TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e OTMANE (C2476)

M^e BENAROCH (E0477)

M^e LAURIN (C0667)

M^e ROIRON (P0345)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e RETORET (E1512)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/00616

N° Portalis 352J-W-B7F-CTS3Y

N° MINUTE : 1

Assignation du :

04 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 17 Octobre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [H] [G]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Mathieu RETORET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1512

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [K]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par Maître Hakima OTMANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2476 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006220 du 03/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [F] [U]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître David BENAROCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0477

Décision du 17 Octobre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/00616 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTS3Y

S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER (RCS de Paris 493 394 696)

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Matthias LAURIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0667

S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Me [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR (RCS de Paris 789 898 111)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Arnaud ROIRON de la S.E.L.A.S. FIDAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0345

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente,

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 29 Février 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024, prorogé successivement le 04 Juillet 2024, le 12 Septembre 2024 et le 17 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant statuts constitutifs établis par acte sous signature privée en date du 19 novembre 2012, Monsieur [C] [K], sa conjointe Madame [E] [O] épouse [K] et leur fille mineure [P] [K] ont créé la S.A.R.L. DJAWHAR, ayant son siège social sis [Adresse 4] à [Localité 12], et ayant pour objet la restauration rapide sur place et à emporter.

Par jugement en date du 28 novembre 2018 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°239 A du 14 décembre 2018, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. DJAWHAR, et désigné la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par requête en date du 21 mai 2019, la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR a sollicité du juge-commissaire l’autorisation aux fins de vente de gré à gré du fonds de commerce de cette dernière au profit de Monsieur [A] [Y] [T], de Monsieur [B] [X] ou de Monsieur [H] [G].

Par ordonnance en date du 29 mai 2019, le juge-commissaire a, sur le fondement des articles L. 642-19 et R. 642-37-2 du code de commerce, autorisé la cession des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce de la S.A.R.L. DJAWHAR à Monsieur [H] [G] au prix de 36.300 euros hors taxes net vendeur.

Se prévalant de sa qualité de véritable preneur des lieux dans lesquels était exploité le fonds de commerce susvisé, en vertu d’un contrat de bail commercial consenti à son profit par Madame [F] [U] par acte sous signature privée en date du 23 avril 2012 portant sur les locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol constituant les lots n°2, n°35, n°151 et n°202 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 12] pour une durée de neuf années à effet au 23 avril 2012 afin qu’y soit exercée une activité de traiteur et de restauration nécessitant une extraction, Monsieur [C] [K] a, par déclarations remises au greffe par RPVA les 11 juin 2019 et 27 janvier 2020, interjeté appel de cette ordonnance, en intimant la S.A.R.L. DJAWHAR, la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de cette dernière, sa conjointe Madame [E] [O] épouse [K] en sa qualité de gérante de cette société, Monsieur [H] [G] en sa qualité de cessionnaire contesté du fonds de commerce, Madame [F] [U] en sa qualité de bailleresse, ainsi que la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER en sa qualité de mandataire et administratrice de biens de celle-ci.

Relevant que le contrat de bail commercial portant sur les locaux litigieux avait été conclu exclusivement entre Madame [F] [U] et Monsieur [C] [K], et que l’existence d’un avenant transférant le bail à la S.A.R.L. DJAWHAR n’était pas démontrée, de sorte que c’est à tort que le juge-commissaire avait autorisé la cession du fonds de commerce de cette dernière incluant un droit au bail dont elle n’était pas titulaire, la cour d’appel de Paris a, par arrêt rendu par défaut en date du 10 juillet 2020, notamment infirmé l’ordonnance du juge-commissaire du tribunal de commerce de Paris en date du 29 mai 2019 et, statuant à nouveau, a : débouté la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR de sa requête aux fins d’autorisation de vente de gré à gré du fonds de commerce comprenant le droit au bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 12] appartenant à Madame [F] [U] ; déclaré Madame [F] [U] irrecevable en sa demande tendant à voir juger la S.A.R.L. DJAWHAR occupante sans droit ni titre des locaux précités ; et débouté la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par exploits d’huissier en date des 4, 7 et 8 janvier 2021, Monsieur [H] [G] a fait assigner la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR, Monsieur [C] [K], Madame [F] [U] et la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Paris en reconnaissance de la qualité de locataire de la S.A.R.L. DJAWHAR.

Décision du 17 Octobre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/00616 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTS3Y

Aux termes de son assignation, Monsieur [H] [G] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 144-7, L. 145-1 et L. 145-31 du code de commerce, de :

– dire que le bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 12] est la propriété de la S.A.R.L. DJAWHAR ;

– rejeter les demandes plus amples et contraires des parties à l’instance ;

– condamner chacun de Monsieur [C] [K] et de Madame [F] [U] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [C] [K] et Madame [F] [U] aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Monsieur [H] [G] fait valoir que Monsieur [C] [K], d’une part n’est immatriculé ni au registre du commerce et des sociétés, ni au répertoire des métiers, et d’autre part n’est pas en mesure de produire de quelconques factures ou quittances libellées à son nom, ce qui démontre qu’il n’est pas propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail. Il ajoute qu’aucun contrat de sous-location ou de location-gérance n’a été conclu entre celui-ci et la S.A.R.L. DJAWHAR.

Il affirme que Madame [F] [U] ne prouve pas avoir été dans l’ignorance que les locaux étaient en réalité occupés par la S.A.R.L. DJAWHAR, et fait observer qu’elle n’a d’ailleurs pas interjeté appel de l’ordonnance du juge-commissaire en date du 29 mai 2021, reconnaissant dès lors implicitement la qualité de locataire de cette société.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 décembre 2021, Monsieur [C] [K] sollicite du tribunal de :

– le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;

– constater qu’il est titulaire du contrat de bail commercial portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 12] ;

– constater que l’avenant au bail daté du 4 janvier 2013 est dénué de toute valeur juridique ;

– constater que la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER et la S.E.L.A.R.L. AXYME ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité ;

– en conséquence, débouter Monsieur [H] [G] de sa demande tendant à lui reconnaître la qualité de locataire des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 12] ;

– condamner Monsieur [H] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– condamner la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER et la S.E.L.A.R.L. AXYME à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la dépréciation de son fonds de commerce ;

– débouter la S.E.L.A.R.L. AXYME de sa demande de garantie formée à son encontre ;

– débouter la S.E.L.A.R.L. AXYME de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 54.652 euros formée à son encontre ;

– débouter la S.E.L.A.R.L. AXYME de sa demande au titre des frais irrépétibles formée à son encontre ;

– condamner le ou les succombants à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner le ou les succombants aux dépens ;

– statuer sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [C] [K] déclare être le seul preneur à bail des locaux litigieux, à l’exclusion de la S.A.R.L. DJAWHAR, les quittances de loyers étant d’ailleurs libellées à son seul nom, et souligne que l’avenant daté du 4 janvier 2013 produit aux débats est dépourvu de toute valeur juridique en l’absence de signature, ce que n’a pas manqué de relever la cour d’appel de Paris dans son arrêt en date du 10 juillet 2020, ce qui justifie le rejet des prétentions formées par Monsieur [H] [G].

Décision du 17 Octobre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/00616 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTS3Y

À titre reconventionnel, il avance que l’introduction de la présente instance revêt un caractère abusif eu égard à la teneur de l’arrêt susvisé, et ajoute que la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER et la S.E.L.A.R.L. AXYME ont commis des fautes, la première en rédigeant un avenant au bail au mépris de ses droits de locataire, et la seconde en prenant l’initiative de céder, dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR, un droit au bail n’appartenant pas à cette dernière, de sorte qu’il est fondé à réclamer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la dépréciation de son fonds de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 février 2022, Madame [F] [U] prie le tribunal, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, de :

– à titre principal, constater que la demande de Monsieur [H] [G] est dépourvue de tout fondement sérieux ;

– en conséquence, condamner Monsieur [H] [G] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– à titre reconventionnel, constater qu’elle n’a pu bénéficier d’un locataire effectif du 29 mai 2019 au 10 juillet 2020 en raison des manquements de sa mandataire la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER et de la négligence de la S.E.L.A.R.L. AXYME, liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR, lesquelles ont soutenu, en dépit d’un quelconque avenant signé, que la S.A.R.L. DJAWHAR était preneuse à bail ;

– constater que la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER a manqué à ses obligations de mandataire en tentant de substituer, sans son consentement, la S.A.R.L. DJAWHAR à Monsieur [C] [K] en qualité de locataire du bail ;

– en conséquence, condamner in solidum la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER et la S.E.L.A.R.L. AXYME à lui payer la somme de 18.652 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi du fait de l’impossibilité de recouvrer les loyers et charges auprès d’un quelconque locataire durant la période comprise entre le 29 mai 2019 et le 10 juillet 2020 ;

– condamner la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de la dépréciation de son fonds de commerce laissé à l’abandon ;

– débouter toutes les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, et notamment la S.E.L.A.R.L. AXYME de sa demande tendant à voir engager sa responsabilité ;

– en tout état de cause, condamner tous succombants à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner tous succombants aux dépens, avec distraction au profit de Maître David BENAROCH.

Madame [F] [U] fait remarquer que l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 10 juillet 2020 a déjà statué sur l’absence de qualité de locataire de la S.A.R.L. DJAWHAR, si bien que la présente instance introduite par Monsieur [H] [G] est empreinte de mauvaise foi et revêt un caractère abusif, ce qui justifie le rejet des prétentions formées par ce dernier ainsi que sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts.

À titre reconventionnel, elle souligne que la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER a commis des manquements dans l’exécution du mandat qu’elle lui avait confié, en communiquant au liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR de fausses informations relatives à l’existence d’un avenant non signé, en tentant de lui faire signer un avenant antidaté, et en lui dissimulant la présence de la S.A.R.L. DJAWHAR dans les locaux. Elle précise que le liquidateur judiciaire de cette société a agi avec légèreté en ne vérifiant pas les informations transmises par l’administratrice de biens. Elle mentionne avoir subi un préjudice matériel constitué par l’absence de perception de tout loyer entre la date de l’ordonnance du juge-commissaire et celle de l’arrêt infirmatif de la cour d’appel de Paris, ainsi qu’un préjudice moral en raison du manquement de sa mandataire à son devoir de conseil et d’information, si bien qu’elle est fondée à solliciter l’octroi de dommages et intérêts à son profit.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 1er avril 2022, la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER requiert le tribunal, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, et des articles L. 110-1, L. 110-3 et L. 145-1 du code de commerce, de :

– déclarer prescrite la demande reconventionnelle formée par Madame [F] [U] ;

– en tout état de cause, constater l’exploitation commerciale exercée par la S.A.R.L. DJAWHAR dans les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 12] à compter du 4 janvier 2013, date de l’avenant ;

– dire qu’elle a agi avec compétence et discernement, et rempli toutes ses obligations à l’égard de Madame [F] [U] ;

– la mettre hors de cause ;

– en conséquence, débouter Monsieur [C] [K] et Madame [F] [U] de leurs demandes formées à son encontre ;

– condamner Madame [F] [U] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Madame [F] [U] aux dépens.

En premier lieu, la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées à son encontre par Madame [F] [U], soulignant que l’avenant litigieux motivant lesdites demandes est daté du 4 janvier 2013, si bien que celles-ci sont tardives.

Sur le fond, elle conteste tout manquement contractuel à l’égard de sa mandante, énonçant que Monsieur [C] [K] n’a jamais eu la qualité de commerçant si bien qu’il ne pouvait être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail, et que ces derniers ont toujours été occupés par la S.A.R.L. DJAWHAR gérée de fait par celui-ci. Elle soutient avoir agi de bonne foi dans l’exécution de son mandat dès lors que tous les éléments dont elle disposait portaient à croire qu’un avenant au bail avait été signé par la S.A.R.L. DJAWHAR, et assure qu’en tout état de cause, Madame [F] [U] n’a subi aucun préjudice du fait de l’occupation des locaux par cette société en lieu et place de Monsieur [C] [K]. Elle s’oppose également à la demande de dommages et intérêts présentée par ce dernier, lequel ne possédait ni la qualité de propriétaire du fonds de commerce, ni la qualité de preneur à bail.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 1er avril 2022, la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR réclame au tribunal, sur le fondement des articles 1240, 1241, 1362 et 1367 du code civil, des articles L. 110-3 et L. 210-1 du code de commerce, et de l’article 9 du code de procédure civile, de :

– à titre principal, la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur les mérites de la demande de Monsieur [H] [G] relative à la titularité du bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 12] ;

– juger que Monsieur [C] [K] a engagé sa responsabilité à son égard en raison de son absence de coopération, des fautes commises au préjudice de la liquidation à l’occasion des opérations de réalisation du droit au bail, et plus généralement de sa mauvaise foi ;

– juger qu’elle n’a commis aucune faute à l’occasion de la réalisation du fonds de commerce de la S.A.R.L. DJAWHAR au préjudice de Madame [F] [U] ;

– en conséquence, condamner Monsieur [C] [K] à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

– débouter Madame [F] [U] de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 18.652 euros formée à son encontre ;

– débouter Monsieur [C] [K] de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 30.000 euros formée à son encontre ;

– à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal attribuerait la titularité du bail à la S.A.R.L. DJAWHAR, juger que Monsieur [C] [K] a engagé sa responsabilité à son égard en soutenant le contraire et en refusant de lui transmettre l’avenant en date du 4 janvier 2013 en sa possession ;

– juger que Madame [F] [U] a été de mauvaise foi et a engagé sa responsabilité à son égard ;

– en conséquence, condamner Monsieur [C] [K] à lui payer la somme de 54.652 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

– condamner Madame [F] [U] à lui payer la somme de 18.652 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

– en tout état de cause, condamner l’unique succombant, ou les succombants in solidum, à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner l’unique succombant, ou les succombants in solidum, aux dépens, avec distraction au profit de Maître Arnaud ROIRON de la S.E.L.A.S. FIDAL ;

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, à l’exception des chefs de jugement emportant condamnation prononcée à son encontre, lesquels devront par ailleurs être compatibles ave les disponibilités de la liquidation judiciaire.

La S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR indique s’en rapporter à justice sur les mérites de l’action principale exercée par Monsieur [H] [G], tout en faisant remarquer que l’existence d’un bail mixte peut être rapportée par tous moyens, et que tel est le cas de l’avenant en date du 4 janvier 2013 conclu entre Madame [F] [U] et la S.A.R.L. DJAWHAR, lequel, fût-il non signé, a toutefois été exécuté notamment par le versement par la seconde des loyers à la première.

Elle s’oppose aux actions en responsabilité formées à son encontre par Monsieur [C] [K] et par Madame [F] [U], prétendant n’avoir commis aucune faute en cédant le fonds de commerce litigieux à Monsieur [H] [G] dans le cadre des opérations de liquidation judiciaire.

Elle affirme que Monsieur [C] [K] a adopté un comportement fautif en ne coopérant pas aux opérations de liquidation judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR, ce qui justifie son appel en garantie exercé à l’encontre de ce dernier.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que Monsieur [C] [K] a engagé sa responsabilité à son égard en conservant par-devers lui l’avenant du 4 janvier 2013, et ce au détriment de la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR dès lors qu’en l’absence d’un tel document, la cession du fonds de commerce de cette dernière au bénéfice de Monsieur [H] [G] a été rejetée par l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 10 juillet 2020, ce qui a entraîné un manque à gagner pour la procédure collective d’un montant de 36.000 euros correspondant au prix de vente du fonds ainsi qu’un préjudice financier d’un montant de 18.652 euros correspondant aux prétentions formées par Madame [F] [U] dans le cadre de la présente instance. Elle estime également que cette dernière a commis une faute en niant l’existence dudit avenant, ce qui lui a causé un préjudice équivalent au montant des loyers réclamés par celle-ci.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 janvier 2023.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 29 février 2024, et la décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024, puis prorogée successivement au 4 juillet, au 12 septembre et au 17 octobre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la titularité du bail commercial

Aux termes des dispositions de l’article 1101 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose.

En outre, en application des dispositions de l’article 1316-2 ancien du même code, lorsque la loi n’a pas fixé d’autres principes, et à défaut de convention valable entre les parties, le juge règle les conflits de preuve littérale en déterminant par tous moyens le titre le plus vraisemblable, quel qu’en soit le support.

En vertu des dispositions de l’article 1316 ancien dudit code, la preuve littérale, ou preuve par écrit, résulte d’une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tous autres signes ou symboles dotés d’une signification intelligible, quels que soient leur support et leurs modalités de transmission.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1316-4 ancien de ce code, la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1341 ancien du code susvisé, il doit être passé acte devant notaires ou sous signatures privées de toutes choses excédant une somme ou une valeur fixée par décret, même pour dépôts volontaires, et il n’est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu’il s’agisse d’une somme ou valeur moindre.

L’article 1 ancien du décret n°80-533 du 15 juillet 1980 pris pour l’application de l’article 1341 du code civil dispose quant à lui que la somme ou la valeur visée à l’article 1341 du code civil est fixée à 1.500 euros.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1347 ancien du code civil, les règles ci-dessus reçoivent exception lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit. On appelle ainsi tout acte par écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formée, ou de celui qu’il représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’il peut être prouvé contre et outre le contenu d’un acte écrit soit par un autre écrit, soit par un commencement de preuve par écrit, c’est-à-dire un écrit émané de celui contre lequel la demande est formée et qui rend vraisemblable le fait allégué (Com., 17 juin 2020 : pourvoi n°18-23620), sous réserve qu’il soit corroboré par un autre élément de preuve.

En l’espèce, il est constant que par acte sous signature privée en date du 23 avril 2012 dûment paraphé et signé par les deux parties, Madame [F] [U] a donné à bail commercial à Monsieur [C] [K] des locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol constituant les lots n°2, n°35, n°151 et n°202 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 12] pour une durée de neuf années à effet au 23 avril 2012 afin qu’y soit exercée une activité de traiteur et de restauration nécessitant une extraction, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 14.400 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 2.400 euros payables mensuellement à terme à échoir (pièce n°1 [K] et [U]), étant observé que ce contrat ne comporte aucune mention selon laquelle le preneur aurait agi au nom et pour le compte d’une quelconque société en cours de formation.

Dès lors, il appartient aux autres parties à l’instance désirant contester ce contrat de produire soit un autre écrit, soit un commencement de preuve par écrit.

Si la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER et la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR communiquent un document d’une page intitulé « Avenant au Bail Commercial Bail Commercial du 23 avril 2012 » qui aurait été conclu « Entre les soussignés Mademoiselle [F] [U] […] Ci-après dénommée le Bailleur, D’une part, Sarl DJAWHAR […] et [O] [E] ([K]) en sa qualité de Gérante de la SARL DJAWHAR […] Ci-après dénommée le Preneur, D’autre part » prévoyant que « Par les présentes, le Bailleur fait bail et donne à loyer au Preneur qui accepte les lieux ci-après désignés, dépendant d’un immeuble dont le bailleur est propriétaire au [Adresse 4], [Localité 12], aux conditions du précédent contrat signé le 23 avril 2012. Fait à Paris, Le 04 Janvier 2013 en 3 exemplaires originaux », force est toutefois de constater que ce document ne comporte aucune signature (pièce n°5 BUISSON et AXYME), si bien qu’il ne peut être considéré comme une preuve par écrit au sens des dispositions susvisées.

De même, ledit document ne peut pas non plus être qualifié de commencement de preuve par écrit dès lors qu’il n’émane ni de Madame [F] [U], ni de Monsieur [C] [K], lesquels contestent son authenticité, mais de la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER, comme en atteste la mention et le logo figurant en en-tête « Buisson Immobilier Transactions & Gestion ».

En tout état de cause, il convient de relever que ce document n’est corroboré par aucune autre pièce dès lors que si, par courriel en date du 21 mars 2019 adressé au liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR, l’administratrice de biens a indiqué « Je suis désolée de ma réponse rapide suite à votre dernier mail vous informant que je n’avais pas d’avenant au bail de Mr. [K] car j’étais persuadée de ne pas en avoir un, en rappelant les personnes présentes à l’époque, j’ai pu avoir celle qui avait géré le dossier. Le problème, c’est que l’avenant n’était pas dans le dossier informatique de Mr. [K]. Je l’ai retrouvé dans le dossier papier et non inséré au bail, il est daté du 04 janvier 2013, mais non signé par les parties, un original signé par les 2 parties a été remis en mains propres à la femme de Mr. [K], cela m’a été confirmé par Mr. [K] lui-même aujourd’hui » (pièce n°15 AXYME), cette dernière assertion n’est cependant étayée par aucun élément.

De plus, par courriels adressés à son conseil de l’époque d’une part, et au liquidateur judiciaire d’autre part, respectivement en date des 9 mars et 11 avril 2019, Monsieur [C] [K] a indiqué « Pourquoi insister sur cet avenant fictif ? » et « Mon avocat vous a bien informé de ne pas utiliser cette information sur le soi-disant avenant » (pièce n°16 AXYME), de tels qualificatifs confortant la thèse selon laquelle aucun avenant n’a jamais été signé.

À l’inverse, il y a lieu de souligner que l’existence de cet avenant est contredite par l’ensemble des autres éléments versés aux débats, dont il ressort : que la quittance relative au loyer du mois de janvier 2016, soit plus de deux ans après la conclusion du prétendu avenant, émise par la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER, c’est-à-dire par la rédactrice de l’avenant invoqué, est adressée à « Monsieur [K] [C] », et non à la S.A.R.L. DJAWHAR (pièce n°3 [K]) ; que deux lettres de mise en demeure en date des 6 octobre et 2 novembre 2017, soit là encore postérieurement à la date de l’avenant non signé, ont été envoyées par la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER et par son conseil à Monsieur [C] [K], et nullement à la S.A.R.L. DJAWHAR ; que les 21 février et 1er septembre 2019, l’administratrice de biens a établi un « extrait de compte » expressément libellé au nom de Monsieur [C] [K] ; et que par actes d’huissier en date des 8 et 16 octobre 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial a été signifié par Madame [F] [U] à Monsieur [C] [K], et non à la société dont ce dernier était associé (pièces n°2, n°3, n°4 et n°5 [U]) ; ce qui démontre que dans l’esprit tant de la bailleresse que de sa mandataire et administratrice de biens, Monsieur [C] [K] n’a jamais cessé d’être le locataire des locaux en vertu du contrat de bail commercial en date du 23 avril 2012.

Enfin, si le premier alinéa du I de l’article L. 145-1 du code de commerce énonce que les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce, force est néanmoins de constater que le moyen tiré du défaut d’immatriculation de Monsieur [C] [K] est inopérant dès lors que d’une part, seule la bailleresse pourrait se prévaloir d’une telle dénégation du droit au statut des baux commerciaux, ce qu’elle ne fait pas en l’espèce, et que d’autre part l’immatriculation du preneur n’est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux que pour le renouvellement du bail, et non pour l’entrée dans les lieux (Civ. 3, 15 mai 1996 : pourvoi n°94-16908 ; Civ. 3, 1er octobre 1997 : pourvoi n°95-15842 ; Civ. 3, 20 avril 2023 : pourvoi n°22-12937), de sorte qu’en l’absence de congé délivré par Madame [F] [U] ou de demande de renouvellement formée par Monsieur [C] [K], ce qui est le cas en l’occurrence, le défaut d’immatriculation de ce dernier au registre du commerce et des sociétés ne le prive pas de sa qualité de preneur à bail commercial.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [H] [G] échoue à apporter la preuve que la S.A.R.L. DJAWHAR serait la véritable titulaire du contrat de bail commercial.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [H] [G] de son action tendant à voir reconnaître à la S.A.R.L. DJAWHAR la qualité de titulaire du contrat de bail commercial conclu avec Madame [F] [U].

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En outre, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [H] [G] a cherché à acquérir le fonds de commerce exploité par la S.A.R.L. DJAWHAR, que cette acquisition a été autorisée par ordonnance du juge-commissaire en date du 29 mai 2019, et qu’il a versé un prix de cession d’un montant de 36.300 euros hors taxes net vendeur (pièces n°3 et n°4 en demande).

Si l’ordonnance susvisée a finalement été infirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 10 juillet 2020 (pièce n°4 en demande), il y a toutefois lieu de relever que Monsieur [H] [G] ne pouvait avoir connaissance du fait que le droit au bail n’appartenait pas à la S.A.R.L. DJAWHAR, n’ayant fait que répondre à un appel d’offres organisé par la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR, le cahier des charges rédigé par cette dernière mentionnant expressément que « La société bénéficie d’un bail commercial en date du 23 avril 2012, conclu pour une durée de 9 ans, soit jusqu’au 22 avril 2021. Le représentant du bailleur des locaux a confirmé qu’un avenant a été régularisé le 4 janvier 2013 au nom de la société DJAWHAR » (pièce n°10 AXYME), si bien qu’il n’avait aucune raison de douter de la véracité de ces informations, ni ne disposait d’aucun moyen d’en vérifier l’exactitude.

Dès lors que le demandeur indique expressément, aux termes de son assignation, qu’il « n’a pas sollicité de Maître [L] [J] la restitution des 36.300 euros qu’il a versés pour l’acquisition du fonds de commerce susvisé, montrant sa volonté de poursuivre la vente jusqu’à son terme » (page 4 de l’assignation), il y a lieu de retenir que l’introduction de la présente instance aux fins de voir statuer sur la titularité du bail poursuivait un but légitime, nonobstant qu’elle se solde finalement par un échec, de sorte qu’il n’est pas établi que Monsieur [H] [G] ait été animé d’une intention de nuire à Madame [F] [U] ou à Monsieur [C] [K], ni que son action ait été exercée avec une légèreté blâmable susceptible de faire dégénérer en abus son droit d’ester en justice, étant au surplus observé que ces deux défendeurs ne démontrent ni l’existence, ni l’étendue du préjudice qu’ils allèguent.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [C] [K] et Madame [F] [U] de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de Monsieur [H] [G] au titre de la procédure abusive.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées à l’encontre du liquidateur judiciaire

Selon les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En outre, d’après les dispositions de l’article 14 du même code, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Il y a lieu de rappeler qu’un mandataire judiciaire ou un liquidateur judiciaire peut être attrait à une instance soit personnellement en sa qualité de professionnel, soit ès-qualités c’est-à-dire en sa qualité de représentant du débiteur en procédure collective, ces deux qualités n’étant pas équivalentes, de sorte que les prétentions formées à l’encontre d’un mandataire judiciaire ou d’un liquidateur judiciaire à titre personnel ne peuvent prospérer lorsque celui-ci n’a été assigné qu’ès-qualités (Civ. 1, 1er avril 2004 : pourvoi n°02-14864 ; Com., 30 juin 2004 : pourvoi n°02-19375 ; Com., 7 décembre 2004 : pourvoi n°01-14299 ; Com., 24 janvier 2006 : pourvoi n°05-10564 ; Com., 20 janvier 2009 : pourvoi n°07-16655 ; Com., 26 janvier 2010 : pourvoi n°08-18723 ; Civ. 2, 23 juin 2011 : pourvoi n°09-15572).

En l’espèce, Monsieur [C] [K] allègue que « la S.E.L.A.R.L. AXYME n’était pas sans savoir que le bail portant sur les locaux du [Adresse 4] n’appartenait pas à la S.A.R.L. DJAWHAR. Pourtant, elle a pris soin d’initier la vente judiciaire du bien dès le mois de mai 2019 » (page 6 de ses dernières conclusions) ; Madame [F] [U] prétend pour sa part que « la S.A.R.L. AXYME a été informée par la société BUISSON IMMOBILIER qu’il existerait un avenant au contrat de bail signé entre la société DJAWHAR et Madame [U]. Le mandataire judiciaire s’est contenté d’un simple courriel de la société BUISSON IMMOBILIER pour considérer que la société était bien le titulaire du contrat de bail commercial. La S.A.R.L. AXYME, en sa qualité de mandataire judiciaire, aurait dû vérifier les informations que la société BUISSON IMMOBILIER lui avait transmises… La S.A.R.L. AXYME a non seulement fait preuve d’une négligence déplorable, mais a persisté dans ses errements devant la Cour d’appel de PARIS […]. La faute commise par la société AXYME a causé un préjudice à Madame [U] qu’il conviendra de réparer » (page 9 de ses dernières conclusions).

Ce faisant, la bailleresse et son locataire reprochent à la S.E.L.A.R.L. AXYME d’avoir commis une faute personnelle dans l’exercice de ses fonctions de liquidateur judiciaire, et recherchent donc la responsabilité civile personnelle de cette dernière, et non celle de la S.A.R.L. DJAWHAR représentée par son liquidateur judiciaire.

Or, force est de constater que l’assignation introductive d’instance est dirigée à l’encontre de « la S.E.L.A.R.L. AXYME […] représentée par Maître [L] [J], agissant en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR au titre d’un jugement du 28 novembre 2018 du Tribunal de commerce de Paris », et qu’elle a été effectivement signifiée à la « S.E.L.A.R.L. AXYME REPRÉSENTÉE PAR MAÎTRE [L] [J] MANDATAIRE LIQUIDATEUR DE LA S.A.R.L. DJAWHAR » (page 1 de l’assignation et acte de signification), si bien qu’il est établi que le liquidateur judiciaire n’a été assigné qu’ès-qualités, et non à titre personnel.

De même, les conclusions remises au greffe et notifiées par le liquidateur l’ont été au nom de « la société AXYME […] représentée par son associé et co-gérant Maître [L] [J], Mandataire Judiciaire, Prise en sa qualité de Mandataire judiciaire Liquidateur de la société DJAWHAR […] Désignée à ces fonctions par un jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 28 novembre 2018 » (page 1 de ses dernières conclusions).

Enfin, il y a lieu de souligner que la S.E.L.A.R.L. AXYME n’est pas intervenue volontairement à l’instance à titre personnel, ni n’a été assignée en intervention forcée à ce titre par Monsieur [C] [K] ou par Madame [F] [U].

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.E.L.A.R.L. AXYME n’est pas partie à la présente instance en son nom personnel, de sorte que les demandes de dommages et intérêts formées à son encontre ne peuvent prospérer.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [C] [K] et Madame [F] [U] de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la S.E.L.A.R.L. AXYME.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées à l’encontre de la mandataire et administratrice de biens

Sur les demandes reconventionnelles formées par Madame [F] [U]

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes des dispositions des premier et septième alinéas de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6°) statuer sur les fins de non-recevoir.

En outre, en application des dispositions de l’article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117.

En vertu des dispositions de l’article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les dispositions de l’article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 2224 du même code, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, force est de constater que la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER n’a pas saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident, de sorte qu’elle est désormais irrecevable à soulever devant le tribunal statuant au fond sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à son encontre par Madame [F] [U].

À titre superfétatoire, il y a lieu de souligner que si, par courriel en date du 21 mars 2019 adressé au liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR, l’administratrice de biens a indiqué « Je suis désolée de ma réponse rapide suite à votre dernier mail vous informant que je n’avais pas d’avenant au bail de Mr. [K] car j’étais persuadée de ne pas en avoir un, en rappelant les personnes présentes à l’époque, j’ai pu avoir celle qui avait géré le dossier. Le problème, c’est que l’avenant n’était pas dans le dossier informatique de Mr. [K]. Je l’ai retrouvé dans le dossier papier et non inséré au bail, il est daté du 04 janvier 2013, mais non signé par les parties, un original signé par les 2 parties a été remis en mains propres à la femme de Mr. [K], cela m’a été confirmé par Mr. [K] lui-même aujourd’hui » (pièce n°15 AXYME), cette dernière assertion n’étant cependant étayée, comme précédemment indiqué, par aucun élément, elle n’allègue toutefois pas avoir remis un exemplaire dudit avenant à sa mandante Madame [F] [U], si bien que la date de ce dernier ne peut constituer le point de départ de la prescription quinquennale.

Décision du 17 Octobre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/00616 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTS3Y

En réalité, il est démontré que la bailleresse n’a eu connaissance de l’invocation de cet avenant que par la notification en date du 31 mai 2019 de l’ordonnance du juge-commissaire du 29 mai précédent autorisant la vente de gré à gré du fonds de commerce de la S.A.R.L. DJAWHAR, en ce compris le droit au bail de Monsieur [C] [K], à Monsieur [H] [G] (pièce n°12 AXYME), de sorte que sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER pour la première fois par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 mars 2021, soit moins de cinq ans après le 31 mai 2019, n’est pas tardive et n’est donc pas prescrite.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER tirée de la prescription de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à son encontre par Madame [F] [U], et de débouter la première de sa demande de mise hors de cause.

Sur les fautes commises

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, en application des dispositions de l’article 1984 du même code, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1991 dudit code, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon les dispositions de l’article 1992 de ce code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1993 du code susvisé, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En l’espèce, il est établi que par acte sous signature privée en date du 2 février 2012, Madame [F] [U] et la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER ont conclu un « Mandat général de gestion immobilière », prévoyant notamment « Fréquences des comptes rendus de gestion : tous les trimestres », et stipulant également qu’ « afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant lui donne les pouvoirs suivants : 1- Gérer les biens désignés au recto, les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux de location […]. 2- Recevoir, sans limitation, toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation […] ; déposer ces divers fonds sur les comptes de l’agence et les utiliser selon l’usage qui lui semblera le plus nécessaire ou utile, sous réserve du compte rendu de gestion qui devra être délivré au mandant aux échéances précisées au recto, au chapitre « Reddition des comptes » » (pièce n°1 BUISSON).

Comme précédemment indiqué, il n’est pas avéré que la gestionnaire de biens ait informé la bailleresse de la rédaction d’un avenant en date du 4 janvier 2013 qui aurait été conclu avec la S.A.R.L. DJAWHAR, de sorte qu’en transmettant celui-ci, non signé, au liquidateur judiciaire de cette société, ce qui a permis l’autorisation par le juge-commissaire de la vente de gré à gré du fonds de commerce, en ce inclus le droit au bail, à Monsieur [H] [G], elle a commis un manquement contractuel.

De même, il est démontré : que par lettre en date du 8 novembre 2012 établie à l’en-tête de « Mr. [K] [C] […] Agissant pour : SARL DJAWHAR », ce dernier a indiqué à l’agence immobilière « Suite aux dégâts des eaux survenus ces derniers jours (plafond), je vais me trouver dans l’obligation de refaire des travaux du faux plafond […]. Par conséquent et suite à ces imprévus (que vous pouvez constater sur place), je serai contraint et dans l’impossibilité de régler le mois de novembre (mois en cours) […]. SARL DJAWHAR. PS : Boutique Mon’dwich, [Adresse 4] [Localité 12] » ; et que par lettre en date du 10 février 2013, il a écrit à cette même agence « Veuillez trouver ci-joint un chèque de 1.400 euros représentant le loyer du mois de janvier de DJAWHAR SARL (à encaisser le 20.02.13) » (pièces n°3 et n°4 BUISSON), si bien que la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER avait parfaitement connaissance, moins d’un an après la conclusion du contrat de bail commercial en date du 23 avril 2012, que les locaux donnés à bail étaient en réalité occupés et exploités par la S.A.R.L. DJAWHAR, et non par Monsieur [C] [K], et ce en dehors de tout document contractuel en l’absence d’avenant signé.

Or, force est de constater que l’administratrice de biens ne justifie pas avoir informé sa mandante immédiatement, et en tout état de cause dans le délai trimestriel de reddition des comptes prévu au contrat de mandat, de cette situation de fait, dès lors que ce n’est qu’à la suite du courriel du conseil de la bailleresse en date du 25 juin 2019 l’interrogeant en ces termes « Je vous informe avoir été saisi de la défense des intérêts de Madame [U] […]. Dans le cadre de cette affaire, je vous remercie de m’indiquer : 1. Avez-vous perçu des règlements des loyers par chèque émis au nom de la SARL DJAWHAR ? », qu’elle a répondu par courriel en date du 4 juillet 2019 : « Pour répondre à vos questions : j’ai bien reçu des chèques des règlements de loyers de Mme [U] au nom de la SARL DJAWHAR, ainsi que des virements au nom de [K] » (pièces n°13, n°14 et n°15 [U]).

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir qu’en maintenant Madame [F] [U] dans l’ignorance de l’occupation des locaux par la S.A.R.L. DJAWHAR pendant plus de six ans, la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER a commis un manquement contractuel.

En conséquence, il convient de retenir que la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER a commis des manquements dans l’exécution de son mandat susceptibles d’engager sa responsabilité civile contractuelle à l’égard de Madame [F] [U].

Sur les préjudices et le lien de causalité

Aux termes des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, en application des dispositions de l’article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1151 ancien dudit code, dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

Décision du 17 Octobre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/00616 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTS3Y

En l’espèce, le préjudice matériel de Madame [F] [U] s’analyse en une perte de chance de percevoir des loyers et charges locatives entre le 29 mai 2019, date de l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente de gré à gré du fonds de commerce de la S.A.R.L. DJAWHAR, incluant le droit au bail litigieux, à Monsieur [H] [G], et le 10 juillet 2020, date de l’arrêt de la cour d’appel de Paris infirmant ladite ordonnance, soit pendant treize mois et dix jours.

Le contrat de bail commercial stipule le paiement d’un loyer annuel d’un montant de 14.400 euros hors taxes et hors charges et d’une provision trimestrielle d’un montant de 600 euros (pièce n°1 [K] et [U]), si bien que la bailleresse devait recevoir la somme mensuelle de : (14.400 ÷ 12) + (600 ÷ 3) = 1.400 euros.

Cependant, il ressort du décompte du 21 février 2019 produit aux débats qu’à cette date, la dette locative de Monsieur [C] [K] s’élevait à la somme de 22.550 euros (pièce n°4 [U]), correspondant à : 22.500 ÷ 1.400 = 16,11 mois de loyers et charges impayés.

Dès lors, force est de constater que la perte de chance alléguée se révèle assez faible, dans la mesure où en l’absence de vente du fonds de commerce à Monsieur [H] [G], Monsieur [C] [K] aurait vraisemblablement continué à ne pas s’acquitter du versement de ses loyers et charges locatives, alors même que la vente du fonds aurait pu permettre à la bailleresse de faire face à un locataire solvable.

Dans ces conditions, le taux de perte de chance ne saurait excéder 20%, si bien que le préjudice matériel de Madame [F] [U] peut souverainement être évalué à la somme de : [(1.400 x 13) + (1.400 ÷ 31) x 10] x 20% = 3.730 euros.

Enfin, le défaut d’information dont a été victime la bailleresse de la part de sa mandataire lui a nécessairement causé, en raison de la rupture du lien de confiance qui l’unissait à cette dernière, moult stress et tracas constitutifs d’un préjudice moral, lequel sera justement réparé par l’allocation à son profit de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER à payer à Madame [F] [U], à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.730 euros en réparation de son préjudice matériel et la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [C] [K]

Sur les fautes commises

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, en application des dispositions de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que par courriel en date du 21 mars 2019 adressé au liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR, l’administratrice de biens a indiqué « Je suis désolée de ma réponse rapide suite à votre dernier mail vous informant que je n’avais pas d’avenant au bail de Mr. [K] car j’étais persuadée de ne pas en avoir un, en rappelant les personnes présentes à l’époque, j’ai pu avoir celle qui avait géré le dossier. Le problème, c’est que l’avenant n’était pas dans le dossier informatique de Mr. [K]. Je l’ai retrouvé dans le dossier papier et non inséré au bail, il est daté du 04 janvier 2013, mais non signé par les parties, un original signé par les 2 parties a été remis en mains propres à la femme de Mr. [K], cela m’a été confirmé par Mr. [K] lui-même aujourd’hui » (pièce n°15 AXYME), cette dernière assertion n’étant cependant étayée par aucun élément.

Dès lors, il y a lieu de relever qu’en transmettant un avenant, non signé, au liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR, ce qui a permis l’autorisation par le juge-commissaire de la vente de gré à gré du fonds de commerce, en ce inclus le droit au bail, à Monsieur [H] [G], la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER a commis une faute extracontractuelle.

En conséquence, il convient de retenir que la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile extracontractuelle à l’égard de Monsieur [C] [K].

Sur le préjudice et le lien de causalité

Monsieur [C] [K] allègue que « ces agissements ont contribué [à son] préjudice » et « sollicite un dédommagement au titre de la dévalorisation de son fonds de commerce […] correspondant au préjudice financier subi du fait de la perte de valeur du fonds de commerce qu’il a créé en 2012 » (pages 6 et 7 de ses dernières conclusions).

Cependant, il est établi : que par lettre en date du 8 novembre 2012 établie à l’en-tête de « Mr. [K] [C] […] Agissant pour : SARL DJAWHAR », ce dernier a indiqué à l’agence immobilière « Suite aux dégâts des eaux survenus ces derniers jours (plafond), je vais me trouver dans l’obligation de refaire des travaux du faux plafond […]. Par conséquent et suite à ces imprévus (que vous pouvez constater sur place), je serai contraint et dans l’impossibilité de régler le mois de novembre (mois en cours) […]. SARL DJAWHAR. PS : Boutique Mon’dwich, [Adresse 4] [Localité 12] » ; et que par lettre en date du 10 février 2013, il a écrit à cette même agence « Veuillez trouver ci-joint un chèque de 1.400 euros représentant le loyer du mois de janvier de DJAWHAR SARL (à encaisser le 20.02.13) » (pièces n°3 et n°4 BUISSON).

De même, le liquidateur judiciaire produit aux débats les relevés bancaires de la S.A.R.L. DJAWHAR des mois de janvier 2015 à juin 2017, sur lesquels apparaissent régulièrement des débits par remise de chèques d’un montant de 1.400 euros correspondant précisément au montant des échéances mensuelles de loyer et de charges locatives (pièce n°6 AXYME).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les locaux donnés à bail étaient en réalité occupés et exploités par la S.A.R.L. DJAWHAR, et non par Monsieur [C] [K], et ce en violation du contrat de bail commercial, ce dont ce dernier avait parfaitement connaissance en sa qualité d’associé et de gérant de fait de cette société.

Dès lors, Monsieur [C] [K] ne peut sérieusement soutenir que son fonds de commerce aurait subi une quelconque dévalorisation, alors qu’il est prouvé que le seul fonds de commerce exploité dans les locaux depuis la fin de l’année 2012 était celui de la S.A.R.L. DJAWHAR, si bien qu’il y a lieu de retenir que Monsieur [C] [K] a contribué en totalité à la réalisation de son propre préjudice en installant dans les lieux la société dont il était associé, et ce à l’insu de la bailleresse, de sorte qu’aucun lien de causalité avec la faute commise par l’agence immobilière n’est caractérisé.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [C] [K] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER.

Sur l’appel en garantie exercé par le liquidateur judiciaire

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’aucune condamnation n’est prononcée à l’encontre de la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR, il n’y a pas lieu de statuer sur l’appel en garantie formée par cette dernière à l’encontre de Monsieur [C] [K].

Sur les demandes reconventionnelles subsidiaires du liquidateur judiciaire

Eu égard à la teneur de la présente décision, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de Monsieur [C] [K] et de Madame [F] [U] par la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR, lesquelles ne sont présentées qu’à titre subsidiaire pour le cas où la qualité de titulaire du contrat de bail commercial serait reconnue à la S.A.R.L. DJAWHAR, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER, principale partie perdante dès lors qu’elle est tenue à verser des dommages et intérêts, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à chacun de Madame [F] [U] et de la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme respective de 4.000 euros et de 2.500 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code. En revanche, Monsieur [H] [G] et Monsieur [C] [K], qui succombent en leur action et en leurs prétentions indemnitaires, seront déboutés de leurs demandes formées sur ce même fondement.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé que la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER ne sollicite pas que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [H] [G] de son action tendant à voir reconnaître à la S.A.R.L. DJAWHAR la qualité de titulaire du contrat de bail commercial conclu avec Madame [F] [U] portant sur les locaux constituant les lots n°2, n°35, n°151 et n°202 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 12],

DÉBOUTE Monsieur [C] [K] et Madame [F] [U] de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de Monsieur [H] [G] au titre de la procédure abusive,

DÉBOUTE Monsieur [C] [K] et Madame [F] [U] de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la S.E.L.A.R.L. AXYME,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER tirée de la prescription de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à son encontre par Madame [F] [U],

DÉBOUTE la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER de sa demande de mise hors de cause,

CONDAMNE la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER à payer à Madame [F] [U] la somme de 3.730 (TROIS MILLE SEPT CENT TRENTE) euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

CONDAMNE la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER à payer à Madame [F] [U] la somme de 1.500 (MILLE CINQ CENTS) euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DÉBOUTE Monsieur [C] [K] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER,

DÉBOUTE Monsieur [H] [G], Monsieur [C] [K] et la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER de leur demande respective présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER à payer à Madame [F] [U] la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros et à la S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [L] [J] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. DJAWHAR la somme de 2.500 (DEUX MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. BUISSON IMMOBILIER aux dépens,

AUTORISE Maître David BENAROCH et Maître Arnaud ROIRON de la S.E.L.A.S. FIDAL à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 17 Octobre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Lucie FONTANELLA