TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Caroline BENHAMOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe BUISSON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10629 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6K7A

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 21 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K], [P], [T], [I] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe BUISSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1160

Madame [W], [O] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe BUISSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1160

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0188

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2025 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10629 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6K7A

Par acte sous seing privé du 12 avril 2010 à effet au 15 avril 2010, Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [E] sur un logement sis [Adresse 3].

Ce bail de trois ans a été renouvelé par tacites reconductions de trois ans, aux conditions antérieures.

Au 1er avril 2024, le montant du loyer mensuel est de 1274,68 euros, outre 77,52 euros de provision sur charges.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement son loyer à compter de mai 2022 et son dernier versement datant du 30 mars 2024 pour le paiement du loyer de janvier 2024, le 24 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 4400,44 euros au titre des loyers et charges impayés, resté infructueux.

Par assignation délivrée le 7 novembre 2024, Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V] ont attrait Monsieur [J] [E], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Les bailleurs ont demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

– d’ordonner l’expulsion sans délai du locataire, ainsi que de tous occupants de son chef du logement, et statuer sur la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués et leur mise en vente aux enchères publiques ;

– de condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

– 6879,47 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er février 2024 au 25 juin 2024, avec majoration des sommes dues calculée selon le taux d’intérêts légal à compter du 1er février 2024 en application de la clause pénale du bail, outre capitalisation des intérêts ;

– une indemnité mensuelle d’occupation de 1352,20 euros par mois, à compter de l’acquisition de clause résolutoire, et subsidiairement de la présente décision, et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs et le débarrassage de tous meubles et effets personnels, et ce, sans que subsidiairement en cas de résiliation judiciaire du bail, la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir, sur la base de 1352,20 euros par mois (loyer + charges) ;

– 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et des dénonces de l’assignation à la préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2025 où elle a fait l’objet d’un report.

Elle a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025.

Lors de l’audience du 20 mars 2025, les bailleurs, représentés, ont indiqué dans un premier temps avoir communiqué une pièce supplémentaire justifiant de leur qualité de propriétaire des lieux loués et la partie défenderesse a répondu abandonner son moyen d’irrecevabilité de ce chef.

Ils ont indiqué que la dette locative est de 4925,70 euros au 31 janvier 2025, précisant qu’il s’agit de reliquats de charges et de trois échéances non réglées. Ils ont indiqué s’opposer à des délais de paiement.

Monsieur [J] [E], représenté par son Avocat, indique reconnaître une dette de 3434,46 euros, soit deux échéances de loyer outre les revalorisations (soit 2704,40 euros +730 euros).

Il demande aux termes de ses conclusions en réponse de voir :

Limiter la créance des consorts [V] à la somme de 3434,46 euros ;

Lui accorder un échéancier lui permettant de régler sa dette en 4 échéances, les trois premières de 1000 euros chacune et la dernière du solde ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail tant que cet échéancier sera respecté ;

Débouter Monsieur et Madame [V] de leurs plus amples demandes, fins et conclusions ;

En toute hypothèse et reconventionnellement :

Condamner Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens d’instance.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 08/11/2024).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [J] [E], le 24 avril 2024, pour un montant principal de 4400,44 euros au titre des loyers et charges alors impayés.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 juin 2024 (et non au 25 juin 2024 comme indique dans l’assignation, la loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et d’application immédiate ayant ramené le délai de deux mois à six semaines), soit six semaines mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de prouver cette dernière. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Monsieur [J] [E] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V] produisent un décompte démontrant que la partie défenderesse reste lui devoir au titre de l’arriéré locatif, la somme de 4925,70 euros titre de l’arriéré locatif (loyers charges) selon décompte arrêté au 31 janvier 2025.

Monsieur [J] [E] qui conteste ce montant, ne reconnaissant que la somme de 3434,46 euros, au titre de deux mois de loyers et revalorisations (soit 2704 euros+730 euros), n’apporte toutefois aucun élément justifiant du règlement du surplus de la demande de époux [V], indiquant à l’audience « ne pas parvenir à retrouver les relevés 2021/2022 qui prouvent que des paiements faits n’ont pas été pris en compte ».

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [E] à payer à Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V], la somme justifiée par les bailleurs et non valablement contestée par la partie défenderesse de 4925,70 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 4400,44 euros et de l’assignation du 7 novembre 2024 pour le surplus.

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’est réputée non écrite la clause du bail qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location ou d’un règlement intérieur de l’immeuble.

Il y lieu de considérer la clause pénale du bail prévoyant une pénalité de majoration des sommes dues calculée selon le taux d’intérêts légal comme non écrite.

Dès lors, Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V] seront déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [J] [E] au paiement d’une majoration des sommes dues calculée selon le taux d’intérêts légal à compter du 1er février 2024 en application de la clause pénale du bail.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire qui a repris le paiement des loyers courants, en situation de régler sa dette locative et qui demande à bénéficier d’un échéancier suspensif de la clause résolutoire. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la situation du locataire dont il n’est nullement justifié de la reprise du paiement des loyers courants le dernier loyer payé justifié étant le mois d’octobre 2024, (pièces 3 et 4 des demandeurs, non contredites par les pièces de Monsieur [E]) il ne peut y avoir lieu à octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire.

Il convient de prévoir dans le dispositif les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, notamment en termes d’expulsion, de sort des meubles et d’indemnité d’occupation.

Il sera rappelé en tant que de besoin qu’il ne peut être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Il n’y a pas lieu à suppression de ce délai de deux mois, aucune des pièces versées aux débats ne justifiant cette suppression telle que sollicitée par les bailleurs au titre d’une expulsion « sans délai ».

— Concernant le sort des meubles, il sera rappelé que le sort des meubles et régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur transport, séquestration ou vente aux enchères publiques.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et des dénonces de l’assignation à la préfecture.

L’équité commande de condamner Monsieur [J] [E] à payer à Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter Monsieur [J] [E] de sa demande e ce chef.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 12 avril 2010 à effet au 15 avril 2010, conclu entre Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V], et Monsieur [J] [E] concernant le logement sis [Adresse 3], sont réunies au 6 juin 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [J] [E] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux loués ;

CONDAMNE Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V], la somme de 4925,70 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers charges et indemnités d’occupation) selon décompte arrêté au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 4400,44 euros et de l’assignation du 7 novembre 2024 pour le surplus ;

DIT que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V] de leur demande de condamnation de Monsieur [J] [E] au paiement d’une majoration des sommes dues calculée selon le taux d’intérêts légal à compter du 1er février 2024 en application de la clause pénale du bail ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [E], du logement sis [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois susvisé ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution et DIT n’y avoir lieu à en ordonner le transport, la séquestration, et la vente aux enchères publiques ;

FIXE, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [J] [E] à la somme mensuelle de 1352,20 euros, et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs et le débarrassage de tous meubles et effets personnels et au besoin CONDAMNE Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V] ladite indemnité mensuelle et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [J] [E] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et des dénonces de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [K], [P], [T], [I] [V] et Madame [W], [O] [V] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et DEBOUTE Monsieur [J] [E] de sa demande de ce chef ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.