5AA Minute N°

N° RG 25/00309 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GWUF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [M] [I]

DEMANDERESSE

S.C.I. J.M. J.F.

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Monsieur [S] [V] et Monsieur [T] [V], co-gérants

DEFENDEURS

Madame [X] [N], [E] [B]

née le 20 Juillet 1977 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Xavier COTTET, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Brice DE BEAUMONT, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [P], [A] [K] [J] es qualité de caution solidaire

né le 14 Juillet 1980 au PORTUGAL,

demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 OCTOBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 01 janvier 2015, la SCI JMJF, prise en la personne de ses représentants légaux, a donné à bail à [X] [B] une maison individuelle comprenant un parking, emplacement n°2, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel révisable de 600 euros et 40 euros de provisions sur charges.

Par acte du même jour, [P], [A] [K] [J] s’est porté caution solidaire au bénéfice de [X] [B].

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, la SCI JMJF a fait signifier à [X] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2527,68 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, la SCI JMJF a dénoncé le commandement de payer à [P] [K] [J], ès qualité de caution.

Par notification électronique du 13 février 2025, la SCI JMJF a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la [Localité 6].

Par actes de commissaire de justice des 12 et 13 mai 2025, la SCI JMJF a fait assigner [X] [B], en qualité de preneur, et [P] [K] [J], en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS statuant en référé afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de prononcer l’expulsion de la locataire, et condamner solidairement les défendeurs à payer la somme provisionnelle de 2553,83 euros, au titre des loyers et charges échus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges, et 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée le 14 mai 2025 à la préfecture de la [Localité 6].

L’affaire a été appelée une première fois le 27 juin 2025, puis renvoyé au 04 juillet 2025 à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 04 juillet 2025, la demanderesse a actualisé sa dette à 3588,53 euros. Elle a également déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire. A cette audience, [X] [B], représentée par son conseil, n’a pas contesté le principe et le montant de la dette, mais a sollicité un délai de paiement avec effet suspensif, proposant des mensualités de 70 euros. Quant à la caution, elle a indiqué être séparée de [X] [B] et évoqué un courrier recommandé de désolidarisation.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025. Par mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 26 septembre 2025 afin que [P] [K] [J] produise son courrier de désolidarisation.

Au cours de cette audience, [P] [K] [J] a expliqué avoir fait parvenir à la bailleresse par l’intermédiaire de la locataire son souhait de résilier le contrat dès le mois de janvier 2023 mais n’avoir obtenu l’adresse de la bailleresse qu’en août 2023, et avoir alors envoyé un courrier de résiliation en janvier 2024. Il a également soutenu que le montant de la quittance du loyer correspondant au mois de septembre 2024 n’avait pas été pris en compte dans le décompte de la bailleresse. La SCI JMJF a actualisé le décompte de la dette locative à 5258,25 euros (mois de septembre inclus) et a confirmé avoir eu connaissance de ce courrier sans souhaiter y donner suite. Quant à [X] [B], elle a maintenu sa demande reconventionnelle. L’affaire a été renvoyée pour une actualisation de décompte par le bailleur.

A l’audience du 17 octobre 2025, la SCI JMJF a comparu, représentée par ses gérants [S] et [T] [V]. [X] [B] n’a pas comparu mais a été représentée par son conseil, et [P] [D] [J] a comparu en personne.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

A l’audience, la SCI JMJF reprend les chefs de demande exposés dans son assignation, qu’elle actualise oralement, et sollicite ainsi de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de [X] [B] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— Condamner solidairement [X] [B] et [P] [K] [J] au paiement d’une provision des sommes suivantes :

*5350,00 euros au titre de l’arriéré de loyers, des charges et indemnités d’occupation, terme de mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, subissant les augmentations légales jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— Condamner solidairement [X] [B] et [P] [K] [J] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement [X] [B] et [P] [K] [J] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI JMJF fait valoir que [X] [B] présente une dette récurrente de loyer et se maintient dans les lieux. S’agissant de la quittance de loyer du mois de septembre 2024, elle expose que cette quittance correspond en réalité au mois d’octobre 2024, qui a été déduite dans le décompte.

[X] [B], représentée par son conseil, maintient sa demande d’octroi de délais de paiement. S’agissant de la quittance de loyer, elle expose que celle-ci a été délivrée par le bailleur suite à un paiement du loyer considéré, qui doit donc venir en déduction du montant total de la dette locative.

[P] [D] [J] a maintenu ses moyens relatifs à la résiliation de son engagement ainsi que sa contestation quant au loyer de septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la [Localité 6] le 14 mai 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI JMJF a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations des 12 et 13 mai 2025.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers formulée par la SCI JMJF est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que tout contrat contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie après un commandement demeuré infructueux pendant six semaines. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En revanche, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire n’est combattue que par la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement suspensifs de cette clause.

Il sera donc acté dans un premier temps la résiliation du bail, deux mois après le commandement de payer du 12 février 2025, soit le 13 avril 2025.

Dans un second temps, il sera remarqué que le décompte produit par la bailleresse, qui n’est contesté qu’en ce qui concerne le mois de septembre 2024, fait apparaître que le paiement du loyer intégral n’a pas été repris au jour de l’audience.

Par conséquent, aucun délai, suspensif ou non des effets de la clause résolutoire, ne saurait être accordé à la locataire, et sa demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la qualité du défendeur

Le contrat de bail étant résilié eu égard à l’acquisition de la clause résolutoire précitée, il convient de constater que [X] [B] est occupante sans droit ni titre.

Sur l’expulsion

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à restituer les lieux loués situés au [Adresse 3] en satisfaisant aux obligations du locataire.

A défaut, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont aucun élément ne justifie la réduction ou la suppression, il pourra être procédé à l’expulsion de [X] [B], ainsi qu’à celle de toute personne présente de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre du logement par [X] [B] depuis le 13 avril 2025 cause un préjudice à la SCI JMJF qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Afin de dédommager cette dernière du préjudice ainsi subi, et conformément à l’article 1240 du code civil, la première sera condamnée à lui verser une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, d’un montant égal à celui qui aurait été dû si le loyer et les charges avaient continué à courir.

Sur l’engagement de la caution

Conformément aux dispositions de l’article 22-1, alinéa 4, de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

Aux termes des dispositions de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En application des dispositions de l’article 1313 du code civil, applicable aux cautions, le créancier d’une obligation contractée solidairement peut s’adresser à celui des débiteurs qu’il veut choisir, sans que celui-ci puisse lui opposer le bénéfice de division.

En l’espèce, [P] [K] [J] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers (dans la limite de 7680 €), indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail d’habitation susvisé.

Il résulte également de l’acte de cautionnement et des déclarations des parties que, en dépit de l’intitulé du contrat, ce dernier a été conclu pour une durée indéterminée.

En dépit de ce que l’intéressé allègue avoir tenté d’informer le bailleur de son intention de résilier le contrat dès le mois de janvier 2023, il ne peut se déduire des messages électroniques par téléphone de [X] [B] un acte de résiliation de la part de [P] [Y].

De plus, alors même que ce dernier argue de ce qu’il a été dans un premier temps empêché de formaliser la lettre de résiliation à la bailleresse faute de connaître son adresse, le courrier qu’il a finalement pu lui faire parvenir en date du 31 août 2023 se contente de réclamer le contrat de bail sans mentionner une quelconque résiliation d’engagement.

Or, le bail a été reconduit tacitement à compter du 01 janvier 2024, et [P] [K] [J] n’a adressé son courrier de résiliation que le 24 janvier 2024.

Il demeure ainsi solidairement tenu à la dette jusqu’au 31 décembre 2026.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 01 janvier 2015, du commandement de payer délivré le 12 février 2025 à [X] [B], en qualité de preneur, et le 21 février 2025 à [P] [Y], en qualité de caution, et des décomptes de créance actualisés au 17 octobre 2025, que la SCI JMJF apporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le commandement de payer fait état d’une dette locative de 2527,68 euros, arrêté au 31 décembre 2024, comprenant les décomptes des arriérés locatifs sur l’année 2019 (549 euros), 2022 (358,68 euros), 2023 (307 euros) et 2024 (1313 euros).

A l’audience, la SCI JMJF produit les décomptes actualisés suivants :

o Pour l’année 2022 : 316,68 euros

o Pour l’année 2023 : 320,00 euros

o Pour l’année 2024 : 1326,00 euros

o Pour l’année 2025 : 2679,15 euros

correspondant à l’arriéré locatif dû par [X] [B] arrêté au 17 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), soit un montant total de 4641,83 euros.

Le décompte fourni n’actualise pas l’arriéré locatif dû sur l’année 2019, de sorte qu’il sera retenu le montant de 549 euros comme justifié dans le commandement de payer, ce qui porte la créance à la somme de 5190,83 euros.

Or, si la SCI JMJF a sollicité à l’audience une somme de 5350 euros, elle ne produit pas, outre les décomptes, de pièces supplémentaires permettant de déterminer l’origine de cette différence.

Les défendeurs ne forment pas de contestation quant au principe de la dette.

S’agissant du montant, ils ne contestent que la somme réclamée au titre du mois de septembre 2024 en s’appuyant sur la quittance correspondante.

Toutefois, il ressort des explications données, ainsi que des relevés de compte bancaire produits, que les sommes versées à ce titre ont été imputées, dans le décompte de la bailleresse, sur le mois d’octobre, tandis que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’un paiement plus élevé qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse au titre de ce même mois.

Il n’y a donc pas lieu de réduire le résultat indiqué plus haut, et auquel les défendeurs seront solidairement condamnés par provision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

[X] [B] et [P] [Y], parties perdantes au procès, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance., qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Toutefois, en l’espèce, la SCI JMJF ne justifie pas avoir été exposée à des frais irrépétibles, si bien qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes des dispositions de l’alinéa 3 de l’article 514-1 du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

La présente ordonnance sera assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de la SCI JMJF aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS à la date du 13 avril 2025 la résiliation de plein droit, par l’effet de la clause résolutoire, du bail consenti le 01 janvier 2015 entre [X] [B] et la SCI JMJF, prise en la personne de ses représentants légaux, et portant sur une maison individuelle comprenant un parking, emplacement n°2, situé [Adresse 3] ;

DEBOUTONS [X] [B] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATONS que depuis cette date, [X] [B] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [X] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [X] [B], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS la provision à valoir sur le montant de l’indemnité d’occupation due par [X] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer (600 €) qui sera révisable selon les mêmes conditions que celles qui étaient prévues au bail s’il s’était poursuivi, et des provisions mensuelles sur les charges (40 €) qui auraient été dues en cas de non-résiliation du bail et qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS solidairement [X] [B] et [P] [K] [J] à payer à la SCI JMJF une provision de 5190,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 17 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement [X] [B] et [P] [K] [J] à payer à la SCI JMJF, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés mais au plus tard jusqu’au 31 décembre 2026 en ce qui concerne [P] [K] [J], une provision sur l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant mensuel du loyer (600 €), qui sera révisable selon les mêmes conditions que celles qui étaient prévues au bail s’il s’était poursuivi, et des provisions mensuelles sur les charges (40 €) qui auraient été dues en cas de non-résiliation du bail et qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS solidairement [X] [B] et [P] [K] [J] aux dépens de l’instance, en ce notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS la SCI JMJF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES