TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoire à:

— M^e DARCHIS

Copies certifiées conformes

à M^e DARCHIS

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15210

N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFG

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 31 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, société par actions simplifiée

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant, vestiaire #PC192

DÉFENDEURS

Madame [J] [G] épouse [C]

Monsieur [M] [C]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Non représentés

La S.E.L.A.R.L. [Y] YANG-TING société d’exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de Maître [V] [Y], ès qualité de liquidateur de Monsieur [M] [C]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non représentée

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15210 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière.

DÉBATS

À l’audience du 24 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 31 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [J] [G] épouse [C] et M. [M] [C] (ci-après « les époux [C] ») sont propriétaires des lots de copropriété n°1307, 1191 et 1030 d’un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [M] [C] a exploité un fonds de commerce d’achat et de vente de véhicules et de pièces automobiles à l’exportation ; il a été placé en redressement judiciaire le 15 juin 2011 par décision du tribunal de commerce de Paris.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 6 juin 2012, le fonds de commerce de M. [M] [C] a été placé en liquidation judiciaire et la SELARL [Y] Yang-Ting, prise en la personne de Maître [V] [Y], a été désignée es-qualités de mandataire liquidateur du patrimoine commercial de M. [M] [C].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure les époux [C] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 21 novembre 2023 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner Mme [J] [G] épouse [C] et la SELARL [Y] Yang-Ting, prise en la personne de Maître [V] [Y], es qualité de mandataire liquidateur de M. [M] [C], en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 20 juin 2024.

La procédure a été enregistrée sous le n°RG 23/15499.

Par jugement du 22 novembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la clôture de la liquidation judiciaire.

Dès lors, par exploit en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a assigné les époux [C] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de l’arriéré de charges de copropriété, pour l’audience du 19 septembre 2024.

La procédure a été enregistrée sous le n°RG 23/15210.

Par décision en date du 19 septembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux affaires par mention au dossier.

Par ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 11 février 2025 et signifiées le 12 février 2025 aux défendeurs non constitués il demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement les articles 10, 10-1 ;

Vu le Décret du 17 Mars 1967,

Vu l’article 1231-6 nouveau du Code Civil,

Vu les pièces versées au débat,

• RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, en sa demande et le déclarer bien fondé ;

En conséquence,

• CONDAMNER solidairement Madame [J] [G] épouse [C] et Monsieur [M] [C] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes suivantes :

— La somme de 7.921,22 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 16 janvier 2025, appel du 1 er janvier trimestre 2025 inclus,

— La somme de 1.053 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance

Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 19 avril 2022, date de la première mise en demeure ;

En tout état de cause,

• ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

• CONDAMNER solidairement Madame [J] [G] épouse [C] et Monsieur [M] [C] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes suivantes :

La somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts

La somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• CONDAMNER solidairement Madame [J] [G] épouse [C] et Monsieur [M] [C] aux entiers dépens ;

• DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit »

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), les époux [C] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 24 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, le tribunal constate le désistement d’instance et d’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SELARL [Y] Yang-Ting, prise en la personne de Maître [V] [Y], es-qualités de liquidateur de M. [M] [C], aucune demande à son égard n’ayant en outre été reprise aux termes du dispositif de ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 11 février 2025, et signifiées aux défendeurs non constitués le 12 février 2025.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

**********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les époux [C] sont propriétaires indivis des lots n°1307, 1191 et 1030 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] [Localité 11].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20/04/2017, 03/05/2018, 20/06/2019, 23/12/2020, 29/06/2021, 26/09/2022, 2/10/2023 et 13 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15210 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFG

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 16 janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des époux [C], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.921,22 euros.

Les époux [C] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Dans la mesure où les charges de copropriété doivent être considérées comme des dettes ménagères, les époux [C] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme en application de l’article 220 du Code civil. (ex. : Civ. 3ème, 24 septembre 2008, n° 07-17.360 et auparavant : 1er décembre 1999, n° 98-11.726).

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 19 avril 2022.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15210 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFG

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

******************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.053 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Dès lors, les frais intitulés « frais de vacation contentieux », facturés les :

31/12/2020 (120 euros) ;9/07/2021 (240 euros) ;29/12/2021 (120 euros) ;28/07/2022 (264 euros) ;pour la somme totale de 744 euros, ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais exposés pour la mise en demeure ainsi que les divers frais de relance, exposés par le syndic entre le 24 octobre 2017 et le 15 novembre 2024, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, les époux [C] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 309 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15210 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFG

*********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les époux [C] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les époux [C] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2017.

Il ressort en outre des pièces communiquées que les époux [C] ont d’ores et déjà été condamnés, par jugements du tribunal d’instance du 18ème arrondissement en date du 19 mai 2011, du tribunal de grande instance de Paris en date des 8 juillet 2016 et 5 juillet 2017, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal, fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de considérer les époux [C] comme des débiteurs de bonne foi.

Le tribunal relève en outre que par jugement du 21 février 2018 du tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris, versé aux débats, le juge d’instance a confirmé la décision d’irrecevabilité rendue par la commission d’examen des situations de surendettement des particuliers de Paris, notamment au motif que la bonne foi de Mme [J] [C] n’était pas établie.

Il conviendra en conséquence de condamner les époux [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15210 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFG

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [C], parties perdant le procès, seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les époux [C] seront en outre solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15210 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LFG

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DONNE ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de son désistement d’instance et d’action à l’encontre de la SELARL [Y] Yang-Ting, prise en la personne de Maître [V] [Y], es-qualités de liquidateur de M. [M] [C] ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [G] épouse [C] et M. [M] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  7.921,22 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 16 janvier 2025 (1er appel provisionnel 2025 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022;

—  309 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022 ;

—  3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE solidairement Mme [J] [G] épouse [C] et M. [M] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 31 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente