REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/02543 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KU2U

MINUTE N° 2025/120

ORDONNANCE

DU 03 Septembre 2025

S.C.I. PIANA c/ [P]

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assistée lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Margaux HUET qui a signé la minute avec la présidente.

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. PIANA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jessica SANCHEZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/002140 du 20/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COPIES DÉLIVRÉES LE 03 Septembre 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e MICHEL,

— M^e SANCHEZ

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 21 octobre 2019, la SCI PIANA a consenti à monsieur [Z] [P] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 560 euros, outre une provision sur charges de 10 euros, soit 570 euros charges comprises, s’établissant à la même somme au jour de la saisine de la présente juridiction.

Le contrat de bail comporte en page 3 une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

La SCI PIANA a fait délivrer à son locataire, par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2.874,60 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 150,47 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 mars 2025 par remise à étude, la SCI PIANA a fait assigner monsieur [Z] [P] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 18 juillet 2025, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [Z] [P] a quitté les lieux et remis les clefs à son bailleur le 31 mars 2025.

Dans ce contexte, la SCI PIANA, aux termes de ses conclusions, demande au juge des référés de :

— débouter monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner monsieur [P] à lui payer les sommes suivantes :

— au titre de l’arriéré de loyers la somme de 3.777,67 euros,

— au titre des ordures ménagères la somme de 94,60 euros,

— au titre de la régularisation d’eau la somme de 52,64 euros.

— condamner monsieur [P] à lui payer la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [Z] [P], dans ses conclusions en réponse, demande au juge des référés de :

A titre principal,

— déclarer que les demandes de la SCI PIANA concernant :

— l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion,

— la condamnation au titre d’une indemnité d’occupation prévisionnelle à compter du 1er avril 2025,

sont sans objets dès lors que monsieur [Z] [P] a quitté les lieux le 31 mars 2025,

— déclarer que le logement loué par la SCI PIANA à monsieur [P] ne respecte pas les critères de décence fixés par la loi,

— déclarer qu’il existe des contestations sérieuses, et en conséquence se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la SCI PIANA,

A titre subsidiaire, si une condamnation financière était prononcée à l’encontre de monsieur [P],

— accorder des délais de 24 mois à monsieur [Z] [P] pour le paiement de la somme sollicitée,

En tout état de cause,

— débouter tout demandeur à l’encontre de monsieur [Z] [P].

La SCI PIANA était représentée à l’audience par son conseil.

Monsieur [Z] [P] était également représenté par son conseil.

Ils ont chacun maintenu leurs demandes contenues dans leurs conclusions.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS :

Sur les demandes en paiement à titre provisionnel

A titre liminaire, il sera relevé que la SCI PIANA sollicite une condamnation « provisionnelle » dans son assignation et le corps de ses conclusions, de sorte que l’absence de reprise de ce terme dans le dispositif de ses conclusions sera considérée comme un oubli.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 visé par Monsieur [Z] [P], dans sa version applicable au litige (en vigueur du 25 novembre 2018 au 01 janvier 2023), le bailleur est obligé notamment:

« (…) de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

(…)

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…). »

En application de l’article 7 de la loi précitée, dans sa version applicable au litige, « le locataire est obligé:

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (…) ».

Monsieur [Z] [P] oppose à son obligation de paiement des loyers et des charges une exception d’inexécution résultant de l’indécence du logement.

Il produit un constat de non décence de la CAF du 5 février 2025 suite à un compte rendu de la visite de diagnostic technique du 21 janvier 2025 des Compagnons bâtisseurs Provence. Il résulte de cette visite que le logement est en bon état mais que son système de chauffage n’est pas adapté au bâti. Il a été préconisé l’ajout d’un appareil de chauffage dans la chambre d’une puissance de 500 à 1000 W et la pose d’un détecteur de fumée.

Pour autant, le constat de non décence de la CAF adressé à monsieur [P] mentionne expressément : « vous êtes toujours dans l’obligation de payer votre loyer mais uniquement la différence entre votre loyer et le montant de l’allocation logement ». Or, il résulte des conclusions de la SCI PIANA et du décompte de saisie conservatoire de créances du 6 juin 2025 que monsieur [P] n’a pas davantage payé ses loyers de février et mars 2025 malgré son obligation.

Au surplus, les Compagnons bâtisseurs Provence ont effectué une visite de contrôle le 23 mai 2025 qui a abouti à un constat de décence suite à la réalisation des travaux préconisés.

Il convient en conséquence de condamner monsieur [Z] [P] à payer à la SCI PIANA à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 31 mars 2025, une somme non sérieusement contestable de 3.777,67 euros.

La SCI PIANA sollicite en outre le paiement des sommes de 94,60 euros au titre des ordures ménagères et de 52,64 euros au titre de la régularisation de consommation d’eau.

L’obligation de monsieur [Z] [P] à payer les charges récupérables n’est pas sérieusement contestable. La SCI PIANA produit à l’appui de ses demandes, l’avis de taxes foncières pour 2024 et la facture d’eau du 10 janvier 2025 pour l’appartement loué avec les index de consommation.

Monsieur [P] sera dès lors condamné à payer à la SCI PIANA à titre de provision à valoir sur la taxe d’ordures ménagères 2024, une somme non sérieusement contestable de 94,60 euros et à titre de provision à valoir sur la consommation d’eau au 10 janvier 2025 une somme non sérieusement contestable de 52,64 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

Monsieur [P] perçoit une pension de retraite d’environ 1.000 euros par mois. Sa situation matérielle justifie de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Le coût du commandement de payer et celui de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), de l’assignation et de sa notification à la préfecture sont à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’actes dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier comme le rappelle l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Z] [P] succombant, sera condamné au paiement des entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 10 janvier 2025, celui de la saisine de la CCAPEX du Var, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

CONDAMNONS monsieur [Z] [P] à payer à la SCI PIANA :

à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 31 mars 2025, la somme de TROIS MILLE SEPT CENT SOIXANTE DIX SEPT euros et SOIXANTE SEPT CENTIMES (3.777,67 euros), – à titre de provision à valoir sur la taxe d’ordures ménagères 2024,la somme de QUATRE VINGT QUATORZE euros et SOIXANTE CENTIMES (94,60 euros),

— à titre de provision à valoir sur la consommation d’eau au 10 janvier 2025 la somme de CINQUANTE DEUX euros SOIXANTE QUATRE centimes (52,64 euros),

— la somme de QUATRE-CENTS euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure Civile,

AUTORISONS monsieur [Z] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 163 euros (cent soixante-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;

CONDAMNONS monsieur [Z] [P] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifiée le 10 janvier 2025, celui de la saisine de la CCAPEX du Var, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, La vice-présidente,