TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [W] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06046 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ETJ

N° MINUTE :

3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT-OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 5]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E399

DÉFENDERESSE

Madame [W] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06046 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ETJ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 février 2001, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [W] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6], outre une cave , pour un loyer mensuel de 1532,08 [Localité 4] (soit 233,56 euros), outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice délivré le 18 mars 2024, un commandement de payer la somme de 2979,47 euros, à titre principal, au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner Mme [W] [C] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 1er mai 2024, à hauteur de la somme de 4063,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3035,46 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— condamner Mme [W] [C] à titre provisionnel à payer une indemnité d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et de ses accessoires tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Mme [W] [C] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 7 novembre 2024.

[Localité 5] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4593,35 euros, selon décompte en date du 22 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [W] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet par la voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 février 2001 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail deux mois après délivrance d’un commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 3035,46 euros.

Ce commandement précise que la dette doit être réglée dans un délai de deux mois.

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Le bail a été conclu à effet au 7 février 2001 pour une durée de trois ans. Il s’est tacitement reconduit tous les trois ans et la dernière fois le 7 février 2022.

Par conséquent, à la date de délivrance du commandement, Mme [Y] [K] disposait effectivement d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative.

Dans ce délai, un unique règlement de 150 euros est intervenu le 19 mars 2024, insuffisant à régler la dette. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 mai 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qu’a fait Mme [W] [C] par un unique règlement du 25 septembre 2024.

Toutefois, l’absence de comparution de la défenderesse et d’éléments sur sa situation personnelle laisse le juge dans l’ignorance de la situation financière de la locataire et ne permet pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par cette dernière pour acquitter la dette dans le délai légal précité. Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

En outre, la suspension de la clause résolutoire ne peut être ordonnée d’office. En l’absence de demande en ce sens des parties, l’expulsion sera ordonnée sans accorder de délais de paiement.

Mme [W] [C] étant sans droit ni titre depuis le 19 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

[Localité 5] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que Mme [W] [C] reste lui devoir la somme de 4593,35 euros à la date du 29 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, terme de septembre 2024 inclus.

Mme [W] [C] sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 4593,35 euros, due au 29 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance compte tenu des paiements intervenus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Mme [W] [C] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, outre les charges.

Il sera précisé pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que pour le mois de septembre 2024, ce montant est de 288,88 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [W] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 5] HABITAT OPH les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2001 entre [Localité 5] HABITAT OPH et Mme [W] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], outre une cave à [Localité 6], sont réunies à la date du 18 mai 2024 ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [W] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [W] [C] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 4593,35 euros , due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [W] [C] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou procés-verbal d’expulsion;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

CONDAMNONS Mme [W] [C] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [C] aux dépens ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires

LE GREFFIER LE JUGE