TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Stéphane JOFFROY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Joël I.BETTAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04361 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XDB

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 17 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [P]

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL CABINET BETTAN en la personne de Maître Joël I.BETTAN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A763

DÉFENDERESSES

Madame [W] [L] épouse [Y]

demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représentées par la SARL S. JOFFROY SOCIETE D’AVOCATS en la personne de Maître Stéphane JOFFROY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2073

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04361 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XDB

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit en date du 13 décembre 2024, [K] [P] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à [V] [Y] et [W] [Y], née [L], afin de paiement de la somme de 84.822,80 euros, au titre des loyers impayés, la somme de 22.893 euros au titre des charges et la somme de 5.448 euros au titre de la taxe foncière, hors frais.

Par exploit en date du 18 avril 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 23 avril 2025, [K] [P] a fait assigner [W] [Y], née [L] et [V] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle a sollicité du juge qu’il:

— déclare recevables et bien fondées les demandes de [K] [P],

— déboute les défenderesses de leur demande de nullité de l’assignation et la déclare valable,

— constate l’acquisition de la clause résolutoire ou prononce la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de paiement régulier du loyer ;

— ordonne l’expulsion de [W] [Y], née [L] et [V] [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique et statue sur le sort des meubles conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution;

— condamne solidairement [W] [Y], née [L] et [V] [Y] au paiement de la somme de 122.169,80 euros à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtées au mois de mars 2025, avec intérêts de droit à compter du 13 décembre 2024 sur la somme de 113.163,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamne solidairement [W] [Y], née [L] et [V] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi;

— déboute [W] [Y], née [L] et [V] [Y] de leurs demandes et notamment de la demande de condamnation à leur payer la somme de 28.341 euros;

— condamne solidairement [W] [Y], née [L] et [V] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet, ainsi qu’à payer une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

[K] [P] a maintenu l’ensemble de ses dernières demandes, exposant que les loyers n’étaient pas régulièrement payés, en contrariété avec les dispositions du bail, valablement conclu, qui stipule un paiement mensuel du loyer et des charges. En réponse aux moyens et arguments soulevés par les défenderesses, elle indique que ses demandes ne sont pas fondées sur l’article 849, alinéa 2 du code de procédure civile. Elle relève que l’argument de contestation de leur signature sur le bail n’est pas sérieux, compte-tenu de leur occupation des lieux, reconnue, et des paiements partiels effectués. Elle indique que les sommes demandées ne sont pas prescrites, puisque le commandement de payer signifié le 13 décembre 2024 ne porte pas sur des sommes antérieures au 13 décembre 2021.

[W] [Y], née [L] et [V] [Y] ont sollicité du juge qu’il prononce la nullité de l’assignation, à titre liminaire, au visa d’un article sans rapport avec les demandes. Elles soulèvent la prescription des sommes demandées pour la période antérieures au 13 décembre 2021 et sollicitent, sur le fond, le rejet des demandes principales de [K] [P] et la condamnation de la demanderesse à leur payer la somme de 28.341 euros au titre des charges de copropriété et des taxes foncières, réglées, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles contestent avoir signé le bail, relèvent l’absence d’inventaire des meubles et indiquent que la somme de 2.000 euros était prévue en règlement du loyer.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre2025 et mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 54 du code de procédure civile, la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction, et mentionne, à peine de nullité, pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs.

L’article 56 prévoit que l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes de commissaire de justice et celles énoncées à l’article 54:

1o Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée;

2o Un exposé des moyens en fait et en droit;

3o La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé;[…].

En l’espèce, l’assignation signifiée le 18 avril 2025 aux défenderesses reproduit les articles 761, 762, 830 à 832 du code de procédure civile et vise les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles du code civil dans leur numérotation antérieure à l’ordonnance de 2016.

L’article 849, alinéa 2 n’est pas visé dans l’assignation du 18 avril 2025.

Le moyen de nullité soulevé par les défenderesses apparaît mal fondé et sera rejeté. L’assignation ne sera pas annulée.

Sur la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes [les] actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

L’article 1342-10 du code civil prévoit que “Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”

En l’espèce, le décompte figurant au commandement de payer du 13 décembre 2024 mentionne les sommes dues depuis 2019 et les virements irrégulièrement faits par les défenderesses, sans précision del’imputation de ces paiements.

Sans demande d’affectation spécifique de ces paiements à une dette particulière, il convient de considérer qu’ils s’imputent sur l’échéance la plus ancienne.

En conséquence, la somme globale visée au commandement de payer signfié aux défenderesses ne porte pas sur des sommes antérieures au 13 décembre 2021, de sorte qu’aucune prescription n’affecte les demandes de [K] [P], qui sont donc recevables.

Sur la résiliation du bail

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

[W] [Y], née [L] et [V] [Y] contestent leur signature sur le bail produit aux débats par [K] [P]. Pourtant, ce moyen apparaît inopérant alors qu’elles reconnaissent être dans les lieux objets du litige.

De même, elles indiquent que le loyer convenu s’élevait à la somme de 2.000 euros par mois, mais ne produisent aucun élément objectif pour en justifier.

Il convient donc de se référer au bail produit aux débats par [K] [P], stipulant qu’il s’agit d’un bail meublé à usage de résidence secondaire, exclu des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail prévoit le paiement d’un loyer mensuel de 3.000 euros par mois, révisable annuellement, et le paiement des charges, contributions, assurances, taxes et prestations de tout nature, les impôts et taxes et les charges liées au gardien ou autre employé de l’immeuble, les dépenses de fonctionnement des parties communes, de l’ascenseur, des accès, des espaces verts.

Le défaut de paiement régulier du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été réglées intégralement par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 février 2025.

Sur l’expulsion des locataires et le sort des meubles

[K] [P], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [W] [Y], née [L] et [V] [Y], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [W] [Y], née [L] et [V] [Y], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [W] [Y], née [L] et [V] [Y], seront condamnées au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 février 2025.

Sur l’arriéré locatif

En l’espèce, [K] [P] produit un relevé des sommes appelées et réglées révélant un arriéré de 93.822,80 euros au titre des loyers, la somme de 22.893 euros au titre des charges locatives et la somme de 6.984 euros au titre des taxes récupérables auprès des locataires.

Les défenderesses ne justifient pas avoir réglé ces sommes, ce qui constitue un manquement grave aux obligations du bail. En conséquence, [W] [Y] née [L] et [V] [Y] seront condamnées à payer à [K] [P] la somme de 122.169,80 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et taxes arrêtés au mois de mars 2025, avec intérêts de droit à compter du 13 décembre 2024 sur la somme de 113.163,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les défenderesses seront déboutées de leurs demandes reconventionnelles en paiement, non fondées.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[W] [Y], née [L] et [V] [Y], qui succombent, seront condamnées aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [K] [P] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [W] [Y], née [L] et [V] [Y] seront condamnées à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

— Constate que la dette locative visée dans le commandement du 13 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

— Constate en conséquence, que le contrat conclu le 26 octobre 2018 entre [K] [P], d’une part, et [W] [Y], née [L] et [V] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés 5ème étage gauche, 2ème bâtiment, [Adresse 2], est résilié depuis le 13 février 2025,

— Autorise [K] [P] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [W] [Y], née [L] et [V] [Y], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, 5ème étage gauche, 2ème bâtiment, [Adresse 2];

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne [W] [Y], née [L] et [V] [Y] à payer à [K] [P] une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

— Condamne [W] [Y], née [L] et [V] [Y] à payer à [K] [P] la somme de 122.169,80 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et taxes arrêtés au mois de mars 2025, avec intérêts de droit à compter du 13 décembre 2024 sur la somme de 113.163,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

— Déboute [K] [P] du surplus de ses demandes;

— Déboute [W] [Y], née [L] et [V] [Y] du surplus de leurs demandes, notamment de nullité de l’assignation, de fin de non recevoir tirée de la prescription des demandes antérieures au 13 décembre 2021 et de condamnation de [K] [P] à leur payer la somme de 28.341 euros à titre de charges de copropriété et de taxe foncière;

— Condamne [W] [Y], née [L] et [V] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation ;

— Condamne [W] [Y], née [L] et [V] [Y] à payer à [K] [P] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE