TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e RYCKEWAERT

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e RYCKEWAERT,

M^e BURLACOT-HUNSINGER

■

Charges de copropriété

N° RG 22/06086 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWONE

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 10], Agissant poursuites et diligences de son syndic, la société CABINET STEIN LA COPROPRIETE, SA

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0688

DÉFENDERESSE

Madame [T] [U]- Décédée

Monsieur [M] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par Maître Isabelle BURLACOT-HUNSINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0688

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06086 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWONE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [U] était propriétaire des lots n°3 et 81 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] , soumis au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 3 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 12èm, représenté par son syndic, la société Cabinet Stein La Copropriété, a assigné, devant ce tribunal, Mme [T] [U] aux fins de:

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— le recevoir en ses demandes,

Y faisant droit :

— constater, sur le fondement des documents produits, que Mme [T] [U] est redevable à son égard de la somme de 30.978,16 euros au titre de ses appels de charges selon une position de compte arrêtée au 17 décembre 2021, ainsi que de la somme de 368,01 euros au titre des frais de l’article 10-1 arrêtés à la même date,

— condamner Mme [T] [U] au paiement de la somme de 31.346,17 euros précitée au titre des appels de charges, ainsi qu’aux frais de l’article 10-1, arrêtés au 3 mars 2021, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance,

— la condamner au paiement :

* de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

*de la somme de 4.032 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06086 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWONE

Mme [T] [U] est décédée le 6 janvier 2024 et M. [M] [U] est venu à ses droits.

***

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] demande :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— le recevoir en ses demandes,

Y faisant droit,

— condamner M. [M] [U], venant aux lieu et place de Mme [T] [U], au paiement de :

* la somme de 31.601,26 euros au titre des appels de charges selon une position de compte arrêtée au 1er appel 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, outre le règlement de la somme de 1.475,67 euros, correspondant au solde des charges entre le 2ème appel 2022 et le 20 août 2024,

— la somme de 368,01 euros au titre des frais de l’article 10-1 arrêtés à la même date,

— condamner “Monsieur [M] [U], en sa qualité de tuteur de Madame [T] [U]”, au paiement de la somme de :

* la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* la somme de 4.032 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] [U], “en sa qualité de tuteur de Madame [T] [U]”, aux entiers dépens comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation.

***

M. [M] [U], aux termes de ses conclusions d’intervention volontaire, en sa qualité d’unique héritier de Mme [T] [U] décédée le 6 janvier 2024, notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, demande :

Vu l’article 330 du code de procédure civile,

Vu l’article 328 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 222 du code civil,

Vu l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

— juger recevable et bien fondée son intervention volontaire, en sa qualité d’unique héritier de sa mère Madame [T] [U] décédée le 6 janvier 2024,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de produire un nouveau décompte à jour,

— lui accorder un délai de grâce afin d’échelonner le paiement de la dette s’élevant à 21.361,54 euros sur une durée de 36 mois et ce à compter de la signification de la décision à venir,

— juger qu’il devra s’acquitter de sa dette en 36 échéances mensuelles, le 10 de chaque mois au plus tard, et pour la première fois, le 10 du mois suivant la vente de son bien immobilier,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [M] [U] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 23 janvier 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

Il ressort en premier lieu de l’acte de décès (pièce n°11 M. [U]), de la notification, au syndic de copropriété, de transfert de propriété établie par l’Etude de Maître [J] [G], notaire à [Localité 8] (Pas-de-[Localité 8]), en date du 23 avril 2024 et des conclusions des parties que Mme [T] [U] est décédée le 6 janvier 2024, que M. [M] [U] est son seul héritier venant à ses droits, et, à compter du décès de sa mère, seul propriétaire des lots n°3 et 81.

Ensuite, aux termes de l’article 789 du code de procédure civile : “Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.”

En vertu de l’article 122 du même code, “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

M. [M] [U], qui paraît soulever la prescription d’une partie de la créance, sans toutefois l’identifier dans le dispositif de ses dernières conclusions, n’a pas, en tout état de cause, saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir. Il est donc en toute hypothèse irrecevable à invoquer, directement devant le juge du fond, une éventuelle prescription.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, la propriété des lots n°3 et 81 n’est pas contestée. M. [M] [U] ne discute pas que les appels de fond produits sont justifiés par les assemblées générales fournies. Il se limite à contester l’absence de prise en compte de versements auxquels il a procédé et de certains frais.

Il ressort des décomptes (pièces n°4, 15 et 20) d’un montant total au 20 août 2024 de 33.318,27 euros, que les frais comptabilisés sont de 33,07 euros (mise en demeure 09/07/2019), de 33,07 euros (mise en demeure 02/07/2020), de 125,53 euros (honoraires avocat MED 08/07/2020), de 104,58 euros (frais huissier assig. 07/02/22) et de 220,76 euros (frais huissier assig. 05/05/2022), pour un total de 517,01 euros.

Le montant dû, limité aux appels de charges de travaux, s’élève, dès lors, à la somme de 32.801,26 euros (33.318,27 – 517,01).

Il résulte des décomptes (pièces n°15 et 20) que les virements visés, dans ses dernières écritures, par M. [U], des 7 juillet 2022 (623,10 euros), 1er août 2022 (716,50 euros), 1er août 2022 (69,23 euros), 24 novembre 2022 (654,23 euros), 24 mars 2023 (654,23 euros), 7 juin 2023(654,23 euros), 6 septembre 2023 (778,41 euros), 21 décembre 2023 (778,41 euros) et 6 février 2024 (404,22 euros), sont tous portés au crédit du compte, parfois avec un ou deux jours de décalage. Les virements postérieurs de 679,89 euros du 17 juin 2024 et de 3.331,52 euros du 20 août 2024 sont également comptabilisés au crédit.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance de 32.801,26 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 20 août 2024, “Appel diagnostic DAAT/DPAT” du 18 août 2024 compris.

En conséquence, M. [U], qui ne prétend pas avoir satisfait à son obligation de copropriétaire, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 32.801,26 euros.

Les sommes dues, depuis la délivrance de l’assignation, ont évolué, compte tenu des échéances successives et des règlements opérés, sur la période, par le débiteur. Aussi, la somme de 32.801,76 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, date des conclusions actualisées.

Il n’y a pas lieu d'“ordonner” au syndicat des copropriétaires de produire un décompte à jour, celui-ci ne pouvant in fine réclamer au défendeur que les sommes fixées par le tribunal.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

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En l’espèce, les frais du 9 juillet 2019 (33,07 euros) et du 2 juin 2020 (33,07 euros) sont justifiés par les lettres de mise en demeure accompagnées des avis de réception et les contrats de syndic. Ils seront admis à concurrence de la somme globale de 66,14 euros.

En revanche les honoraires d’avocat pour 125,53 euros n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et peuvent seulement être appréciés dans le cadre de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront ici écartés.

De même, les frais de syndic de transmission du dossier à un auxiliaire de justice (176,34 euros) ne sont pas justifiés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est, en l’espèce, pas établie ni même alléguée.

Dans ces conditions, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [U] sera condamné à payer la somme de 66,14 euros. Le surplus sera rejeté de ce chef.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, l’examen des pièces produites aux débats que Mme [T] [U] a connu de graves problèmes de santé qui ont justifié la désignation d’un tuteur et que toute vente envisagée des biens de la personne protégée, dont les revenus étaient très modestes, exigeait alors l’intervention du juge des tutelles. Il en ressort également que M. [U] a repris les paiements des échéances de charges courantes.

Alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [T] [U] puis M. [U] aient, en l’espèce, agi de mauvaise foi.

Aussi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable aux faits de la cause qui ne concernent pas un contrat de location, et les délais de paiement ne peuvent excéder 24 mois.

En tout état de cause, les besoins du créancier, – le syndicat des copropriétaires -, exigent que la créance soit apurée dans les meilleurs délais. De plus, M. [U] ne justifie pas de sa situation financière.

Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [M] [U] sera condamné aux dépens, qui ne comprendront pas les frais d’huissier contestés à hauteur de 104,58 euros au titre d’une assignation non justifiée du 07/02/2022.

Ils comprendront les frais de l’assignation du 3 mai 2022 dans la limite de 52,62 euros, coût de l’acte tarifé apparaissant sur le procès-verbal de signification, le surplus critiqué par le défendeur n’étant pas explicité par le syndicat des copropriétaires.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06086 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWONE

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

DIT M. [M] [U] irrecevable à soulever, devant le tribunal au fond, une fin de non-recevoir tirée d’une prescription,

CONDAMNE M. [M] [U], venant aux droits de Mme [T] [U] décédée, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] :

*la somme de 32.801,26 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 20 août 2024, “Appel diagnostic DAAT/DPAT” du 18 août 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024,

* la somme de 66,14 euros, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes au titre des appels de fonds, des frais et des dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [M] [U] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE M. [M] [U] aux dépens, qui ne comprendront pas les frais d’huissier facturés le 09/02/2022 pour 104,58 euros, et comprendront les frais de l’huissier de justice au titre de l’assignation du 3 mai 2022 dans la limite de 52,62 euros,

CONDAMNE M. [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 13 novembre 2025.

La Greffière La Présidente