TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/51168 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XHK

N° : 8

Assignation des :

07 et 11 Février 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 août 2025

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [E] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [P] [K]

[Adresse 8]

[Adresse 12]

[Localité 1]

Monsieur [G] [K]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentés par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS – #R0197

DEFENDEUR

Monsieur [D] [H], agissant au nom et pour le compte de la Société TAJ 2007, société par actions simplifiée unipersonnelle constituée, dont le siège social est [Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Isabelle WIEN, avocat au barreau de PARIS – #D1999

DÉBATS

A l’audience du 29 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte du 20 janvier 2020, Mme [E] [K], Mme [P] [K] et M. [G] [K], ont donné à bail à M. [D] [H] agissant pour le compte de la société OUBAY 2011, différents locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 11].

Par acte du 29 avril 2022, M. [D] [H], gérant de la SARL OUBAY 2011 s’est porté caution solidaire du paiement des loyers et charges.

La SARL OUBAY 2011 a été déclarée en liquidation judiciaire dont les opérations ont été clôturées pour insuffisance d’actif.

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2024 signé entre les demandeurs et M. [D] [H], ce dernier a reconnu devoir la somme de 30.136,32 euros au titre de l’arriéré locatif de la société OUBAY 2011, en sa qualité de caution de cette dernière. Il a procédé à un règlement de 16.000 euros ramenant la somme due à la somme de 14.136,31 euros et il a été convenu que le solde de la somme de 14.136,32 euros serait payé en 18 mensualités de 780 euros et la dernière de 876 € au 15 de chaque mois, à compter du 15 août 2024.

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2024, Mme [E] [K], Mme [P] [K] et M. [G] [K] ont consenti à M. [D] [H], agissant au nom et pour le compte de la société TAJ 2007, en cours de constitution, un bail dérogatoire, portant sur les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 10].

Le loyer a été fixé à la somme de 38.669 euros par an, payable d’avance trimestriellement.

Les demandeurs indiquent que M. [H] n’a pas procédé des mensualités relatives à l’échéancier et que les loyers n’ont pas été payés.

Par exploit en date des 8 et 13 novembre 2024, les demandeurs ont fait délivrer à M. [H] une sommation d’avoir a régler la somme de de 14.136,31 euros en exécution du protocole d’accord signé entre les parties.

Par exploit du 8 novembre 2024, les demandeurs ont fait délivrer à M. [H] un commandement visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 17.316,53 euros terme du quatrième trimestre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 7 et 11 février 2025, Mme [E] [K], Mme [P] [K] et M. [G] [K] ont assigné en référé M. [D] [H] devant le président du tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, ils demandent de :

* DEBOUTER Monsieur [D] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

* CONDAMNER Monsieur [D] [H] à verser aux Consorts [K], à titre de provision, une somme de 14.136,31 €, en exécution du protocole d’accord signé entre les parties le 16 juillet 2024.

* CONSTATER acquise au profit des Consorts [K] la clause résolutoire, du bail dérogatoire, visée dans le commandement du 8 novembre 2024,

En conséquence :

* ORDONNER l’expulsion de Monsieur [D] [H], des lieux qu’il occupe [Adresse 4] à [Localité 10], ainsi que de tous occupants de son chef, et le cas échéant de Monsieur [T] [F], si besoin est, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu.

* JUGER que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

* CONDAMNER Monsieur [D] [H] à verser aux Consorts [K] une somme de 48.522,09 € à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer, terme du 3 e trimestre 2025 inclus, ou à tout le moins la somme de 48.418,28 euros, déduction faite des frais de relance (103,80 €), augmentée des intérêts de droit à compter des présentes.

* CONDAMNER Monsieur [D] [H], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 8 décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50%.

SUBSIDIAIREMENT, s’il devait être fait droit à la demande de délai de paiement de Monsieur [H] :

* JUGER qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, l’intégralité de la dette devra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet, et qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [D] [H], ainsi que de tous les occupants de son chef, et le cas échéant de Monsieur [T] [F], si besoin est, avec le concours de la force publique, en cas de besoin, et que Monsieur [D] [H] soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 8 décembre 2024, et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charge et taxes en sus, augmenté de 50%.

* CONDAMNER Monsieur [D] [H] au paiement de la somme de 4.000 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

* CONDAMNER Monsieur [D] [H] aux entiers dépens (Art.696 CPC), y compris le coût du commandement du 8 novembre 2024, soit la somme de 201,21 €.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, M. [D] [H] demande de :

* DEBOUTER les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre principal

* JUGER que Monsieur [H] est bien fondé à soulever l’exception d’inexécution suite à l’occupation illicite du local par un squatteur

* JUGER que les consorts [K] ne démontrent ni l’existence d’un cas d’urgence ni l’existence d’une obligation non sérieusement contestable

En conséquence,

* DIRE qu’il n’y a lieu à référé et renvoyer les consorts [K] à mieux se pourvoir

A titre subsidiaire

* DIRE que :

— Le quantum de la dette est erroné

— Il y a lieu de rembourser à monsieur [H] les charges locatives non régularisées

— Monsieur [H] réglera la dette locative sur une durée de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour apurer le solde de sa dette une fois le quantum déterminé

— Dire que la résiliation du bail commercial dérogatoire sera suspendue pendant toute la période du remboursement.

A titre infiniment subsidiaire

* DIRE que la dette locative une fois le quantum déterminé sera réglée au moyen des fonds provenant de la procédure d’adjudication du bien immobilier appartenant à monsieur [H] intervenue le 10 juillet 2025

* DIRE que la résiliation du bail commercial dérogatoire est suspendue jusqu’à complet paiement de la dette locative

En toutes hypothèses :

* DIRE qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire

* CONDAMNER les consorts [K] à régler à monsieur [H] :

La somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux entiers dépens de première instance.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIVATION :

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

Le bailleur demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 8 novembre 2025 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que M. [D] [H] n’a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.

Pour sa défense, M. [D] [H] expose qu’il n’a pas été en mesure d’exploiter les lieux loués au motif que le local a été squatté et que les serrures ont été changées par les squatteurs.

Toutefois, outre que le défendeur ne verse aucune pièce permettant d’établir qu’il n’avait pas accès au local, tel qu’un constat réalisé par un commissaire de justice, il convient d’observer que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance. Dès lors, la circonstance selon laquelle les serrures du local auraient été changées par un tiers n’est pas opposable aux demandeurs.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du Code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de M. [D] [H], et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [F], dès lors que celui-ci n’est pas partie à la procédure.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux de M. [D] [H] causant un préjudice à Mme [E] [K], Mme [P] [K] et M. [G] [K], la partie demanderesse est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Toutefois, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation.

Dans ces conditions, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [E] [K], Mme [P] [K] et M. [G] [K] justifient par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que leur locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste leur devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnité d’occupation une somme de 48.418,28 euros, loyer du 3ème trimestre 2025 inclus.

M. [D] [H] conteste cette somme au motif que le décompte versé à la procédure ne serait pas lisible et que la régularisation des charges ne serait pas intervenue.

Cependant la facturation du troisième trimestre 2024 est bien précisée avoir été calculée au prorata du loyer du 16 juillet 2024 au 30 septembre 2024 qui correspond au début du bail dérogatoire le 16 juillet 2024.

Concernant la régularisation des charges, les défendeurs exposent à juste titre que cette dernière interviendra au moment de l’approbation des comptes par l’assemblée générale de la copropriété en fin d’année.

M. [D] [H] sera en conséquence condamné par provision au paiement de la somme de 48.418,28 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter 29 juillet 2025.

M. [D] [H] sollicite l’octroi de délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil. Il fait valoir que la datte locative sera réglée au moyen des fonds provenant de la procédure d’adjudication d’un bien immobilier appartenant à M. [H] intervenue le 10 juillet 2025.

Toutefois, il convient de constater qu’aucun règlement n’est intervenu depuis la signature du bail le 16 juillet 2024 et que le défendeur ne produit aucun élément permettant de vérifier que le produit de la vente sur adjudication permettra de couvrir le paiement de l’ensemble de ses dettes.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement formulée en défense sera rejetée.

Sur la demande d’exécution au titre du protocole d’accord

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Mme [E] [K], Mme [P] [K] et M. [G] [K] versent à la procédure le protocole d’accord du 16 juillet 2024 signé entre eux et M. [D] [H], aux termes duquel ce dernier reconnaît devoir la somme de 30.136,32 euros au titre de l’arriéré locatif de la Société OUBAY 2011, en sa qualité de caution.

A la date de signature du protocole, M. [D] [H] a payé la somme de 16.000 euros et il a été convenu que le solde de la dette, soit la somme de 14.136,32 euros serait payée en 18 mensualités de 780 euros et la dernière de 876 euros au 15 de chaque mois, à compter du 15 août 2024.

Il n’est pas contesté en défense qu’aucune somme due en application de l’échéancier n’a été payée.

Or, le protocole prévoit qu’ « à défaut de paiement d’une seule mensualité, la déchéance desdits délais sera automatiquement acquise sans autre formalité et les Consorts [K] pourront poursuivre le règlement des sommes restant dues à la date de déchéance en exécution

du présent accord. »

Par exploit en date des 8 et 13 novembre 2024, les demandeurs ont fait délivrer à M. [D] [H] une sommation d’avoir à régler la somme de 14.136,31 euros, en exécution du protocole d’accord signé entre les parties.

Il n’est pas contesté que cette somme n’a pas été réglée.

En conséquence de ce qui précède l’obligation de M. [D] [H] de payer la somme de 14.136,31 euros ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse.

M. [D] [H] sera condamné par provision à payer cette somme aux demandeurs.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [H], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [D] [H] ne permet d’écarter la demande de Mme [E] [K], Mme [P] [K] et M. [G] [K] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 9 décembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [D] [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 4] à [Localité 11] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [D] [H] à payer à Mme [E] [K], Mme [P] [K] et M. [G] [K] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [D] [H], à compter 10 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ;

Condamnons M. [D] [H] à payer à Mme [E] [K], Mme [P] [K] et M. [G] [K] la somme provisionnelle de 14.136,31 euros en exécution du protocole d’accord du 16 juillet 2024 ;

Condamnons par provision M. [D] [H] à payer à Mme [E] [K], Mme [P] [K] et M. [G] [K] la somme de 48.418,28 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, troisième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons M. [D] [H] à payer à Mme [E] [K], Mme [P] [K] et M. [G] [K] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons M. [D] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Déboutons les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 08 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Caroline FAYAT