TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Bénédicte LAVILLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivier BAULAC

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03563 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O56

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 31 janvier 2025

DEMANDERESSE

Association PARME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier BAULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0207

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1141 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202415452 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 31 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03563 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O56

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 13 janvier 2022 avec prise d’effet à la même date, l’association PARME a donné en location un studio meublé à Monsieur [S] [J] au sein de la résidence sociale FRANCOISE D'[Localité 5] située [Adresse 4] ([Adresse 2]), studio meublé n°232, pour une redevance mensuelle de 569,50 euros, outre 49 euros de prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association PARME a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 418 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, l’association PARME a fait assigner Monsieur [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [S] [J] à lui régler les redevances impayées, soit la somme de 3 096,80 euros avec intérêts au taux légal, arrêté au 5 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, ainsi qu’une indemnité d’occupation fixée au double de la redevance mensuelle, révisable chaque année au taux en vigueur dans le foyer à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamne le défendeur à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association PARME expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence délivré le 19 janvier 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2024. A cette audience, l’association PARME, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 331,10 euros, arrêtée au 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. Alors que les prélèvements mensuels du résident sont tous rejetés, elle a expliqué la baisse de la dette par une prise en charge de la garantie VISALE et par la reprise du paiement des allocations.

En outre, en soulignant l’inapplicabilité des dispositions de la loi n°89-462 au présent litige concernant un contrat relatif à un foyer-logement, l’association s’est opposée à tous délais de paiement demandes et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

[S] [J], assisté, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, le bénéfice de délais de paiement pendant 24 mois. Il a précisé être demandeur d’emploi bénéficiant de l’ARE pour un montant mensuel de 1000 euros et qu’il projette de travailler dans le secteur du digital. Tout en confirmant ne pas avoir repris le paiement de l’échéance courante, il a déclaré pouvoir payer le paiement de la redevance résiduelle.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2025 puis prorogé jusqu’au 14 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Concernant le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [S] [J] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 13 janvier 2022 (qui arrive à son terme après une période d’occupation de 36 mois maximum, soit le 13 janvier 2025) contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 janvier 2023, pour la somme en principal de 2 418 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances et que Monsieur [S] [J] n’a pas réglé la dette dans le délai d’un mois (les prélèvements ayant tous été rejetés), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 19 février 2023 à minuit.

Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicables au présent litige, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être accordée.

Ainsi, Monsieur [S] [J] étant sans droit ni titre depuis le 20 février 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois, ni supérieure à un an.

En l’espèce, les incidents de paiements étant apparus très peu de temps après la signature du contrat, les prélèvements relatifs aux redevances étant systématiquement rejetés depuis de très nombreux mois et aucune diligence n’étant justifiée par Monsieur [S] [J] en vue de son relogement, il ne sera pas accordé de délais pour quitter les lieux au défendeur.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien par cette occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association PARME produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [J] reste lui devoir la somme de 331,10 euros à la date du 7 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [S] [J], ne contestant ni le principe ni le montant de la dette, sera condamné au paiement de la somme de 331,10 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Monsieur [S] [J] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de résiliation à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et prestations obligatoires qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [J] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 13 janvier 2022 entre l’association PARME et Monsieur [S] [J] concernant les locaux au sein de la résidence sociale FRANCOISE D'[Localité 5] situés [Adresse 3], à [Localité 7], studio meublé n°232, sont réunies à la date du 19 février 2023,

ORDONNE à Monsieur [S] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 7], studio meublé n°232 au sein de la résidence sociale FRANCOISE D'[Localité 5] , ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] à verser à l’association PARME la somme de 331,10 euros (décompte arrêté au 7 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [S] [J] à verser à l’association PARME une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [S] [J] aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle,

REJETTE la demande formulée par l’association PARME au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT