TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10166 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HDS

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I] [V], demeurant [Adresse 4], représenté par le cabinet de M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL,juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10166 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HDS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 14 septembre 2019, Madame [I] [V] a donné à bail à Monsieur [D] [X] un appartement à usage d’habitation (bâtiment 3, 1er étage, porte gauche) ainsi qu’un emplacement de parking (n°41) situés [Adresse 6] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 901,49 euros outre 55 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, Madame [I] [V] a fait délivrer à Monsieur [D] [X] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 4 459,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtées au 18 juin 2024 en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, Madame [I] [V] a fait assigner Monsieur [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [X] et de tous occupants de son chef,

— condamner Monsieur [D] [X] à payer la somme de 8 855,59 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 10 % et des charges locatives récupérables et taxes à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [D] [X] à payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [D] [X] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens y compris les frais du commandement.

A l’audience du 14 janvier 2025, Madame [I] [V] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 12 266,10 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2025.

Assigné à étude, Monsieur [D] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [I] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, applicable depuis la reconduction tacite du bail intervenue le 25 septembre 2019, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article VIII) a été signifié à Monsieur [D] [X] le 20 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 459,32 euros n’a pas été réglée pendant le délai de deux mois suivant la signification du commandement (aucune somme n’a été réglée).

Madame [I] [V] est donc fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [D] [X] étant sans droit ni titre depuis le 22 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [I] [V] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [D] [X] est redevable de la somme de

12 266,10 euros à la date du 10 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, de laquelle il convient de déduire les frais de commissaire de justice pour la somme de 512,76 euros lesquels relèvent des dépens (156,42 euros le 1er septembre 2023, 178,17 euros le 20 juin 2024 et 178,17 euros le 1er janvier 2025).

Monsieur [D] [X], non comparant, n’apportant par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, il sera condamné au paiement de la somme de 11 753,34 euros (12 266,10 euros -512,76 euros).

Monsieur [D] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit actuellement la somme de 1 252,06 euros), en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa 1er que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Aux termes de l’alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [I] [V] n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages et intérêts distincts.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [X], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [V] exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 14 septembre 2019 entre Madame [I] [V] et Monsieur [D] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation (bâtiment 3, 1er étage, porte gauche) ainsi que l’emplacement de parking (n°41) situés [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies à la date du 21 août 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à verser à Madame [I] [V] la somme de 11 753,34 euros (décompte arrêté au 10 janvier 2025 incluant la mensualité de janvier 2025) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à verser à Madame [I] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DÉBOUTE Madame [I] [V] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] à verser à Madame [I] [V] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [D] [X] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection