TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [H] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TDR

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 03 avril 2025

DEMANDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], Représenté par son syndic la société CABINET PIERRE-BONNEFOI (CITYA BONNEFOI IMMOBILIER) sise [Adresse 2]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

La société SMA SA, société anonyme dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [I]

demeurant [Adresse 4]

ou en tant que de besoin au [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Président,

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Romain BRIEC, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TDR

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [I] est propriétaire des lots n°375 et 443 dans l’immeuble sis [Adresse 5], cadastré [Cadastre 9], soumis au régime de la copropriété représentant 157/15846ème tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a souscrit une garantie des charges impayées en copropriété auprès de la société SMA SA.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la société CABINET PIERRE BONNEFOI (CITYA BONNEFOI IMMOBILIER) en exercice, et la société SMA SA, ont assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [H] [I], par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4036,84 euros (3886,05+2,95+147,84) au titre des charges de copropriété au 3 décembre 2024, du reliquat du solde de charge de l’année 2023 et du coût du dépannage de l’interphone, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024,696 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024,1500 euros de dommages et intérêts,Avec la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1944 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation.

Au soutien de leur demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société SMA SA font valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 février 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société SMA SA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [H] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 375 et [Cadastre 3], indiquant la répartition des tantièmes (157/15846èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [I],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,l’historique du compte du 1er janvier 2024 au 5 novembre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4918,84 euros (en ce inclus 882 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 3 avril 2023 et 3 avril 2024 comportant : -approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,

— vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025,

— fonds travaux 2023 et 2024,

— vote des travaux ou opérations suivantes : installation de compteurs d’eau froide, remise en peinture des halls (assemblée générale du 3 avril 2023, résolution 17, 18), réparation des nez de balcon, sécurisation des colonnes d’eaux usées, installation d’une recharge électrique pour véhicules, projet de plan pluri annuel de travaux supplémentaires (assemblée générale du 3 avril 2024, résolution 39, 41, 44),

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 1049,78 euros adressée le 9 février 2024 à Monsieur [H] [I] (pli avisé et non réclamé), la mise en demeure avec accusé de réception du 23 avril 2024, la mise en demeure avec accusé de réception du 13 mai 2024, la mise en demeure avec accusé de réception du 18 juin 2024,la mise en demeure du 18 janvier 2024, sans justificatif d’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion, dont la facture d’avocat du 5 novembre 2024 à hauteur de 186 euros et du 17 septembre 2024 d’un montant de 546 euros.

Il sera relevé que le coût du dépannage de l’interphone de Monsieur [H] [I], d’un montant au décompte de 147,84 euros, n’est pas justifié dans les pièces produites aux débats. Il n’est pas non plus fait état d’un quelconque arriéré de charges au titre de l’exercice 2023. La demande du syndicat des copropriétaires sur ces deux aspects sera donc rejetée, faute d’être justifiée.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par les demandeurs, la créance de la SMA SA est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4771 euros (4918,84-147,84), portant sur la période allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Il convient de relever que les demandeurs incluent au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 882 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance de la SMA SA est donc fixée à la somme totale de 3889 euros (4771-882).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire, soit le 15 février 2024, à hauteur de 989,78 euros et de l’assignation du 6 décembre 2024 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 696 euros se décomposant comme suit :

—  216 euros pour l’envoi de 4 mises en demeure, dont celle du 9 février 2024 pour un montant de 60 euros,

—  480 euros de frais de contentieux,

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat.

Enfin, la réalité des frais de contentieux, dont le paiement est sollicité, n’est pas justifiée.

En conséquence la somme globale de 60 euros sera accordée au syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure du 9 février 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [H] [I] présente, de manière récurrente depuis plus d’une année, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [H] [I].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 6 décembre 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme globale de 1000 euros sera allouée à la SMA SA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à la société SMA SA la somme de 3889 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2024 au 3 décembre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 à hauteur de 989,78 euros et du 6 décembre 2024 pour le surplus,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société CABINET PIERRE BONNEFOI (CITYA BONNEFOI IMMOBILIER), relative au coût du dépannage de l’interphone et à l’arriéré de charges pour l’exercice 2023, faute d’être jsutifiée,

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société CABINET PIERRE BONNEFOI (CITYA BONNEFOI IMMOBILIER) :

— la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024,

— la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 6 décembre 2024 pour les charges de coprorpriétés et les frais de recouvrement, et du 3 avril 2025 pour les dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à la société SMA SA, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [H] [I] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La greffière, Le président.

Décision du 03 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TDR