TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/15308

N° Portalis 352J-W-B7G-CYT3I

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Décembre 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 05 Mars 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 6] représenté par son syndic, la société NOVADB

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0234

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [S] [A] [T] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Jean-Michel GASTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0883

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Elyda MEY, Juge

assistée de Lucie RAGOT, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 05 Mars 2024.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 6 juillet 2018, M. [Y] [Z] est devenu propriétaire des lots n°3, 23, 24, et 43 constituant respectivement une cave au sous-sol, un logement d’une pièce, deux logements d’une pièce au 1er étage avec droit d’usage des WC sur le palier et enfin, un droit de jouissance exclusive et particulière de la 2ème cour couverte à la base du 1er étage dans l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par le syndic, la société Novadb.

Aux termes de cet acte du 6 juillet 2018, le vendeur, Mme [W] [V] a déclaré que

« les lots numéros 23 et 24 ont été réunis sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires,

L’entrée desdits lots numéros 23 et 24 s’effectue sur une partie de l’emprise des parties communes depuis 1982 sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires,

Dans le lot numéro 43, il a été aménagé une cuisine, également sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires depuis 1992, dans un appentis existant depuis 1981 ; il a également été réalisé un passage reliant le lot numéro 23 et l’appentis sur le lot numéro 43 en 1992.

L’Acquéreur déclare être parfaitement informé de la situation et en faire son affaire personnelle".

Reprochant à M. [Z] d’avoir annexé des parties communes sans autorisation en particulier en édifiant une construction sur la terrasse commune, l’assemblée générale du 28 septembre 2022 a habilité son syndic à agir en justice contre M. [Z] aux fins d’obtenir la restitution de ces parties communes.

M. [Z] n’a pas contesté cette résolution.

Dans ces circonstances, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [Z] par acte du 22 décembre 2022 aux fins essentielles d’obtenir sa condamnation à démolir les parties d’appartement empiétant sur les parties communes et à remettre les lieux dans leur état antérieur et à restituer les parties communes annexées outre le paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions d’incident n°5 notifiées par voie électronique le 21 janvier 2024, M. [Z] demande au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions des articles 117, 789 du code de procédure civile, 15 de la loi du 10 juillet 1965, 2258, 2272, 2261 et 2265 du code civil,

— Juger M. [Y] [Z] bien fondé en toutes ses demandes ;

— Juger nulle l’assignation en date du 22 décembre 2022 pour défaut de pouvoir du syndic à agir ;

— Juger irrecevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] à agir en raison de son défaut d’intérêt ;

— Juger irrecevable à agir le syndicat des copropriétaires en raison de la prescription de ses demandes ;

— Juger recevable l’aveu judiciaire du syndicat sur l’existence de l’appentis ;

— Juger M. [Y] [Z] propriétaire de l’appentis par usucapion ;

— Ordonner la publication, aux frais du syndicat des copropriétaires, de la présente décision au service de la publicité foncière dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] à verser M. [Y] [Z] la somme de 8.000 euros en application des dispositions de I’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de Maitre Jean-Michel Gaston avocat aux offres de droit.

Par conclusions d’incident en réponse n°3, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge de la mise en état de :

Vu les dispositions du code de procédure civile et notamment celles des articles 789 et 122,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 2258 et suivants du code civil,

— Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,

— Se déclarer incompétent sur le moyen tiré de la prescription acquisitive et déclarer M. [Y] [Z] irrecevable en sa demande tendant à le voir juger propriétaire de l’appentis par usucapion et à voir publier le jugement ;

— Débouter M. [Y] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M. [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Delattre & Hoang, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée utilement pour plaidoiries sur incident à l’audience du 22 janvier 2024, puis mise en délibéré au 5 mars2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger »

Il sera préalablement rappelé qu’il n’y pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles n’emportent aucune conséquence juridique et ne constituent donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les demandes de M. [Z]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Enfin, son article 789 dispose que : "Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :(…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir."

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de pouvoir du syndic

L’article 117 du même code prévoit que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte, le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

M. [Z] invoque le défaut d’habilitation du syndic à agir en justice à son encontre en soutenant que l’habilitation de l’assemblée générale du 28 septembre 2022 ne vise que la restitution de la terrasse et d’une partie du palier alors que l’assignation vise la démolition des parties d’appartement empiétant sur les parties communes et la restitution des parties communes. En outre, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à demander la restitution de la terrasse en raison de son droit de jouissance exclusive.

Au cours de l’assemblée générale du 26 septembre 2023,il soutient que le syndicat des copropriétaires a essayé de régulariser l’habilitation en adoptant une nouvelle résolution visant cette fois à habiliter le syndic à demander la démolition des parties communes à savoir ladite terrasse et le palier. En tout état de cause, il fait valoir que la construction litigieuse ne concerne pas la terrasse sur laquelle il a un droit de jouissance exclusive, que cette construction a été acceptée par le syndicat des copropriétaires en 1995 et intégrée dans le lot des époux [V]. Par conséquent, l’habilitation du syndic est nulle puisque son périmètre n’est pas déterminé.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en affirmant que la première habilitation visait la restitution des parties communes laquelle induit la démolition des constructions litigieuse. En tout état de cause, l’habilitation a été complétée par l’assemblée générale du 26 septembre 2023 laquelle vise la restitution des parties communes annexées pour lesquelles M. [Z] n’a pas de titre régulier puisque la construction érigée au 1er étage contre le lot n°23 à gauche dans la cour arrière ne figure pas sur les plans de l’immeuble annexés au règlement de copropriété.

Sur ce

L’assemblée générale du 28 septembre 2022 a votée l’habilitation du syndic à agir en justice à l’encontre de M. [Z] en ces termes :

« En dépit de toutes les interventions amiables du syndic, l’assemblée générale décide d’engager une action en justice à l’encontre de M. [Z], propriétaire des lots n°23, 24 & 43 en vue de demander sa condamnation à la restitution des parties communes appropriées consistant en une terrasse située à l’arrière du bâtiment B et une partie de palier au niveau du palier du 1er étage bâtiment B.

En conséquence, l’assemblée générale autorise le syndic à engager toutes actions en justice (judiciaire ou administrative) au nom du syndicat des copropriétaires, tant en référé que devant le juge du fond, avec pouvoir notamment de signer tous actes, de participer à toutes expertises, de faire toutes déclarations, de se faire assister de l’avocat de son choix. […].

Cette résolution est ADOPTEE à la MAJORITE prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965."

Cette habilitation a été réitérée par l’assemblée générale du 26 septembre 2023 en ces termes :

« En dépit de toutes les interventions amiables du syndic, l’assemblée générale décide d’engager une action en justice à l’encontre de M. [Z], propriétaire des lots n°23, 24 & 43 en vue de demander sa condamnation à la démolition des parties communes appropriées consistant en une terrasse située à l’arrière du bâtiment B et une partie de palier au niveau du palier du 1er étage bâtiment B.

En conséquence, l’assemblée générale autorise le syndic à engager toutes actions en justice (judiciaire ou administrative) au nom du syndicat des copropriétaires, tant en référé que devant le juge du fond, avec pouvoir notamment de signer tous actes, de participer à toutes expertises, de faire toutes déclarations, de se faire assister de l’avocat de son choix. […].

Cette résolution est ADOPTEE à la MAJORITE prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965."

En outre, il convient de rappeler que l’autorisation d’agir en restitution de parties communes ne doit pas nécessairement les identifier précisément (CA Paris, 23ème ch. B, 16 novembre 200). Si les parties s’opposent sur l’étendue de l’habilitation, il ressort pourtant des résolutions susvisées que cette habilitation porte sur la démolition et la restitution des parties communes appropriées et ne vise pas à remettre en cause le droit de jouissance privative et exclusive de la terrasse objet du lot n°43.

Dès lors, il y a lieu de conclure que l’habilitation du syndic à agir en justice à l’encontre de M. [Z] en vue de la restitution des parties communes appropriées est conforme aux termes de l’assignation laquelle visait la démolition des parties d’appartement empiétant sur les parties communes, à remettre les lieux dans leur état antérieur et à restituer les parties communes annexées.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que le syndic est valablement habilité à agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires et de rejeter la fin de non recevoir tirée du défaut de pouvoir du syndic.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 32 du code de procedure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

M. [Z] soutient que le syndicat des copropriétaires n’a pas d’intérêt à agir pour demander la restitution des parties communes puisqu’il est devenu propriétaire du lot n°43 tel que cela ressort de l’acte notarié du 23 juin 1999.

Il se fonde sur l’attestation de M. [P], président du conseil syndical que les époux [V] ont indemnisé en 1995 le syndicat des copropriétaires de la somme de 50.000 francs pour l’extension et le maintien en l’état actuel de l’appentis et l’obtention de la jouissance exclusive et particulière de la 2ème cour.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires demande le débouté en se fondant sur l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 et en soutenant que le droit de jouissance privative sur une partie commune ne confère pas un droit de propriété sur cette partie commune de sorte que le syndicat des copropriétaires a bien intérêt à agir pour solliciter la remise en état des lieux et la restitution des parties communes annexées. Il précise qu’il n’entend pas contester le droit de jouissance privatif de M. [Z] mais seulement l’appropriation par ce dernier de ladite cour en y édifiant une construction. Il relève que l’attestation de M. [P] relatif à un appentis et non à une cuisine n’engage que lui et que l’assemblée générale de 1995 avait assorti l’attribution du droit de jouissance particulière et privative de la 2ème cour et le maintien de la porte-fenêtre contre la somme de 50.000 francs de l’obligation pour les époux [V] d’effectuer les démarches nécessaires pour établir un projet d’acte notarié et et un projet de d’acte modificatif du règlement de copropriété à soumettre à l’assemblée générale. Or, aucun modificatif n’a été soumis à l’accord de l’assemblée générale de sorte qu’il conserve son intérêt à agir.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que M. [Z] dispose d’un droit de jouissance privative et exclusive sur la terrasse partie commune qui, en application de l’article 6-3 de loi du 10 juillet 1965, appartient indivisément à tous les copropriétaires. En outre, conformément à ses articles 14 et 15, le syndicat des copropriétaires a notamment pour objet l’administration des parties communes et dispose donc d’une qualité pour agir en vue de la sauvegarde matérielle et juridique des parties communes. En outre, il convient de rappeler que l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires en vue de la suppression des atteintes portées à des parties du bâtiment n’est pas subordonné à la preuve de la qualité de partie communes de ces parties de bâtiments. (Cass. 3ème Civ, 24/10/2019, n°18-21202).

Ainsi, il y a lieu de considérer qu’en sollicitant, aux termes de son assignation, la démolition des parties d’appartement empiétant sur les parties communes, à remettre les lieux dans leur état antérieur et à restituer les parties communes annexées, le syndicat des copropriétaires a donc agi conformément à son objet prévu à l’article 14 précité, de sorte qu’il justifie de son intérêt à agir. Par conséquent, il convient de débouter M. [Z] de sa fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires.

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

M. [Z] soulève l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires en se fondant sur la prescription acquisitive et fait valoir qu’il a acquis par usucapion conformément aux articles 2258, 2272, 2261 et 2265 du code civil, l’appentis litigieux construit en 1981 ainsi que le bout de couloir desservant son appartement pris sur les parties communes depuis 1982 tel que cela ressort de l’acte de vente. Il produit plusieurs pièces justifiant de travaux et d’une occupation non équivoque, publique et paisible à titre de propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires soulève, à titre principal, l’irrecevabilité de sa demande puisque le moyen tiré de la prescription acquisitive requiert un examen au fond ressortant de la compétence du juge du fond.

A titre subsidiaire, il fait valoir que la possession invoquée par M. [Z] ne satisfait pas les conditions prévues à l’article 2261 du code civil en ce qu’elle n’a été ni continue et paisible pendant plus de 30 ans, ni publique ni non équivoque à titre de propriétaire. Il observe en premier lieu que l’assemblée générale en 1991 a certes donné à M. [V] l’autorisation pour réaliser des travaux de réfection de la couverture en petit appentis mais cet appentis ne peut s’analyser en un bâtiment clos de murs. En outre, en 1995, les époux [V] se sont vus refuser par l’administration la construction de m² supplémentaires de couverture sur les parties communes de sorte qu’ils ont offert la somme de 50.000 francs en contrepartie de la jouissance exclusive sur la cour reconnaissant de fait le caractère de partie communes

Un modificatif du règlement de copropriété créant le lot n°43 a été reçu par le notaire sans avoir été soumis au préalable au vote de l’assemblée générale.

Il considère que le droit de jouissance n’est pas un droit de propriété de sorte qu’à défaut de justifier d’une possession à titre de propriétaire, M. [Z] ne peut se prévaloir de l’usucapion étant rappelé que ce dernier a reconnu ne pas être propriétaire en proposant l’achat de la partie commune lors de l’assemblée générale de 2018.

Sur ce,

Il convient de rappeler que l’article 122 précité ne vise que la prescription extinctive laquelle constitue un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps. En revanche, la prescription acquisitive au visa de l’article 2258 du code civil n’affecte pas le droit d’agir du demandeur mais vise à acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession. Par conséquent, l’étude de la prescription acquisitive soulevée par M. [Z] relève d’un examen au fond et ne ressort pas de la compétence du juge de la mise en état.

Si M. [Z] invoque l’article 789 pour faire valoir la compétence du juge de la mise en état, il convient de rappeler que cette hypothèse ne concerne que le cas où une fin de non recevoir nécessite que soit tranchée une question de fond ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque la prescription acquisitive ne peut s’analyser en une fin de non recevoir. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

M. [Y] [Z] sera condamné aux entiers dépens de l’incident. La SELARL Delattre & Hoang qui en fait la demande sera autorisée à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, M. [Y] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 380 du code de procédure civile,

DEBOUTONS M. [Y] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS M. [Y] [Z] aux dépens de l’incident dont distraction au profit de la SELARL Delattre & Hoang conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 10 juin 2024 à 10h10 pour :

— Conclusions en demande au plus tard le 19 avril 2024 ;

— Conclusions en défense au plus tard le 5 juin 2024.

Faite et rendue à Paris le 05 Mars 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état