COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [K] épouse [U] c/ Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

N° 26/

Du 20 Février 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/02481 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2AK

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

M^e Philippe LAVAUD

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 2 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 5 Février 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Février 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, mixte.

DEMANDERESSE:

Mme [G] [K] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice

sis [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [K] épouse [U] a acquis, par acte authentique du 24 novembre 2023, les lots 8 et 48 auxquels sont associés les 9 tantièmes des parties communes générale d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 6] à [Localité 3]

Cet immeuble est régi par un règlement de copropriété établi le 23 octobre 1958, modifié les 24 juillet 1975 et 3 décembre 2018.

Lors de leur assemblée générale du 17 mai 2023, les copropriétaires ont décidé de mandater un géomètre-expert afin de mettre en conformité l’état description de division et le règlement de copropriété.

M. [B] [M], Géomètre-expert, a établi un projet de calcul et un tableau récapitulatif le 9 novembre 2023.

Les copropriétaires ont été convoqués à une assemblée générale le 15 mai 2024 au cours de laquelle ils ont voté, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, une nouvelle répartition des charges selon la mise à jour de la loi [Localité 4].

Ayant voté contre cette décision ayant augmenté le nombre de tantièmes des parties communes générales attachés à ses lots, Mme [G] [K] épouse [U] a, par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » pour obtenir son annulation.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 20 novembre 2025, Mme [G] [K] épouse [U] conclut au rejet des demandes reconventionnelles et sollicite :

le prononcé de la nullité de la résolution n°6 adoptée par l’assemblée générale du 15 mai 2024,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Gard Sud » à lui payer les sommes suivantes :233,84 euros en remboursement des charges de copropriété indûment versées pour la période courant du 1er janvier 2023 jusqu’à la date de la décision à intervenir,233,84 euros à parfaire, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024,6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que, dès réception de la convocation à l’assemblée générale, elle a vainement indiqué au syndic qu’elle contestait la mise au vote à la majorité simple de la résolution n° 6 ayant vocation à modifier les millièmes affectés aux lots et la répartition des charges, décision qui a, malgré tout, été soumise au vote des copropriétaires à cette majorité.

Elle explique que la base des tantièmes des parties communes a été modifiée tout comme les tantièmes de charges afférents à ses lots pour chaque catégorie de charges. Elle indique que la base de charge commune a été portée de 3013 à 10.000 et qu’ont été ajoutés des tantièmes de charges d’ascenseur qui n’existaient pas avant. Elle précise que les charges de l’année 2023 pour sa cave s’établissent à 55,94 euros au lieu de 4,78 euros pour l’année précédente. Elle ajoute que les tantièmes attachés au lot 48 (studio) ont été augmentés de 8 à 61, soit une augmentation de ses charges de 60 % puisqu’elles s’établissent à 761,79 euros pour l’année 2023 contre 478,79 euros pour l’année précédente.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Elle en déduit que le vote de la résolution n°6 de l’assemblée du 15 mai 2024 ne pouvait pas être soumis à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Elle fait valoir que l’unanimité garantit le principe de l’intangibilité de la répartition des charges, ce qui est confirmé par une jurisprudence constante. Elle en conclut que la décision litigieuse ne pourra qu’être annulée dans la mesure où elle n’a pas été votée dans les conditions requises par la loi.

Elle soutient également que la résolution litigieuse est illicite en ce qu’elle prévoit une application rétroactive de la nouvelle clé de répartition puisque que les copropriétaires ont décidé qu’elle s’appliquerait à la régularisation de l’exercice 2023. Elle souligne que même les décisions de justice rendues sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 visant les répartitions établies en violation de la loi, n’ont d’effet que pour l’avenir.

Elle considère que la décision illégale de l’assemblée générale lui a causé un préjudice consistant dans les charges qu’elle a indûment payées depuis le 1er janvier 2023, et encore pour l’exercice 2024 qui devront lui être remboursées.

Elle estime que la résolution querellée ne se borne pas à voter un complément au règlement de copropriété par l’adjonction d’une grille de répartition des charges portant sur les charges d’ascenseur et de chauffage collectif mais vise bien une modification générale de la base et de la clé de répartition des charges nécessitant un vote à l’unanimité. Elle relève qu’il existait déjà une grille de répartition des charges de chauffage dans le règlement de copropriété dont il n’est pas démontré qu’elle ne serait pas conforme à la loi. Elle soutient que, sous couvert d’une adaptation mineure de mise en conformité à la loi de la répartition des charges, le syndicat s’est autorisé à modifier de manière substantielle cette répartition à la majorité relative au lieu de l’unanimité requise.

Elle fait observer que la modification du règlement de copropriété ainsi votée consiste en une refonte générale de l’ensemble de la grille de répartition de l’ensemble des charges communes entre les bâtiments et non pas une modification des grilles de répartition des charges de chauffage et d’ascenseur qui ne seraient pas conformes aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose que l’ensemble immobilier est composé de deux bâtiments et que la base totale des millièmes de l’ensemble est passé de 3.013 tantièmes à 10.000 tantièmes, le bâtiment « [Localité 5] Sud 1 » où se situe son appartement étant passé de 1.000/3.013 tantièmes ces charges communes générales à 6.500/10.000 tantièmes, ce qui modifie la répartition des tantièmes entre les deux bâtiments. Elle soutient que la clé de répartition par lot des charges communes générales ne sont pas concernés par la loi. Elle fait observer qu’elle a subi une augmentation globale de ses charges de 60 % alors même qu’elle n’a aucune charge d’ascenseur, son appartement étant au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Elle fait valoir également que le syndicat ne démontre nullement la nécessité de modifier l’ensemble de la grille de répartition des charges communes pour la rendre conforme à des dispositions d’ordre public sur le fondement de l’article 24 f) de la loi du 10 juillet 1965. Elle souligne que le syndicat produit, à l’appui de ses allégations, un document émanant de M. [S] [O] qui indique que la lecture du règlement de copropriété « semble démontrer » que les critères légaux ne sont pas respectés et conduisent à des résultats qui ne correspondent pas aux prévisions de la loi du 1965. Elle précise que l’analyse complémentaire de ce professeur de droit établie en septembre 2025 ne procède pas davantage à une démonstration technique puisqu’il se fonde sur la seule date du règlement de copropriété qui a pourtant été modifié à deux reprises le 24 juillet 1975 et le 3 décembre 2018. Elle ajoute que ce professeur se réfère notamment aux charges afférentes à la cour commune de l’immeuble qui ont été réparties entre les immeubles, par application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé que l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’est pas d’ordre public, ne s’applique que dans le silence ou la contradiction des titres. Elle considère que la répartition des charges entre les immeubles est donc licite. Elle fait valoir, concernant le projet de répartition établi par le géomètre-expert, qu’il ne tient pas compte de l’existant puisqu’il se borne à émettre un projet d’état descriptif de division avec modification des tantièmes généraux par bâtiment et des tantièmes affectés à chaque lot ainsi qu’un mode de calcul général sans explication. Elle en conclut que le syndicat ne rapporte pas la preuve que la modification du règlement de copropriété qu’il a fait adopter était nécessaire pour n’être pas conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle que la possibilité pour l’assemblée générale de modifier le règlement de copropriété est limitée aux adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement, ce qui exclut, selon elle, la modification des quotes-parts de charges attachées à chaque lot.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de voir la clause de répartition des charges réputée non écrite pour qu’il lui soit substituée la clé de répartition des charges proposée par le géomètre-expert. Elle considère en effet que la clause est simplement incomplète pour ne pas comprendre les charges d’ascenseur mais qu’elle ne contrevient pas aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle sollicite subsidiairement, si la clause de répartition des charges devait être réputée non écrite, que ce soit le tribunal qui ordonne une nouvelle répartition en fixant ses modalités sans se référer au travail de M. [B] [M] qu’elle conteste. Elle s’oppose à une expertise en considérant qu’elle devait être sollicitée par voie de conclusions d’incident auprès du juge de la mise en état.

Dans ses écritures en réponse n°2 notifiées le 18 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 7] à [Localité 3] :

à titre principal, conclut au débouté,à titre subsidiaire et reconventionnel, sollicite :que la grille de répartition des charges du règlement de copropriété du 23 octobre 1958, modifié les 24 juillet 1975 et 3 décembre 2018, soit réputée non écrite,qu’une nouvelle répartition des charges selon le projet établi le 9 novembre 2023 par M. [B] [M], géomètre-expert, lui soit substituée,l’autorisation de faire établir aux frais de la copropriété le modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division,que soit ordonnée la publication du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division à ses frais,à titre infiniment subsidiaire, demande la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission notamment d’établir les quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges selon les dispositions légales en vigueur et d’établir le modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété,en tout état de cause, réclame la condamnation de Mme [G] [K] épouse [U] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile mais également que l’exécution provisoire de droit de la présente décision soit écartée.

Il rappelle les dispositions des articles 10, 11 et 24 f) de la loi du 10 juillet 1965. Il expose que la loi [Localité 4] du 23 novembre 2018 a mis à la charge des syndicats des copropriétaires l’obligation de mettre à jour leur règlement de copropriété dans un délai de trois ans, délai qui a finalement été abrogé. Il explique que la mise en conformité d’un règlement de copropriété, qui découle d’une disposition législative, diffère de sa modification.

Il fait valoir que le règlement de copropriété du 23 octobre 1958, bien que modifié les 24 juillet 1975 et 3 décembre 2018, est antérieur à la loi du 10 juillet 1965 et illégal comme en atteste l’analyse de M. [S] [O], Maître de conférences à l’université d'[Localité 6] et consultant en droit de la copropriété. Il indique avoir tiré les conséquences de cette illégalité et pris les mesures pour mettre en conformité le règlement de copropriété en mandatant, lors de l’assemblée générale du 17 mai 2023, un géomètre-expert, décision en faveur de laquelle a voté le copropriétaire ayant vendu ses lots à Mme [G] [K] épouse [U]. Il explique que la résolution n°6 de l’assemblée du 15 mai 2024 est la conséquence de la décision de principe précédemment adoptée. Il considère que cette résolution a valablement été adoptée à la majorité de l’article 24 car l’immeuble a été mis en copropriété en 1958, soit avant la loi du 10 juillet 1965, ce qui rendait nécessaire la mise en conformité de la répartition conventionnelle des charges aux critères d’ordre public de cette loi, ce que M. [S] [O] a confirmé dans sa consultation du 7 septembre 2025, mise en conformité relevant de la majorité de l’article 24. Il fait valoir que cette adaptation consiste en la suppression de clauses devenues illicites ou inutiles, l’insertion de clauses conformes aux dispositions de la nouvelle loi ou encore la substitution d’une clause conforme à une ancienne clause devenue illicite.

Il rappelle que si l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas en lui-même d’ordre public, tel n’est pas le cas de l’article 10 qui renvoie à cet article 5 contenant les critères de répartition visés qui, par leur intégration à l’article 10, sont donc également d’ordre public.

Il ajoute que, dès lors que la répartition des charges du règlement de copropriété n’est pas conforme à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, renvoyant aux critères de l’article 5 de la même loi, il est nécessaire de l’adapter pour le mettre en conformité, ce que permet l’article 24 f) qui autorise la modifications des tantièmes affectés à un lot à la majorité simple.

Il explique en effet qu’il est constant que les tantièmes ne sont pas intangibles et que la répartition des charges peut être modifiée à la majorité simple dès lors qu’elle est illégale, la jurisprudence invoquée par la demanderesse étant inapplicable au litige.

Il soutient enfin que s’il était jugé que la rétroactivité ne devait pas s’appliquer, ce serait sans incidence sur la validité de la résolution.

Subsidiairement et à titre reconventionnel, il expose que le règlement de copropriété du 23 octobre 1958 est non conforme aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 car il ne contient pas de clé de répartition des charges de chauffage et d’ascenseur, ce qui a été confirmé par M. [S] [O] et par M. [B] [M], géomètre-expert désigné par l’assemblée générale, lequel a proposé un projet de calcul de répartition des charges conforme à la loi, conformément la mission qui aurait pu lui être confiée dans le cadre d’une expertise judiciaire. Il souligne que cette nouvelle répartition, conforme à la loi [Localité 4], constitue l’unique solution pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Il considère que quand bien même la résolution n°6 serait annulée pour ne pas avoir été votée à l’unanimité, il démontre que la clause de répartition des charges doit être réputée non écrite, et que doit lui être substituée la nouvelle répartition conforme au projet établi par le géomètre-expert le 9 novembre 2023. Il souligne avoir été autorisé à former ces demandes reconventionnelles par l’assemblée générale du 12 juin 2025 qui a habilité son syndic à cette fin. Il estime que, le cas échéant, s’il était considéré que le rapport de M. [B] [M] était insuffisamment probant, un expert judiciaire devrait être désigné sur le fondement de l’article 232 du code de procédure civile, le tribunal ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer au fond.

La clôture de la procédure est intervenue le 24 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026 prorogé au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 15 mai 2024.

Au terme de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

L’article 5 de cette loi énonce que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle

à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Il en résulte que la détermination de la quote-part des parties communes relève de la liberté contractuelle et les dispositions de l’article 5 ne sont d’ailleurs pas d’ordre public.

Ainsi, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est intangible et ne relève des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 que dans le silence ou la contradiction des titres.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 édicte des principes impératifs qui régissent les modalités de répartition des charges, lesquels sont différents pour les charges communes spéciales et générales :

alinéa 1er (charges dites “spéciales”) : les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot,alinéa 2 (charges dites “générales”) : les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, à savoir des valeurs proportionnelles à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Au terme de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Toutefois, la loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU a institué la possibilité pour l’assemblée générale d’adapter le règlement dans des conditions de majorité simplifiée.

Désormais, en vertu de l’article 24 f) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Trois conditions doivent donc être réunies en application de ce texte pour que la modification du règlement puisse être adoptée à la majorité simple, dérogeant ainsi au principe d’unanimité de l’article 11 : une modification législative doit être intervenue après l’établissement du règlement, elle doit rendre nécessaire son adaptation et cette nécessité est appréciée par référence à l’intention du législateur de permettre aux copropriétaires de disposer d’un règlement conforme au droit positif.

En matière de répartition des charges, il y a bien eu une modification législative avec la loi du 10 juillet 1965 qui a instauré un statut d’ensemble de la copropriété. Antérieurement et, selon la loi du 28 juin 1938, sauf clause contraire du règlement de copropriété, l’ensemble des charges entraînées par l’immeuble, sans aucune distinction, était réparti entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de copropriété, qui était eux-mêmes établis en tenant compte de la valeur relative des lots privatifs.

Dès lors, dans le cas d’un règlement de copropriété antérieur à la loi du 10 juillet 1965, la modification de la répartition des charges fait bien partie des adaptations du règlement de copropriété consécutives à une modification législative.

Il est ainsi acquis que l’assemblée peut à la majorité de l’article 24, retrancher du règlement antérieur à la loi du 10 juillet 1965, une clause relative à la répartition des charges contraire à l’article 10 de cette loi (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 10-28.619, dans un arrêt qui constate également que la modification de la valeur de la quote-part du sol attribuée à chaque lot par une précédente assemblée était inattaquable à défaut de recours dans le délai de deux mois).

Mais la possibilité pour l’assemblée générale des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est limitée aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, ce qui exclut la modification des quotes-parts des parties communes attachées à chaque lot qui doit être adoptée à l’unanimité (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025 n° 23-21.645).

La modification du règlement à la majorité simple a, en effet, pour limite la protection de la propriété si bien que l’assemblée générale n’a pas de pouvoir de remettre en cause la propriété en modifiant les quotes-parts des parties communes d’un copropriétaire qui ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles.

En l’espèce, l’immeuble « Le [Localité 7] » est régi par un règlement de copropriété établi le 23 octobre 1958 par Maître [N] [T] [I], notaire à [Localité 3], qui est donc antérieur à la loi du 10 juillet 1965.

Au terme de ce règlement de copropriété, l’ensemble est composé d’un immeuble situé au [Adresse 8] auquel sont affectés 1.000 millièmes, d’un immeuble situé au [Adresse 9] auquel sont également affectés 1.000 millièmes et d’une cour commune entre les deux immeubles au sous-sol de laquelle se trouve un parking à laquelle est également sont également attachés 1.000 millièmes.

Ce règlement de copropriété a fait l’objet d’un modificatif le 12 août 1975 puis le 3 décembre 2018 en raison de la vente de la loge du gardien dans l’immeuble le [Localité 5] Sud 2 qui a porté les millièmes à 1.013 dans cet immeuble pour tenir compte de la création d’un nouveau lot privatif, si bien que les millièmes de l’ensemble se sont établis à 3.013 millièmes.

Lors de leur assemblée générale du 17 mai 2023, les copropriétaires ont décidé, dans une résolution n°22 reproduisant la consultation de M. [O], de confier à M. [B] [M], géomètre-expert, un audit complet de l’état descriptif de division en lui demandant de revoir les charges communes générales avec l’application d’une règle proportionnelle de 650 pour l’immeuble [Localité 7] 1, de 300 pour l’immeuble de [Localité 7] 2 et de 50 pour le [Localité 5] Sud 3 (parking), de créer des charges de chauffage au [Localité 7] 2 et de recalculer les tantièmes d’ascenseur du [Localité 5] Sud 1 et du [Localité 5] Sud 2 « pour qu’ils tombent juste ».

Ce géomètre-expert a établi un projet de calcul des charges générales, des charges des bâtiments [Localité 5] Sud 1, [Localité 5] Sud 2 et [Localité 5] Sud 3, des charges d’ascenseur [Localité 5] Sud 1 et [Localité 5] Sud 3, et des charges de chauffages [Localité 7] 2.

Dans ce projet, il rappelle les principes fixés par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour fixer les quotes-parts des charges générales et notamment des critères qu’il a retenus, à savoir la superficie, les coefficients appliqués en fonction de la consistance des locaux (balcons, terrasses, caves, emplacements de stationnement notamment) et en fonction du niveau ou de l’étage des locaux, de l’exposition à la lumière et de la hauteur sous-plafond.

Il calcule ainsi les quotes-parts des charges générales sur 10.000 millièmes (au lieu des 3.013 millièmes existants), modifie les quotes-parts des charges générales attachées à chacun des lots mais également la répartition de ces charges entre les différents immeubles.

Il s’agit donc de la modification des quotes-parts des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes auxquelles les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dans le silence ou la contradiction des titres, ce qui n’était pas le cas du règlement de copropriété de 1958.

Mme [G] [K] épouse [U] est notamment propriétaire du lot n° 48, consistant en un appartement auquel étaient affectés 8/3.013 tantièmes des charges communes générales par le règlement de copropriété.

Dans le projet adopté par l’assemblée générale litigieuse, le studio (lot 48) s’est vu affectés 61/10.000 tantièmes des charges communes générales, ce qui modifie non seulement les quotes-parts attachées à son lot mais augmente également la part relative de sa contribution aux charges communes générales.

Le projet ainsi validé par l’assemblée n’est donc pas une simple adaptation du règlement de copropriété car il a eu pour objet de modifier la quote-part des parties communes générales attachée à chaque lot avant d’instituer une nouvelle clé de répartition des charges communes générales dans chaque bâtiment mais également entre les bâtiments composant l’ensemble.

Pour autant, l’assemblée générale a, dans la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 15 mai 2024, adopté à la majorité simple de l’article 24 la nouvelle répartition des charges et le modificatif du règlement de copropriété selon les projet établis par M. [B] [M] en décidant de surcroît qu’elle serait applicable de manière rétroactive à l’année 2023.

Or, la possibilité pour l’assemblée générale des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété à la majorité de l’article 24 était limitée aux adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives intervenues depuis son établissement, ce qui excluait la modification des quotes-parts des parties communes attachées à chaque lot qui devait être adoptée à l’unanimité conformément à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit qu’à défaut d’avoir été adoptée à l’unanimité, la résolution n°6 de l’assemblée générale de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » du 15 mai 2024, qui adopte une modification des quotes-parts des parties communes attachées à chaque lot et de la répartition des charges communes générales, ne pourra qu’être annulée.

Sur la demande additionnelle de remboursement des charges trop-versées en application de la nouvelle répartition illicite.

En vertu de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

L’approbation des comptes permet en effet à l’assemblée générale des copropriétaires de se prononcer sur la régularité des opérations financières du syndic mais un copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est toujours en droit de demander la rectification d’erreurs commises dans les sommes qui lui ont été imputées, notamment si la répartition des charges n’a pas été calculée conformément au règlement de copropriété.

Par ailleurs, une nouvelle répartition des charges ne s’applique qu’à compter de la décision qui l’institue, sans effet rétroactif de sorte que la répartition antérieure ne peut être remise en cause et doit être appliquée par le syndic jusqu’à l’adoption d’une répartition modificative.

En l’espèce, l’assemblée générale du 15 mai 2024 qui a décidé de modifier la clé de répartition des charges a également décidé que la nouvelle répartition serait appliquée de manière rétroactive à l’exercice 2023.

Or, outre que cette résolution est nulle à défaut d’avoir été voté à l’unanimité, elle ne pouvait prévoir d’application rétroactive en se substituant à l’ancienne clé de répartition du règlement de copropriété qui formait la loi des parties.

Le syndic avait annexé à la convocation générale le projet de répartition des charges de l’exercice 2023 avant le modificatif et après le modificatif.

Il en ressort que si Mme [G] [K] épouse [U] aurait réglé une contribution de 534,73 euros pour ses lots conformément au règlement de copropriété, la somme de 768,57 euros a été appelée sur le fondement du modificatif adopté postérieurement à l’exercice 2023.

Il n’est pas contesté que la demanderesse est à jour du paiement de ses charges par le syndicat qui sera condamné à lui rembourser la somme de 233,84 euros de charges de copropriété.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision dont résulte son caractère indu, les décisions d’assemblée devant être appliquée tant que leur nullité n’en n’a pas été prononcée.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires.

1. Sur la licéité de clause de répartition des charges du règlement de copropriété de l’immeuble « Le [Localité 7] » du 23 octobre 1958.

En vertu de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5.

Ce texte ajoute que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de partie commune et la répartition des charges.

L’article 5 de la même loi auquel renvoi ce texte énonce que, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Or, l’article 43 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites

Le principe de l’intangibilité de la répartition des charges inscrite dans le règlement de copropriété connaît ainsi des exceptions notamment à la suite d’une action en nullité si la clause de répartition est doit être réputée non écrite pour non-conformité aux dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

La copropriété d’un immeuble implique dès lors sa division en au moins deux de lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, tandis que la répartition des dépenses relatives à ces mêmes parties communes obéit à une distinction impérative entre :

les charges inhérentes aux services collectifs et éléments d’équipement commun, réparties entre les copropriétaires selon l’utilité que chaque lot en retire,les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, réparties entre les copropriétaires au prorata des valeurs relatives des parties privatives des lots, telles qu’elles résultent de l’article 5.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] » contient, dans son article 11 intitulé « charges communes », qui détaille la clé de répartition pour chacun des blocs :

« les frais d’entretien, de répartition et d’embellissement de la cour, qui constitue la couverture du parking, seront supportés à concurrence de 200/1.000èmes pour les usagers du parking et de 400/1.000èmes par l’ensemble des copropriétaires de chacun des deux immeubles »,« les frais d’entretien, réparation et éclairage seront supportés à concurrence de 9/10èmes pour l’immeuble [Adresse 10] et de 1/10èmes pour l’immeuble [Adresse 4] et répartis entre les copropriétaires de chacun des deux blocs dans la proportion de leurs dans les parties communes dudit bloc »,Les frais d’entretien, de réparation et d’entretien des ascenseurs sont bien répartis en fonction des niveaux mais le rez-de-chaussée est inclus dans la contribution à ces frais dans l’immeuble de la [Adresse 10].

Il ressort de la lecture de cette clause de répartition que :

les charges communes relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes au groupe d’immeubles ne sont pas réparties entre les copropriétaires au prorata des valeurs relatives des parties privatives de leurs lots mais par l’affectation d’une contribution de chaque immeuble selon des critères non définis avant application des tantièmes détenus par les copropriétaires dans chaque immeuble,

les charges inhérentes aux services collectifs et éléments d’équipement commun ne sont pas réparties entre les copropriétaires selon l’utilité que chaque lot en retire (ascenseur, chauffage et éclairage).

Il est donc manifeste que cette répartition des charges ne prend pas en considération les critères impératifs fixés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, la clause intitulée « charges communes » figurant à l’article 11 du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Localité 7] » daté du 23 octobre 1958 est contraire aux dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et doit par conséquent être réputée non écrite.

2. Sur la nouvelle répartition des charges.

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, dans ses 2ème et 3ème alinéas, que lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition et que cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Il s’ensuit que le juge doit, après avoir constaté la nullité d’une clause de répartition des charges, en arrêter une nouvelle conforme aux critères légaux, qui se substitue à la première, si besoin en recourant à une expertise lui permettant de disposer des éléments nécessaires à l’établissement de cette nouvelle répartition.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires propose que la nouvelle répartition des charges soit fixée à partir du travail fourni par M. [B] [M], géomètre-expert que l’assemblée générale avait désigné.

Pour autant, Mme [G] [K] épouse [U] conteste la validité de ce travail dont elle estime qu’il ne détaille aucun des critères qu’il a retenu pour procéder à une nouvelle répartition des charges et qu’il ne peut être utilement être discuté.

Il est donc nécessaire de recourir à une mesure d’instruction contradictoire aux frais avancés du syndicat, conformément à l’article 232 du code de procédure civile qui permet au juge de commettre un technicien pour lui permettre de disposer des éléments techniques nécessaires à la solution d’un litige.

Il sera par conséquent sursis à statuer sur les demandes de nouvelle répartition des charges et de publication au service de la publicité foncière mais également sur les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas justifié en revanche d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision qui est compatible avec la nature du litige.

Les dépens seront réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 6 adoptée par l’assemblée générale de l’immeuble « Le [Localité 7] » du 15 mai 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 11] [Localité 7] » situé [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 3] à verser à Mme [G] [K] épouse [U] la somme de 233,84 euros de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en restitution de charges indument réglées ;

DIT que la clause de répartition des charges figurant dans l’article 11 intitulé « charges communes » du règlement de copropriété de l’immeuble Le [Localité 7] établi le 23 octobre 1958 est contraire aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être réputée non écrite ;

Avant-dire droit sur la nouvelle répartition des charges,

ORDONNE une expertise pour permettre d’établir une nouvelle grille de répartition des charges communes de l’immeuble en copropriété “[Adresse 11] [Localité 7]” conforme aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;

COMMET pour y procéder :

M. [Q] [P], géomètre expert,

[Adresse 14]

(Tél : [XXXXXXXX01] -Mèl : [Courriel 1])

inscrit sur la liste des experts de la Cour d’appel d'[Localité 8], avec pour mission après avoir entendu les parties et leurs conseils dans les conditions des articles 160 et suivants du code de procédure civile, de :

se rendre sur les lieux situés [Adresse 12] et [Adresse 13] à [Localité 3] à [Localité 3] après s’être fait communiquer par les parties tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission dont le règlement de copropriété et ses modificatifs ainsi que les plans de l’immeuble s’il en existe et les projets de M. [B] [M], en présence des parties ou celles-ci dûment convoqués ;

après avoir visité les lieux, proposer une clé de répartition des charges inhérentes aux services collectifs et éléments d’équipement commun entre les copropriétaires selon l’utilité que chaque lot en retire,

proposer une clé de répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes entre les copropriétaires au prorata des valeurs relatives des parties privatives des lots, telles qu’elles résultent de l’article 5 de cette même loi,

de manière générale, apporter toute précision technique ou faire toute observation de nature à éclairer les débats en donnant notamment tous éléments d’appréciation relatifs aux responsabilités et au préjudice consécutif aux désordres constatés,

DIT que l’expert, avant le dépôt de son rapport définitif, devra établir une note de synthèse communiquées aux parties, leur impartir un délai qui ne pourra pas être inférieur à un mois pour formuler des dires et répondre à toutes observations écrites de leur part dans son rapport définitif ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d’office ;

DIT que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » situé [Adresse 12] et [Adresse 13] à Nice devra consigner la somme de 3.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert à la régie d’avance sur recettes du tribunal judiciaire de Nice dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti et selon les modalités prescrites, la désignation de l’expert sera caduque sauf décision du magistrat autorisant une prorogation ou relevant la partie de la caducité, et que l’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence du refus ou de l’abstention de consigner ;

DIT que si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, l’expert devra communiquer au magistrat et aux parties l’évaluation de ses frais et honoraires et solliciter la consignation d’une provision complémentaire ;

DIT que l’expert commis accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile et qu’il pourra s’adjoindre si nécessaire le concours d’un technicien relevant d’une spécialité distincte de la sienne ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nice pour surveiller les opérations d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de SIX MOIS suivant l’avis qui lui aura été adressé par le greffe de la consignation de la provision et en adresser une copie à chacune des parties accompagnée de sa demande de rémunération ;

DIT que pour le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge qui l’a commis ;

REJETTE la demande tendant à ce que l’exécution provisoire de droit de la présente décision soit écartée ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 25 novembre 2026 à 09h00 (audience dématérialisée) ;

RESERVE les dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT