TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [I] [E]

M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE

Préfet de [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08893 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55BO

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 avril 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HAB ITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [G], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2379

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08893 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55BO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2009, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [G] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 394,15 euros outre une provision mensuelle pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a fait délivrer à Mme [H] [G] et M. [I] [E] un commandement de payer la somme principale de 4979,89 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [G] et M. [I] [E] le 8 septembre 2023.

Par assignation du 11 septembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [G] et M. [I] [E] si besoin avec l’intervention de la force publique, autoriser la séquestration des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges jusqu’à libération des lieux, et subsidiairement du montant du loyer et des charges,

—  5388,78 euros sur l’arriéré locatif à titre de provision,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 16 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée dans l’attente d’une décision de l’aide juridictionnelle.

À l’audience du 6 février 2025, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative s’élève désormais à 8637,11 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose aux délais sollicités par Mme [H] [G].

Mme [H] [G], assistée par son conseil, explique avoir contracté des crédits à la consommation pour assurer les soins nécessaires à sa mère, aujourd’hui décédée. Elle indique avoir procédé à des paiements de loyers récents et demande la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant un échéancier d’apurement de 100 euros par mois. A titre subsidiaire, elle sollicite un délai pour quitter les lieux. Elle précise que M. [I] [E] ne vit plus au domicile.

M. [I] [E], assigné à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Au terme de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur la résiliation du bail

Au terme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié le 4 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4979,89 euros n’a pas été payée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 novembre 2023.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2025, la dette se portait à 8637,11 euros. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [H] [G] justifie d’un paiement de 400 euros postérieur à ce décompte mais reconnaît pour le surplus cette dette. Elle sera condamnée à payer la somme 8637,11 euros au bailleur et les paiements postérieurs au décompte devront s’imputer sur cette somme.

S’agissant de M. [I] [E], il n’est pas signataire du bail. Aucun avenant n’a été communiqué. Rien n’établit par ailleurs un mariage entre lui et Mme [H] [G]. Il n’est ainsi pas redevable des loyers et le bailleur sera débouté de ses demandes indemnitaires à son égard.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et de l’audience que Mme [H] [G] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Ses revenus ne lui permettent pas de respecter un échéancier, Mme [H] [G] ne parvenant pas à payer son loyer courant dans son intégralité.

Dans ces conditions, il ne lui sera pas accordé de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH ou à leur mandataire.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Au terme des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments de procédure et de l’audience que Mme [H] [G] est mère de deux enfants dont l’une encore mineure. Sa situation financière rend difficile la recherche d’un autre logement. Dans ces circonstances, il lui sera accordé un délai pour quitter les lieux d’une durée de six mois.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il paraît équitable de ne pas la condamner à payer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre de provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE en conséquence que le bail d’habitation conclu le 22 octobre 2009 entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH et Mme [H] [G] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 5 novembre 2023,

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [G] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ACCORDE cependant à Mme [H] [G] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [H] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à sa mandataire,

CONDAMNE Mme [H] [G] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 8637,11 euros sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues au 31 janvier 2025,

DIT que les paiements postérieurs s’imputeront sur ce montant,

DEBOUTE Mme [H] [G] de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [H] [G] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge