TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e JAMI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01174 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3NXN

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet MEDIA, SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légau, domiciliés audit siège en cette qualité,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [G] [T]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 27 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 mai 2025.

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01174 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NXN

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

Exposé du litige

Madame [G] [T] est propriétaire des lots n° 14, 15 et 36 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant du non-paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a, par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2024, fait assigner Madame [G] [T], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, afin de :

« CONDAMNER Madame [G] [T] au paiement d’une somme de 10.129,91 € au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse),

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER Madame [G] [T] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de dommages et intérêts,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

CONDAMNER Madame [G] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ».

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), Madame [G] [T] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 18 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 27 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

Motifs de la décision :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01174 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NXN

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 10.129,91 euros (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse) au titre des charges de copropriété.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [G] [T] est propriétaire des lots n° 14, 15 et 36 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9].

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du

*12 avril 2019 ayant approuvé les comptes jusqu’au 31 décembre 2018 ainsi que le budget prévisionnel 2020 et voté des travaux,

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01174 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3NXN

*22 janvier 2021 ayant approuvé les comptes jusqu’au 31 décembre 2019 et jusqu’au 31 décembre 2020 ainsi que le budget prévisionnel 2021 et voté des travaux,

*23 février 2022 ayant approuvé les comptes jusqu’au 31 décembre 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2023 et voté des travaux,

*9 mars 2023 ayant approuvé les comptes jusqu’au 31 décembre 2022 ainsi que le budget prévisionnel 2023 et voté des travaux,

une attestation de non-recours pour des assemblées générales des copropriétaires des 12 avril 2019, 22 janvier 2021, 23 février 2022 et 15 février 2023,

le contrat de syndic,

les appels de fonds individuels émis.

Il produit également une mise en demeure en date du 4 mars 2022 portant sur un montant de 6.064,55 euros à l’échéance du 1er trimestre 2022 incluse.

Le décompte actualisé au 1er octobre 2023, versé aux débats, montre que Madame [G] [T] est débitrice de la somme de 10.129,91 euros à l’échéance du 4ème trimestre 2023 incluse.

Dès lors, il résulte de ces éléments, déduction faite des frais de recouvrement (d’un montant de 444 euros), que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.685,91 euros que Madame [G] [T] est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtée au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 444 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance et fait état des sommes suivantes :

*300 euros au titre des honoraires de procédure en date du 31 décembre 2019,

*2 x 72 euros au titre des frais de relance en date du 4 août 2021.

Les frais de relance exposés par deux fois le 4 août 2021, soit antérieurement à la mise en demeure, ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles ».

Les frais d’un montant de 300 € au titre des « honoraires de procédure » du 31 décembre 2019 ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par le défendeur. Il indique que les manquements de Madame [G] [T] à ses obligations essentielles à son égard sont constitutifs d’une faute qui lui a causé un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, puisque le syndicat des copropriétaires a été privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et l’a obligé à faire l’avance de la somme due par la défenderesse.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la défenderesse dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés financières alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [T], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, Madame [G] [T] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  9.685,91 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de paiement au titre des frais de recouvrement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [G] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne Madame [G] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Déboute les parties du surplus de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 22 Mai 2025.

La Greffière Le Président