TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Emmanuel PIRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11021 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O6I

N° MINUTE :

9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE

Le [Adresse 5], dit “CLJT”

Association dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel PIRE de AARPI WTAP Avocats, avocat au barreau de PARIS,vestiaire R28

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [O]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11021 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O6I

EXPOSE DU LITIGE

Par convention d’hébergement en date du 1 mars 2019, l’association « Le Centre du Logement des Jeunes Travailleurs, étudiants ou stagiaires » (ci-après désignée CLJT) a donné à bail à M. [S] [O] un logement en résidence sociale situé au Foyer [4], [Adresse 3], moyennant une redevance mensuelle de 576 euros, pour une durée d’un mois reconductible sans pouvoir dépasser la durée maximale de 24 mois.

Se prévalant du dépassement de la durée maximale de séjour, l’association CLJT a, par courrier recommandé du 25 mai 2023, fait signifier au locataire un congé à effet au 25 septembre 2023.

Par courrier recommandé du 15 février 2024, l’association CLJT a de nouveau notifié au résident un congé à effet au 15 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, l’association CLJT a fait assigner M. [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal,

constater que la convention d’hébergement a été valablement résiliée par LRAR du « 1 mars 2024 » -sic- à la date du 15 mai 2024,constater que M. [S] [O] est occupant sans droit ni titre du logement qu’il occupe au Foyer [8],ordonner l’expulsion de M. [S] [O] et de tout occupant de son chef à compter de la signification de la décision à intervenir, sans aucun autre délai et avec le concours de la force publique au besoin,condamner M. [S] [O] à lui payer une indemnité d’occupation de 576 euros à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association CLJT expose que le défendeur a dépassé la durée maximale de séjour de 24 mois, cela en dépit de plusieurs congés qui lui ont été notifiés.

A l’audience du 28 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, l’association CLJT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et s’est opposée à la demande de délais sollicités en défense, considérant que M. [S] [O] avait déjà bénéficié d’amples délais.

M. [S] [O], comparant en personne, sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux.

Il explique que les démarches qu’il a engagées en vue de son relogement sont restées vaines.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du titre d’occupation

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [S] [O] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 1 mars 2019 contient une clause résolutoire, prévoyant le cas où le résident cesse de remplir les conditions d’admission et de séjour dans l’établissement.

Un congé à effet au 15 mai 2024 a été régulièrement délivré le 15 février 2024, soit dans le délai légal de 3 mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat.

En ces conditions, il convient de constater la résiliation du bail au 16 mai 2024.

M. [S] [O] étant sans droit ni titre depuis 16 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient en outre que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut être inférieure à « un mois » ni supérieure à « un an » et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il est établi que l’association CLJT a, dès le 15 décembre 2020, averti M. [S] [O] de l’expiration de son titre à venir et lui a notifié la nécessité de quitter les lieux le 28 février 2021. Ce dernier n’ayant pas quitté les lieux à l’expiration du délai de 24 mois prévu dans la convention d’hébergement, un nouveau congé lui a été notifié le 25 mai 2023, à effet au 25 septembre 2023. M. [S] [O] s’étant maintenu dans les lieux, un dernier congé a été notifié le 15 février 2024, à effet au 15 mai 2024, date de la résiliation de la convention.

Il a donc résidé au foyer plus de trois années après l’expiration initialement prévue par son contrat d’hébergement.

L’objet social de la bailleresse consiste en l’accueil de personnes jeunes, qui ne peuvent obtenir un logement stable dans le parc locatif privé ou dans un logement social. Il ne permet ainsi pas l’hébergement de personnes adultes sur de longues durées, d’une part parce que l’hébergement est adapté à l’accueil d’un public plus jeune, et d’autre part parce qu’il empêche les personnes visées par son objet de bénéficier d’une solution de logement temporaire. M. [S] [O], adulte, ayant déclaré être salarié en contrat à durée indéterminée, il apparaît en mesure de trouver un logement dans le parc locatif social ou privé. Il n’a par ailleurs pas justifié de ses démarches aux fins de trouver un autre logement et a, à la date de la présente ordonnance, résidé dans les lieux, près de six années.

En conséquence, sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera rejetée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant en revanche que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la provision due au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [S] [O] sera en conséquence condamné au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’assocation CLJT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort, contradictoire

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 mars 2019 entre l’association CLJT et M. [S] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au Foyer [4], [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 mai 2024;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association CLJT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [S] [O] à verser à titre de provision à l’association CLJT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 16 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M. [S] [O] à verser à l’association CLJT une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection