TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09795 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EDU

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 1], représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [V] [C], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté

Madame [H] [C], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 11 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 22 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09795 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EDU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2017, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à [N] [V] [C] et [H] [C] sur des locaux, appartement logement n°13, et emplacement de stationnement n°2308P-0068, situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.153,65 euros, et une provision mensuelle pour charges de 82,51 euros.

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2017, l’emplacement de stationnement attribué aux défendeurs a été remplacé par le n°2308P-0073.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.276,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [N] [V] [C] et [H] [C] le 6 juin 2024.

Par assignation du 16 octobre 2024, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcer la résolution judiciaire, être autorisée à faire procéder au séquestre du mobilier et à l’expulsion de [N] [V] [C] et [H] [C], et obtenir leur condamnation solidaire, sans voir écarter l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, majoré de 50%, sans préjudice des charges, jusqu’à libération des lieux, ou subsidiairement, une indemnité qui ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges,

-4.917,01 euros au titre de l’arriéré locatif,

-350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 février 2025, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, l’arriéré s’élevant à la somme de 8.021,74 euros, échéance de janvier 2025 incluse, et précise que les paiements parvenus ne sont que partiels, l’échéance courante n’étant pas réglée et un supplément de loyer de solidarité étant appliqué.

[N] [V] [C] et [H] [C] n’ont pas comparu, bien que régulièrement cités à étude.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail de sorte que c’est le délai de deux mois qui est applicable.

En effet, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 7 juin 2024 et la somme de 4.276,76 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 août 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il convient de ne pas suspendre les effets de la clause résolutoire, considérant que [N] [V] [C] et [H] [C] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux, appartement et emplacement de stationnement, ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, [N] [V] [C] et [H] [C] lui devaient la somme de 4.917,01 euros.

[N] [V] [C] et [H] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, en application de la solidarité contractuelle stipulée au bail.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant du loyer en janvier 2025, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.326,03 euros, majoré de la somme de 234,41 euros au titre de la provision mensuelle pour charges, outre la somme de 94,84 euros pour l’emplacement de stationnement.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[N] [V] [C] et [H] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes de la bailleresse concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois applicable,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 janvier 2017 entre la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et [N] [V] [C] et [H] [C], d’autre part, concernant les locaux, logement n°13 et emplacement de stationnement 2308P-0073, situés [Adresse 3], est résilié depuis le 7 août 2024,

DIT n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à [N] [V] [C] et [H] [C], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à [N] [V] [C] et [H] [C] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux, logement n°13 et emplacement de stationnement 2308P-0073, situés [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement [N] [V] [C] et [H] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle de 1.326,03 euros au titre du loyer de l’appartement, majoré de la somme de 234,41 euros au titre de la provision mensuelle pour charges de l’appartement, outre la somme de 94,84 euros pour l’emplacement de stationnement, en janvier 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement [N] [V] [C] et [H] [C] à payer à la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 4.917,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus,

DEBOUTE la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de majoration du loyer courant pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE solidairement [N] [V] [C] et [H] [C] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 juin 2024 et celui de l’assignation du 16 octobre 2024.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge