TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e TURBÉ

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e RAYNAUD DE LAGE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/14388 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYIPD

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 24 Janvier 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S BERYL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0237

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [G]

Madame [X] [C] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentés par Maître Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0081

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [K] [G]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0081

Décision du 24 Janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/14388 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYIPD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-Présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [Z] [G] et Mme [X] [G] (consorts [G]) sont propriétaires au sein de l’immeuble des lots n° 2, 3, 18, 19, 25 et 28. Les lots n°2 et n°3 situés dans le bâtiment A sont définis comme suit :

« - lot n°2 : avec accès sur la [Adresse 11], un local commercial d’une superficie de 13 mètres carrés environ,

et les 317/10 000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

et les 326/10 000 èmes des parties communes du bâtiment A.

— lot n° 3 : première porte à droite dans l’entrée commune, un local d’une surface de 26 mètres carrés

Et les 387/10 000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Et les 399/10 000èmes des parties communes du Bâtiment A." (sic)

M. [K] [G], fils des consorts [G], exploite au rez-de-chaussée de l’immeuble, dans les lots n° 2 et 3 un restaurant à l’enseigne L’artiste.

Le règlement de copropriété indique que le water-closet commun situé au rez-de-chaussée est une partie commune spéciale aux copropriétaires du bâtiment A.

Par acte d’huissier en date du 2 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a fait assigner les consorts [G] devant la présente juridiction aux fins notamment de solliciter leur condamnation à cesser l’appropriation du water-closet commun situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Décision du 24 Janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/14388 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYIPD

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 9, 10, 11, 22, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats et notamment le règlement de copropriété,

Vu la jurisprudence précitée,

— RECEVOIR le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] en ses conclusions,

Y faisant droit,

— JUGER irrecevables la prescription et le prétendu défaut d’intérêt à agir soulevés par Monsieur et Madame [G],

— JUGER que Monsieur et Madame [G] ne remplissent pas les conditions de la prescription trentenaire ou décennale,

En conséquence,

— CONDAMNER in solidum Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G], sous astreinte de 500 €/jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à cesser l’appropriation du WC commun situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, à remettre en place la porte d’origine et le mur d’origine sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble,

— CONDAMNER in solidum Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

En tout état de cause,

— DEBOUTER Madame [X] [G], Monsieur [Z] [G] et Monsieur [K] [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER in solidum Madame [X] [G] et Monsieur [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens."

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2023, les consorts [G] demandent au tribunal de :

« Vu Ies dispositions de l’article 66 du CPC,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu Ies dispositions de l’article 122 du Code de Procédure Civile,

Vu Ies pieces versées aux débats,

— Juger recevable Monsieur [K] [G], en son intervention volontaire,

— Declarer irrecevable comme prescrite par application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 la demande du syndicat des copropriétaires relative a la remise en état d’un mur donnant de la boutique au WC commun du bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 6],

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de sa demande relative à la remise en état d’un mur donnant de la boutique au WC du bâtiment A,

Subsidiairement, il est demandé au Tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à payer à chacun des défendeurs et à l’intervenant volontaire une somme de 2000 € soit 6.000 € au total sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens dont distraction au profit de Maitre Philippe RAYNAUD de LAGE, avocat, dans Ies conditions de l’article 699 du CPC."

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 8 novembre 2024 a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Le tribunal rappelle qu’il ressort des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En application de ces dispositions, la seule fin de non-recevoir, soulevée par les défendeurs, est celle tendant à déclarer irrecevable, comme prescrite, la demande de reconstruction du mur séparatif entre leurs lots et le water-closet commun du rez-de-chaussée.

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées après 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Or, en l’espèce l’assignation ayant été délivrée le 2 décembre 2022, les fins de non-recevoir devaient être soulevées devant le juge de la mise en état, dans le cadre d’un incident, l’article 789 précisant expressément que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, la demande des défendeurs tendant à déclarer le syndicat des copropriétaires prescrit en sa demande de remise en état du mur séparatif est irrecevable.

Sur l’intervention volontaire de M. [K] [G]

En application de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, M. [K] [G], fils des consorts [G], qui exploite le restaurant à l’enseigne L’artiste dans les lots n° 2 et 3 leur appartenant, est déclaré recevable en son intervention volontaire, au demeurant non discutée par le syndicat des copropriétaires demandeur.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires reproche aux consorts [G] de s’être appropriés le water-closet commun situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Il explique que les consorts [G] ont percé sans autorisation le mur séparant leur local commercial et le water-closet afin de permettre un accès direct entre eux.

Il expose qu’il existe une porte entre le water-closet et le couloir de l’immeuble mais que d’une part les consorts [G] ont changé, sans autorisation la porte d’origine, et que d’autre part, cette porte est fermée à clé. Il indique que la seule clé transmise le 8 mars 2020 par les consorts [G] ne permet pas l’accès à ce water-closet et qu’en tout état de cause la porte ne doit pas être fermée afin de permettre l’accès à l’ensemble des copropriétaires.

En conséquence, il sollicite, outre la cessation de l’appropriation, la remise en place de la porte d’origine entre le water-closet et le couloir, et la remise en place du mur d’origine entre le lot des consorts [G] et le water-closet. Il fonde ses demandes sur les dispositions du règlement de copropriété et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Les défendeurs ne contestent pas la nature commune du water-closet. Néanmoins, ils contestent avoir percé un mur entre leurs lots et cette partie commune.

Ils indiquent que l’état actuel préexistait à leur entrée dans les lieux en 1986 et, très vraisemblablement, à la rédaction du règlement de copropriété, comme le démontrent, selon eux, les attestations qu’ils versent aux débats. Ils expliquent à cet égard que l’immeuble n’a été soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis qu’à compter de l’année 1985. Ils affirment que le plan produit aux débats par le syndicat des copropriétaires n’émane ni d’un architecte ni d’un expert et n’est pas probant. Ils exposent qu’aucun autre document n’établit la présence du mur litigieux.

Décision du 24 Janvier 2025

8ème chambre 3ème section

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Ils contestent avoir modifié la porte donnant accès au water-closet depuis le couloir de l’immeuble. Ils indiquent que la serrure de cette porte étant grippée, ils l’ont faite remplacer et ont remis un double de cette clé au syndic par courrier en date du 8 mars 2020 ; que néanmoins le syndic a fait le choix de ne pas remettre la clé aux autres propriétaires du bâtiment A.

Ils en déduisent que le water-closet commun litigieux est parfaitement accessible depuis le couloir commun du bâtiment. Ils s’étonnent que le syndic ou les copropriétaires, constatant que la clé, remise le 8 mars 2020, ne permettait pas d’ouvrir la porte, n’ont jamais demandé à obtenir une autre clé. Ils exposent qu’il est tout à fait normal que la porte de ce water-closet donnant sur le couloir commun soit équipée d’une serrure généralement fermée à clé car seuls les occupants du bâtiment A disposent de la jouissance de cette partie commune.

Ils expliquent que le constat du commissaire de justice en date du 29 décembre 2022 démontre que la clé remise au syndic permet d’ouvrir la porte ; que néanmoins cette porte ne s’ouvre pas entièrement car le sol du couloir n’est pas plat. Ils se montrent disposés, si par extraordinaire, la clé qu’ils ont remise ne fonctionne pas, à en remettre une autre au syndic, voire à remplacer la serrure si nécessaire.

En l’espèce, il ressort des énonciations du règlement de copropriété que le water -closet litigieux situé au rez-de-chaussée de l’immeuble est une partie commune spéciale du bâtiment A.

Il est également constant que l’accès à ce water-closet depuis le couloir de l’immeuble se fait par une porte qui est verrouillée. Les consorts [G] ne contestent pas avoir installé une serrure sur cette porte et détenir la clé permettant de déverouiller cette serrure.

Si les consorts [G] affirment avoir remis un double des clés au syndic le 8 mars 2020, il ne contestent pas que ce double n’avait pas été remis avant cette date. Le tribunal relève à cet effet que par courrier en date du 24 février 2020, le syndic demandait le double des clés aux consorts [G].

Il s’évince de l’attestation de Mme [H] [F], copropriétaire dans l’immeuble, établie le 9 novembre 2022, et répondant aux exigences du code de procédure civile, que la clé remise par les consorts [G] ne permet pas d’ouvrir la porte d’accès au water-closet.

En raison de sa nature commune, ce water-closet doit être accessible à tous les copropriétaires du bâtiment A. Dès lors, en l’état des pièces produites pas les parties, il convient de condamner les consorts [G] à cesser l’appropriation du water-closet de manière à permettre à tous les copropriétaires bénéficiant au titre du règlement de copropriété de l’accès à cette partie commune spéciale, de pouvoir exercer effectivement ce droit.

Il n’apparaît pas cependant nécessaire d’ordonner une astreinte, les consorts [G] étant disposés, aux termes de leurs dernières écritures, à s’exécuter.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les consorts [G] soient condamnés à remettre en place la porte d’origine située entre le couloir commun et le water-closet litigieux. Néanmoins, comme l’indiquent, à juste titre les défendeurs, il ne démontre nullement que les consorts [G] seraient à l’origine d’un changement de porte. Le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune photo, aucun constat ou autre élément établissant la modification alléguée. Par conséquent, il convient de rejeter la demande tendant à remettre en place la porte d’origine.

Le syndicat des copropriétaires demande que les consorts [G] soient condamnés à rétablir un mur entre leurs lots et le water-closet. Le tribunal relève que pour établir l’existence d’un mur qui aurait été détruit, le syndicat des copropriétaires verse un plan dont il convient néanmoins de relever qu’il émane de M. [M] [O] dont la qualité n’est pas précisée, qu’il n’est pas daté et qu’il ne s’agit pas d’un plan annexé au règlement de copropriété.

Ce plan est donc insuffisamment probant, à lui seul, pour établir l’existence d’un mur séparant intégralement les lots des consorts [G] du water-closet. Or le syndicat des copropriétaires ne verse aucun autre élément susceptible de le corroborer.

Le syndicat des copropriétaires affirme que la description des lots dans le règlement de copropriété établi le 25 octobre 1985 confirme que le water-closet ne communique pas avec les lots des consorts [G]. Il convient cependant de relever que rien n’est indiqué précisément dans le règlement de copropriété concernant la configuration des lieux. Par ailleurs, les attestations émanant de Mme [V] [R], Mme [D] [I], M. [T] [A], M. [M] [E], produites par les défendeurs, qui répondent aux exigences du code de procédure civile, établissent qu’il était possible d’accéder au WC litigieux depuis les lots des consorts [G] avant 1985.

Tenant compte de ces éléments, le tribunal n’est pas suffisamment éclairé sur la configuration originelle des lieux sur laquelle se fonde le syndicat des copropriétaires pour solliciter le rétablissement du mur. Par conséquent, il convient de rejeter sa demande sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [G] à lui verser une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée au titre du préjudice occasionné à la copropriété en raison de l’appropriation du water-closet commun.

Il y a lieu de relever que le syndicat des copropriétaires, qui ne mentionne aucun fondement juridique au soutien de sa demande, ne développe nullement le préjudice invoqué et notamment son caractère collectif, étant rappelé que pour être établi le préjudice doit avoir été ressenti par l’ensemble des copropriétaires concernés par cette partie commune spéciale.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [G] qui succombent partiellement sont condamnés in solidum aux dépens.

Tenus aux dépens, les consorts [G] sont condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande formée à ce titre.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription;

REÇOIT l’intervention volontaire de M. [K] [G] ;

CONDAMNE M. [Z] [G] et Mme [X] [G] à cesser l’appropriation du water-closet commun du rez-de-chaussée de l’immeuble de manière à permettre à tous les copropriétaires bénéficiant au titre du règlement de copropriété de l’accès à cette partie commune spéciale, de pouvoir exercer effectivement ce droit ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande tendant à la remise en place de la porte d’origine et du mur d’origine ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [G] et Mme [X] [G] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [G] et Mme [X] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 10] le 24 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente