TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HPC

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [M] [K],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 07 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10203 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HPC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 avril 2022, la SAS HENEO a donné en location une chambre meublée à Mme [M] [K] situé dans le loyer-logement du [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 249, 04 euros, outre 26, 76 euros au titre du complément de loyer et de 110, 71 euros au titre des charges et ce pour une durée de 1 an compter du 11 avril 2022. Le contrat n’est pas renouvelable par tacite reconduction.

La SAS HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, remis à étude, un congé à effet au 31 juillet 2024 pour dépassement de la durée du séjour compte tenu de l’échéance du contrat au 10 avril 2023 et de la perte de son statut d‘étudiante.

Des redevances étant demeurées impayées, la SAS HENEO a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 596.84 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la SAS HENEO a fait assigner Mme [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : valider le congé donné le 4 juin 2024 à effet au 31 juillet 2024 sur le titre d’occupation temporaire en date du 8 avril 2022 sur le logement situé [Adresse 1],à titre subsidiaire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les partiesen tout état de cause : ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Mme [M] [K] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 732, 24 euros selon décompte arrêté au 6 septembre 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,condamne le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce les frais d’établissement du congé du 4 juin 2024.

Au soutien de ses prétentions, la SAS HENEO expose que la locataire ne remplit plus les conditions pour bénéficier du renouvellement de son titre d’occupation temporaire qui a pris fin le 10 avril 2023 faute de renouvellement, qu’elle est actuellement sans droit ni titre. Elle soulève en outre que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayée malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 5 août 2024.

Appelée à l’audience du 26 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 12 septembre 2025.

A l’audience du 12 septembre 2025, la SAS HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 416, 05 euros au 8 septembre 2025 mais indique que la locataire se serait acquittée des sommes depuis. Elle précise que Mme [M] [K] n’est plus étudiante mais travaille en intérim, qu’elle se maintient dans les lieux malgré un titre d’occupation expiré depuis le 10 avril 2023 et un congé délivré le 4 juin 2024 à effet au 31 juillet 2024. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai pour quitter les lieux.

Mme [M] [K] comparaît en personne et ne conteste pas ne pas remplir les conditions pour bénéficier d’un logement étudiant. Elle indique travailler en intérim, être reconnu prioritaire DALO depuis mars 2024 et ne pas trouver de logement dans le parc locatif privé faute de CDI et de garant. Elle précise avoir régler l’arriéré de loyer dès la perception de son salaire et sollicite l’octroi de délai pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [M] [K] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la SAS HENEO plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Cette durée d’un an, non renouvelable tacitement, aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation, n’interdisent de fixer une durée maximale de séjour. La fixation d’une telle durée au titre d’occupation comme au règlement intérieur ne s’avère pas contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation dans la mesure où cela répond directement à l’objet de la résidence sociale, lequel est «d’accueillir essentiellement des jeunes étudiants, ayant des difficultés à trouver un logement en raison de la modicité de leur rémunération».

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat de résidence du 8 avril 2022 contient une durée maximale de 12 mois, rappelée en outre dans le règlement de fonctionnement de la résidence sociale. Les conditions générales prévoient qu’un congé puisse être donné par le bailleur, sous préavis de 1 mois, en cas de non respect des conditions d’admission telles qu’elles sont précisées dans les conditions particulières.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à un an et la perte du statut d’étudiant a été délivré par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025, à effet du 31 juillet 2024 à minuit.

Mme [M] [K] étant sans droit ni titre depuis 1er août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [M] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS HENEO produit un décompte démontrant que Mme [M] [K] reste lui devoir la somme de 416, 05 euros à la date du 31 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, échéance d’août inclus.

Pour la somme au principal, Mme [M] [K] indique avoir réglé cette somme depuis le décompte, et présente à l’audience une capture d’cran de son compte HENEO indiquant que la dette est soldée au jour de l’audience confirmé par un décompte au 12 septembre 2025 produit en délibéré. La demande portant sur l’arriéré loactif est donc désormais sans objet.

Mme [M] [K] sera toutefois condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Mme [M] [K] dispose de faibles ressources et justifie avoir sollicité une demande de logement social, laquelle n’a toutefois pas aboutie. Elle a touetfois déjà bénéficié de plus de deux années de délai et bénéficiera de la trêve hivernale dans les mois à venir.

En ces conditions, il ne sera pas fait droit à sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment du congé et de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 8 avril 2022 entre la SAS HENEO et Mme [M] [K] concernant la chambre située au [Adresse 1], par l’effet du congé délivré et ce à compter du 31 juillet 2024 ;

DEBOUTE Mme [M] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATE qu’il n’existe pas de dette de loyer au 12 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [M] [K] à verser à la SAS HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du congé, de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président