TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

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[Courriel 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00014 – N° Portalis DB22-W-B7I-SETP

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Mai 2025

MINUTE :

[P] [N]

C/

[L] [J]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 16 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 21 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [P] [N]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Fabrice WALTREGNY, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [L] [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e CALAF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie, statuant en la forme des référés,

Greffier lors des débats : Habiba MANET

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 septembre 2022, M. [N] [P] a consenti à M. [J] [L] un bail d’habitation portant sur un immeuble et une place de stationnement situés [Adresse 8] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 510 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2023, M. [N] [P] a fait signifier à M. [J] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 209,66 euros, au titre des loyers impayés et frais d’acte.

Par notification électronique du 04 janvier 2024, M. [N] [P] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, M. [N] [P] a fait assigner M. [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir :

constater la résiliation judiciaire du bail; ordonner la séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers garnissant le bien donné à bail aux frais de M. [J] [L]; ordonner, à défaut de départ spontané, l’expulsion de M. [J] [L], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique; condamner M. [J] [L] à payer la somme de 3 356,13 euros à titre de provision sur les loyers impayés pour la période du 1er avril 2023 au 18 octobre 2023; condamner M. [J] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation quotidienne d’un montant de 16,77 euros à compter du 19 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux; condamner M. [J] [L] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance; condamner M. [J] [L] au paiement des intérêts au taux légal dès la première mise en demeure, avec anatocisme.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 16 mai 2024.

Appelée à l’audience du 20 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être retenue à l’audience du 21 mars 2025.

À l’audience, M. [N] [P], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12 240 euros arrêtée au 21 mars 2025, loyer du mois de mars inclus.

M. [J] [L], représenté, conteste le principe de la dette faisant valoir un manquement grave de M. [N] [P] à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et soulève ainsi une exception d’inexécution au paiement des loyers. Il sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de M. [N] [P], la suspension des effets de la clause résolutoire, et le bénéfice des plus larges délais.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 mai 2024, soit au moins deux mois avant la date de l’audience du 12 juillet 2024.

Par ailleurs, M. [N] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 04 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable et régulière.

Sur l’exception d’inexécution

En vertu de l’article 6 a) et b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Selon l’article 1229 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’exception d’inexécution, en matière locative, requiert que les manquements du bailleur aient une gravité telle qu’ils rendent le logement inhabitable, privant ainsi le locataire de toute jouissance des lieux.

M. [J] [L] invoque la présence d’un trou dans la cloison dans la salle de bain, un défaut d’isolation thermique et des infiltrations d’eau par une fenêtre.

Au regard des pièces produites, il n’est cependant pas établi que le logement serait inhabitable, les trois photos versées aux débats n’étant pas suffisantes pour démontrer que les manquements allégués priveraient M. [J] [L] de l’usage des lieux.

Le moyen tiré de l’exception d’inexécution ne peut donc qu’être rejeté.

Sur la résiliation du contrat de bail

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 26 septembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 26 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 septembre 2022 à compter du 27 novembre 2023.

Dès lors, M. [J] [L] est occupant sans droit ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamné à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 26 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 21 mars 2025 selon lequel la créance s’établit à la somme de 12 240 euros, que M. [N] [P] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [L] à payer à M. [N] [P] la somme de 12 240 euros, au titre des sommes dues au 21 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2023 sur la somme de 3 060 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [J] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 novembre 2023, M. [J] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation quotidienne à compter de cette date, d’un montant de 16,77 euros, correspondant au montant journalier du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [J] [L] à son paiement à compter de 27 novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [J] [L] sollicite le bénéfice des plus amples délais de paiement.

Toutefois, il ne justifie pas d’une reprise intégrale du loyer courant avant l’audience.

Au surplus, M. [J] n’est pas en capacité de faire face au paiement régulier du loyer courant et de l’arriéré de paiement, même échelonné, qui s’avère trop important eu égard au montant de ses revenus.

Les conditions légales imposées par les dispositions précitées n’étant pas réunies, il convient de rejeter la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [J] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Compte-tenu des éléments du dossier, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [J] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il convient également de condamner M. [J] [L] à payer à M. [N] [P] à la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARONS recevable la demande de Monsieur [N] [P] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETONS l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [J] [L] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 septembre 2022 entre Monsieur [N] [P] d’une part, et Monsieur [J] [L] d’autre part, concernant les locaux et la place de stationnement situés [Adresse 8] à [Localité 9], sont réunies à la date du 27 novembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation quotidienne due par Monsieur [J] [L] à compter du 27 novembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant journalier du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit à ce jour la somme de soit 16,77 euros par jour ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [N] [P], la somme de 12 240 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 mars 2025, échéance du mois mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 septembre 2023 sur la somme de 3 060 euros, et du présent jugement sur le surplus;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [N] [P] l’indemnité d’occupation quotidienne fixée au montant journalier du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 16,77 euros par jour, à compter du 21 mars 2025, échéance du mois d’avril 2025, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés;

REJETONS la demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] aux entiers dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] à verser à Monsieur [N] [P] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

Le greffier, Le juge des référés