TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [N] [Z]

Mme [D] [C] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QDN

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [D] [C] épouse [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QDN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2014, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [N] [Z] et Mme [D] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 316,46 euros et d’une provision pour charges de 140 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 678,26 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [Z] et Mme [D] [Z] le 14 mai 2024.

Par assignations du 23 juillet 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [D] [Z], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,835,25 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 juillet 2024,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2025, la RIVP indique avoir contesté la décision de la commission de surendettement ayant prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire concernant M. [N] [Z]. Elle maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 13 janvier 2025, s’élève désormais à 1902,08 euros. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois qui pourront être accordés aux locataires, en dépit de l’absence de reprise de paiement intégral du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [N] [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement et propose de verser en effet 50 euros par mois pour apurer sa dette tout en contestant le montant du loyer.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [D] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 678,26 euros dans un délai de six semaines, visant ces dispositions légales et la clause résolutoire contenue au contrat, a bien été signifié aux locataires le 13 mai 2024.

Or il résulte du décompte fourni par la bailleresse que ces derniers ne s’en sont pas acquittés dans le délai imparti. Par conséquent, la RIVP est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 25 juin 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris. L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit cependant que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] a déclaré le dossier de M. [N] [Z] recevable le 10 octobre 2024, puis qu’elle a décidé le 19 décembre 2024 d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit, ce dont elle a informé la RIVP courrier du 20 décembre 2024. La RIVP justifie avoir contesté cette décision le 13 janvier 2025, ce recours apparaissant ainsi recevable.

Par ailleurs, elle déclare, lors de l’audience, renoncer expressément à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant au sens de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 et forme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement qui pourront être accordés aux locataires, à l’instar de M. [N] [Z].

Dans ces conditions, il convient d’accorder de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement dont les modalités sont précisées ci-après, jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation formée par la RIVP.

En cas de non-paiement du loyer courant jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [D] [Z] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux, une indemnité d’occupation sera due, à compter du 25 juin 2024 et jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dont le montant sera équivalent à celui du loyer, avec indexation annuelle et augmenté des charges, qui aurait été du si le bail avait été poursuivi.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les locataires ont, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, l’obligation de régler leur loyer et les charges au terme convenu.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 janvier 2025, M. [N] [Z] et Mme [D] [Z] lui devaient la somme de 1902,08 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La solidarité des preneurs est prévue au contrat de bail.

M. [N] [Z] et Mme [D] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [Z] et Mme [D] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après, jusqu’à la décision du juge du surendettement.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [Z] et Mme [D] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 10 avril 2014 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), d’une part, et M. [N] [Z] et Mme [D] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], 8ème étage, sont réunies depuis le 25 juin 2024,

CONSTATE, en conséquence, que ce contrat de bail est résilié depuis le 14 juillet 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation, formée le 13 janvier 2025, de la décision de la Commission imposant un rétablissement personnel sans liquidation,

CONDAMNE solidairement M. [N] [Z] et Mme [D] [Z] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) la somme de 1902,08 euros (mille neuf cent deux euros et huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus,

AUTORISE M. [N] [Z] et Mme [D] [Z], dans l’attente de la décision du juge du surendettement, à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que, en cas de non-respect de cette décision (une seule mensualité au titre du loyer ou de l’arriéré demeurée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par LRAR),

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 juin 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [D] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [N] [Z] et Mme [D] [Z] seront solidairement condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [Z] et Mme [D] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 mai 2024 et celui des assignations du 23 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge