TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53369

N° Portalis 352J-W-B7J-C7NQG

N° : 12

Assignation du :

16 Avril 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [B] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Maxime STERNBERG, avocat au barreau de PARIS – #D0573

DEFENDERESSE

S.A.R.L. APB

[Adresse 1]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 22 octobre 2019, Monsieur [L] [G] a donné à bail commercial à Monsieur [B] [H] des locaux situés [Adresse 3], en en autorisant la sous-location totale ou partielle.

Par acte du 14 novembre 2019, Monsieur [H] a donné les locaux loués en sous-location à la société à responsabilité limitée APB jusqu’au 14 novembre 2028, moyennant un loyer mensuel en principal de 1250 euros, payable d’avance.

Déplorant des incidents de paiement, Monsieur [H] a fait adresser plusieurs mises en demeure et commandements de payer à la société APB.

Par exploit d’huissier délivré le 16 avril 2025, Monsieur [H] a fait assigner la société APB devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société APB et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société APB à payer à Monsieur [H] la somme provisionnelle de 10 800 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2024 ;

— condamner la société APB au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1350 euros à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à la libération des locaux ;

— condamner la société APB au paiement de la somme provisionnelle de 2700 euros au titre de l’indemnité d’occupation afférente à la période du 20 janvier au 31 mars 2025 ;

— condamner la société APB au paiement provisionnel d’une indemnité de 1000 euros en réparation du préjudice subi par le demandeur du fait de son comportement fautif ;

condamner la société APB au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l’article 656 du code de procédure civile, la société APB n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 18 juin 2025, Monsieur [H] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L’assignation a été dénoncée à la société LOCAM – LOCATION AUTOMOBILES ET MATERIELS, créancier inscrit.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualification du contrat de sous-location

L’article L145-1 du code de commerce dispose, en son premier alinéa, que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises.

En l’espèce, Monsieur [H] s’est vu consentir un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 3], mentionnant que les locaux sont affectés à un usage commercial de serrurerie et de cordonnerie. Le bail autorise expressément la sous-location totale ou partielle des locaux.

Par acte du 14 novembre 2019, Monsieur [H] a donné les locaux loués en sous-location à la société à responsabilité limitée APB, pour une durée de neuf ans, et pour la même destination.

Ce contrat de sous-location est manifestement soumis au statut des baux commerciaux.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 14 novembre 2019 comprend une clause résolutoire ainsi rédigée : « En cas d’inexécution des obligations qui incombent au Sous-Locataire, le Locataire pourra résilier de plein droit le contrat de Sous-Location. Il devra préalablement mettre en demeure le Sous-Locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ».

Le commandement de payer signifié le 20 décembre 2024 à la société APB vise cette clause. Il porte sur une somme de 12 316,44 euros, selon décompte inclus dans l’acte.

Le quantum visé par le commandement intègre dans les sommes appelées le versement d’un dépôt de garantie dont le montant correspond à celui déjà versé par la société locataire, des frais de procédure et le coût de l’acte, dont il n’est aucunement démontré que le paiement incombe au locataire. Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable, soit en l’espèce 9450 euros.

Cependant, Monsieur [H], à qui incombe la charge de la preuve de la persistance du manquement aux clauses du bail à l’expiration du délai d’un mois, ne produit aux débats aucun décompte postérieur à la délivrance du commandement de payer permettant de vérifier que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte annexé au commandement de payer et des pièces produites par Monsieur [H], l’obligation de la société APB au titre des loyers, charges, taxes, et accessoires afférents aux mois de juin 2024 à janvier 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10800 euros (mois de janvier 2025 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société APB à titre de provision.

L’article 1231-6 du code civil dispose :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 octobre 2024, retourné à son expéditeur portant la mention « pli avisé et non réclamé » après une première présentation le 25 octobre 2023, Monsieur [H] a mis en demeure la société APB de régler la somme de 6750 euros au titre des loyers et charges échus du mois de juin au mois d’octobre 2024 inclus.

Le commandement de payer délivré le 20 décembre 2024 vise les mêmes sommes, outre les échéances afférentes aux mois de novembre et décembre 2024.

En considération de ces mises en demeure successives emportant interpellation suffisante, la condamnation provisionnelle emportera intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 6750 euros, à compter du 20 décembre 2024 sur la somme de 2700 euros et à compter de la date de délivrance de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande de provision au titre de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article 1231-1 du même code énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [H] sollicite la condamnation provisionnelle de la société APB à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts. Il justifie avoir engagé des frais de délivrance de deux commandements de payer, de levée de l’état des inscriptions et privilèges, de signification de l’assignation et de dénonciation au créancier inscrit. Il fait en outre valoir que les impayés de son sous-locataire le mettent en difficulté pour honorer ses propres dettes, consistant notamment en des charges de copropriété.

Toutefois, les frais de signification sont inclus dans les dépens, de sorte qu’ils ne sauraient donner lieu à une indemnisation distincte. Dès lors qu’il n’est pas fait droit à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, le préjudice invoqué relatif aux frais de levée de l’état des créanciers inscrits et de dénonciation de l’assignation au créancier inscrit apparaît sérieusement contestable. Par ailleurs, le lien de causalité entre la dette de Monsieur [H] au titre de charges de copropriété et les impayés de son sous-locataire apparaît sérieusement contestable.

Le coût de de délivrance des commandements de payer délivrés les 20 et 21 janvier 2025 au siège social et dans les lieux loués est établi, et l’engagement de tels frais résulte directement du défaut de paiement de la société locataire.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision à concurrence de 269,19 euros.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société APB ne permet d’écarter la demande de Monsieur [H] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de sous-location et sur les demandes subséquentes relatives à l’expulsion et aux indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS par provision la société APB à payer à Monsieur [H] la somme de dix mille huit cents euros (10800 euros) à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 31 janvier 2025 (terme du mois de janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 6750 euros, à compter du 20 décembre 2024 sur 2700 euros et à compter du 16 avril 2025 sur le surplus ;

CONDAMNONS par provision la société APB à payer à Monsieur [H] la somme de deux cent soixante-neuf euros et dix-neuf centimes (269,19 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la société APB aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la société APB à payer à Monsieur [H] la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 09 juillet 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT