

“Pour complément de notre lettre du 15 octobre 2019 et conformément à l’engagement pris, adressé à votre conseil, Maître BETTI, nous vous accordons une remise de loyer complémentaire de 39.000,00 € H.T., soit 46.800,00 € TTC, à savoir 19.500,00 € H.T. H.C. sur les loyers de l’année 2017 et 19.500,00 € H.T. H.C. sur les loyers de l’année 2018 (…) Ainsi le montant de votre solde débiteur s’élève à 353.559,00 euros TTC”.

Décision du 05 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01140 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV62H

Enfin, le commandement de payer signifié à la locataire énonce : “la société MICHELIS a par ailleurs accepté de minorer le loyer pour les années 2017 et 2018 en consentant une réduction de loyer globale de 39.000 € HT au titre de ces deux années, puis a consenti un nouvel abandon de loyer pour un montant global de 59.835 € HT/HC à titre de mesure d’accompagnement pour les périodes de fermeture durant la crise sanitaire 2020 et 2021”.

Ces éléments établissent que la bailleresse a accepté des franchises de loyer. Il s’agit d’une remise de dette qui est un acte unilatéral et sur lequel la bailleresse ne peut revenir au prétexte d’un défaut d’accord des parties sur le loyer du bail renouvelé ou d’un défaut de règlement de sa dette locative par la locataire, au demeurant non établis.

Par conséquent, la société SOCIETE MICHELIS n’est pas fondée à réclamer à la société A L’AUBERGE FRANC COMTOISE la somme de 46.800 euros correspondant à une franchise de loyer qu’elle a unilatéralement consentie. La demande de ce chef et celle au titre d’une pénalité de retard seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire du bail

En application de l’ancien article 1184 du même code (devenu les articles 1217 et suivants), dans sa version applicable en l’espèce au bail renouvelé à compter du 1er janvier 2014, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.

Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon l’article 1728 du même code, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

Cependant, le tribunal constate que la locataire n’a été défaillante dans le paiement de ses loyers que ponctuellement et dans des circonstances exceptionnelles (crise sanitaire), après de nombreuses années d’exécution du bail, qu’elle a apuré sa dette, à l’exception de la somme de 46.800 euros réclamée et dont le tribunal a jugé qu’elle n’était pas due ; qu’il n’est pas établi ni allégué de nouveaux incidents de paiement du loyer et des charges.

Dans ces conditions, l’impayé de loyers et charges ne saurait constituer une cause grave justifiant de prononcer la résiliation du bail.

La demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion de la locataire, de séquestration des meubles et de condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation, seront en conséquence rejetées.

Sur les demandes accessoires

Dès lors que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour un arriéré locatif régularisé en cours de procédure, la société A L’AUBERGE FRANC COMTOISE sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître PEYRON, avocat, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile. Etant condamnée aux dépens, elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause commandent de rejeter la demande de la société SOCIETE MICHELIS au titre de ses frais irrépétibles.

Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Constate que la S.C. SOCIETE MICHELIS ne forme pas de demande d’acquisition de la clause résolutoire,

Déclare sans objet les demandes de la S.A.S. A L’AUBERGE FRANC COMTOISE de rejet des demandes de la société SOCIETE MICHELIS d’acquisition de la clause résolutoire, de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Déboute la S.C. SOCIETE MICHELIS de ses demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion de la locataire, de séquestration des meubles, de condamnation de la S.A.S. A L’AUBERGE FRANC COMTOISE au paiement de la somme de 46.800 euros TTC, d’intérêts, d’une pénalité de retard et d’une indemnité d’occupation,

Condamne la S.A.S. A L’AUBERGE FRANC COMTOISE aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître PEYRON, avocat, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.S. A L’AUBERGE FRANC COMTOISE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C. SOCIETE MICHELIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE