TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05659 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CFF

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 26 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 1]

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 26 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05659 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CFF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 avril 2021 avec prise d’effet au 15 mai 2021, Monsieur [V] [L]a donné à bail à Monsieur [G] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 175 euros, outre 75 euros au titre provision sur charges.

Par acte sous seing privé séparé du 15 mai 2021, la bailleresse a souscrit un contrat de cautionnement avec la société GARANTME pour les dettes locatives au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation, pour une durée de 12 mois tacitement reconductible, dans la limite de 108 mois et pour un montant maximum de 36 000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [L] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2850 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, Monsieur [V] [L]et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [G] [B] à lui payer les loyers et charges impayés échéance de mai 2024 incluse, soit la somme de 7 787,50 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Monsieur [G] [B] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [L] et la SA SEYNA exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 février 2024.

A l’audience du 16 décembre 2024, Monsieur [V] [L] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 11 350 euros, répartie selon décompte en date du 15 décembre 2024 à 3500 euros pour le bailleur et 7 850 euros pour la caution. Ils précisent qu’aucun règlement n’est intervenu depuis juin 2024, excepté le 20 novembre 2024 pour la somme de 1250 euros. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, Monsieur [G] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 03 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [V] [L] et la SA SEYNA justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 avril 2021 avec prise d’effet au 15 mai 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 février 2024, pour la somme en principal de 2 850 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, même si le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [G] [B] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, et au regard de l’opposition du bailleur, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [G] [B] étant sans droit ni titre depuis le 9 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] et la SA SEYNA produisent un décompte démontrant que Monsieur [G] [B] restent lui devoir la somme de 11 350 euros à la date du 15 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date et décomposée ainsi : 7850 euros au titre de la créance de la caution et 3500 euros au titre de la créance du bailleur.

La SA SEYNA produit les quittances subrogatives correspondantes.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 11 350 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2850 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [G] [B] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 15 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [L]et la SA SEYNA les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2021 avec prise d’effet au 15 mai 2021 entre Monsieur [V] [L] et Monsieur [G] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [L] et la SA SEYNA pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à verser à Monsieur [V] [L] et la SA SEYNA la somme de 11 350 euros (décompte arrêté au 15 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), décomposé ainsi 7850 euros au titre de la créance de la caution SA SEYNA et 3500 euros au titre de la créance du bailleur Monsieur [V] [L];

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à verser à Monsieur [V] [L] et la SA SEYNA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 15 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [G] [B] à verser à Monsieur [V] [L]et la SA SEYNA une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection