TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/58445 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C572S

N° : 9

Assignation du :

28 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE ROBEMA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS – #P0102

DEFENDERESSE

La S.A.S. STAVROS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON, avocats au barreau de PARIS – #P0198

DÉBATS

A l’audience du 18 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 27 mars 2009, la SCI Nema, aux droits de laquelle vient la SCI Robema, a consenti à la société Saint Paula un contrat de bail portant sur un local situé [Adresse 2], aux fins d’exploitation d’un restaurant, salon de thé et pizzeria avec vente à emporter et livraison.

Le 17 octobre 2018, la SCI Robema a consenti au profit de la société Saint Paula au renouvellement du contrat de bail, moyennant le paiement d’un loyer principal annuel de 25 848 euros.

Le 11 février 2019, la SAS Stavros a fait l’acquisition du fonds de commerce, en ce compris le droit au bail.

Le 12 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, à hauteur de 24 460,20€ au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Robema a, par exploit délivré le 28 octobre 2024, fait citer la SAS Stavros devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de constatation de la résiliation du bail et de paiement de provisions.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur.

Aucune médiation n’ayant pu se mettre en place, l’affaire a été plaidée à l’audience du 18 février 2025.

A cette audience et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses, à titre subsidiaire à ce que les délais soient assortis d’une clause de déchéance, et sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 août 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les quinze jours suivant la signification de la décision, sous astreinte de 300€ par jour de retard pendant quatre mois, outre la séquestration des biens laissés,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 41 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur la somme de 24460€ et de l’assignation pour le surplus, outre capitalisation, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 150% du dernier loyer en cours, soit par mois et d’avance la somme de 3231€ HT et hors charges,

— la condamner au paiement de la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En réponse, la société Stavros sollicite de :

— surseoir à statuer jusqu’à l’issue de la procédure engagée à l’encontre de la société RIVP sous le numéro 23/07076,

— à titre subsidiaire, condamner la requérante au paiement de la somme de 16084 euros,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse en raison des travaux qui remettent en cause l’exigibilité des loyers,

— en tout état de cause, lui accorder vingt-quatre mois de délai, avec 23 mensualités de 1000€, le solde devant être versé à la 24ème mensualité, à effet à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

La société Stavros, estimant avoir été privée de la jouissance normale des lieux compte tenu des travaux de construction d’un immeuble par la RIVP face à son restaurant pendant plus de trois ans, a fait citer cette dernière le 9 mai 2023 devant le tribunal judiciaire en indemnisation de son préjudice. Elle sollicite le sursis à statuer dans l’attente de la décision qui sera rendue au fond.

En réponse, le bailleur se prévaut des dispositions de l’article 1725 du code civil, rappelant qu’il n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance.

En vertu de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, il n’est pas établi qu’une convention existerait entre la SCI Robema et la RIVP, maître d’ouvrage, de sorte que la RIVP est un tiers au bailleur.

Aussi, il apparaît en vertu de l’article 1725 précité que l’issue de l’instance introduite à l’encontre de la RIVP n’aura pas d’incidence sur la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et il n’apparaît pas d’une bonne administration de la justice de prononcer un sursis.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société Stavros soutient que le bailleur a manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué de sorte que l’exigibilité du loyer intégral se heurte à une contestation sérieuse. Elle sollicite ainsi la réduction du loyer à hauteur de 50% et s’oppose à la demande d’expulsion.

En réponse, la requérante fait observer que pour les raisons précitées, elle n’est pas responsable d’une éventuelle perte d’exploitation rappelant que le local était en tout état de cause exploitable.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article XI du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou de complément d’arriérés de loyers ou des compléments de dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur l’exigibilité des sommes visées par le commandement et donc sur sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1104 du même code rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1725 a été rappelé dans les développements précédents. Sa substance est reprise à l’article V-4 du contrat de bail qui stipule que le preneur s’oblige « De supporter de la même manière [sans aucune indemnité ni diminution de loyer], les travaux qui seraient exécutés sur la voie publique ou dans les immeubles voisins alors même qu’il en résulterait une gêne pour l’exploitation de leur commerce et sauf son recours contre l’administration, l’entrepreneur des travaux ou les propriétaires voisins s’il y a lieu ».

Cette stipulation n’a pas pour objet de vider de sa substance l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux, dès lors que le bailleur n’est pas légalement tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance par un tiers au contrat, et en l’espèce, par la Rivp.

Dès lors, l’exception d’inexécution apparaît mal fondée, tout comme une quelconque réduction du montant du loyer, le bailleur n’étant pas tenu de garantir le préjudice de jouissance allégué par la défenderesse du fait des travaux initiés par la société RIVP.

La contestation n’apparaît pas sérieuse, tout du moins sur son aspect juridique.

Aucune contestation n’est émise sur la régularité du commandement de payer et la défenderesse ne conteste pas ne pas avoir régularisé ses causes dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 13 août 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des circonstances de la cause, de l’investissement effectué par la défenderesse au titre de l’acquisition du fonds de commerce, et ce, nonobstant le caractère familial de la SCI Robema, qui ne justifie pas de difficultés de trésorerie particulière en l’espèce, et nonobstant l’augmentation de la dette, il sera accordé à cette dernière des délais, qui ne préjudicie pas de façon disproportionnée aux intérêts du bailleur, lequel pourra expulser la défenderesse si les délais ne sont pas respectés.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse, tenue de quitter les lieux, sans prononcer d’astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

La défenderesse sera également redevable en ce cas d’une indemnité d’occupation trimestrielle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation équivalente à 150% du loyer en application du contrat de bail, cette clause est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif et de faire l’objet d’une modération, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu’en son montant.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Après examen du décompte joint au commandement de payer du 12 juillet 2024 et des deux avis d’échéance, et déduction du coût du commandement de payer recouvrable au titre des dépens (225,06€), la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 40 769 € au titre de la dette locative échue au 31 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur la somme de 24 460,20€ et à compter du 28 octobre 2024, pour le surplus.

Rien ne s’oppose à ce que soit ordonnée la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle

La demande à ce titre sera rejetée pour les raisons précitées, dès lors qu’en application de l’article 1725 du code civil, le préjudice de jouissance invoqué comme résultant du fait d’un tiers au bailleur n’est pas imputable, avec l’évidence requise en référé, à ce dernier.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante, société civile familiale, la somme de 1000€ au titre de ses frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Rejetons la demande de sursis à statuer ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies,

Condamnons la société Stavros à verser à la la SCI Robema la somme de 40 769 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 31 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur la somme de 24 460,20€ et à compter du 28 octobre 2024, pour le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités, dont vingt-trois mensualités égales de 1000 euros, le solde devant être versé à la 24ème mensualité, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 15ème jour du mois suivant la signification de la décision, puis le 15 de chaque mois, tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Stavros portant sur des locaux situés [Adresse 2] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société Stavros et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons en ce cas la société Stavros à payer à la SCI Robema une indemnité d’occupation trimestrielle équivalente au montant du loyer trimestriel, charges et accessoires en sus, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle ;

Condamnons la société Stavros à payer à la SCI Robema la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société Stavros au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire qui ne peut être écartée.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 26 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN