TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

N° RG 25/53615 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72SG

N° : 3

Assignation des :

21 et 26 Mai 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 septembre 2025

par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame [B] [U]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Madame [Z] [U]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentées par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDERESSE

S.A.S. ROYER RETAIL

dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 6]

dont les lieux loués sont :

[Adresse 2]

[Localité 9]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 08 Août 2025, tenue publiquement, présidée par Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er janvier 2018, Madame [B] [U] et Madame [Z] [I]/[U] (ci-après : les consorts [U]) ont donné à bail commercial à la S.A.S. ROYER RETAIL pour une durée de neuf années, commençant à courir à compter du 1er janvier 2018, des locaux, gérés par la S.A.S. RICHARDIERE, situés au [Adresse 3] à [Localité 13], composés d’une boutique, arrière-boutique et WC d’une surface de 70 m² et d’une cave portant le numéro 24 accessible par les parties communes de l’immeuble, pour l’exercice exclusif d’une activité de « Vente de chaussures, Prêt à porter et accessoires », moyennant, outre une provision mensuelle sur charge de 200,00 €, un loyer annuel, hors taxes et hors charges, de 83.000 €, payable mensuellement par fractions de 6.916,67 € d’avance, le premier jour de chaque mois :

— faisant l’objet d’une indexation annuelle fondé sur l’évolution de l’indice national des loyers commerciaux, publié trimestriellement par l’Institut [11] et des Etudes Economiques,

— et révisable tous les trois ans en fonction de la valeur locative des lieux loués, sans pouvoir excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE dans les conditions et sous les réserves prévues aux articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce.

Ce loyer a été réactualisé en 2025 à la somme de 8.596,78 € par mois, outre 230 € de provision sur charges.

Se plaignant de loyers et charges impayés, le bailleur a adressé plusieurs mises en demeure au preneur, les 24 janvier 2025, 24 février 2025 et 25 mars 2025, puis il a fait délivrer au preneur, par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, portant sur la somme principale de 27.097,82 € TTC, au titre d’un arriéré locatif impayé selon décompte joint, pour la période du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2025 inclus.

C’est dans ces conditions que, se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, les consorts [U] ont, par acte de commissaire de justice des 21 et 26 mai 2025, fait assigner la S.A.S. ROYER RETAIL devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir notamment, aux visas des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que des clauses et conditions du bail, du commandement de payer du 21 février 2025 et des pièces versées aux débats :

— RECEVOIR Madame [B] [U] et Madame [Z] [U] en leur action et les en déclarer bien fondées,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 5],

— CONSTATER que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant Madame [B] [U] et Madame [Z] [U] à la société ROYER RETAIL, portant sur les locaux sus visés, est résilié depuis le 21 mars 2025 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 février 2025, demeuré sans effet,

— ORDONNER l’expulsion immédiate de la société ROYER RETAIL, ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner et ce en règlement des indemnités d’occupation et des frais de réparation locative qui pourraient être dus,

— CONDAMNER la société ROYER RETAIL à payer à Madame [B] [U] et à Madame [Z] [U] une provision de 36.453,01 € au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 février 2025,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation journalière, à compter du 21 mai 2025, à la somme de 86,92 €,

— CONDAMNER la société ROYER RETAIL à payer à Madame [B] [U] et à Madame [Z] [U], outre les charges en sus, une indemnité d’occupation de 282,62 € hors taxes, tous les jours à compter du 21 mars 2025 et jusqu’à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail,

— CONDAMNER la société ROYER RETAIL à payer à Madame [B] [U] et à Madame [Z] [U] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société ROYER RETAIL aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la S.A.S. ROYER RETAIL n’a pas constitué avocat.

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de bail relatif à la « clause résolutoire – sanctions des obligations » stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, comme à défaut de remboursement des accessoires (charges, impôts et toutes sommes dues en vertu du présent bail) à l’échéance prévue ou encore à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d’inexécution d’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, qu’elles découlent de la loi ou du présent contrat, un (1) mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter par acte extrajudiciaire contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR sans qu’il ait besoin de former aucune demande en justice.

Le commandement du 21 février 2025 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire.

Il reprend les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de sommes dues.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, le 22 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation :

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 22 mars 2025, la défenderesse cause un préjudice aux propriétaires, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant contractuel, non sérieusement contestable, du loyer, augmenté de taxes et charges, soit 8.596,78 € HT par mois (correspondant à une indemnité journalière de 282,63 € HT), au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 mars 2025, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la provision sollicitée par le bailleur :

Aux termes de l’article 835 alinéa deux du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les consorts [U] justifient, par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte actualisé et d’avis d’échéance (pièces n° 1 à 5 produites en demande) que la société ROYER RETAIL reste devoir la somme de 36.453,01 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 1er mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal :

— à compter du 21 février 2025, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 27.097,82 €,

— et à compter de la présente décision sur le surplus, soit la somme de 9.355,19 €.

L’obligation du locataire de payer cette somme au titre des loyers et charges dues n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir à cette hauteur la demande de provision.

Sur ce,

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de condamner la S.A.S. ROYER RETAIL à payer à Madame [B] [U] et Madame [Z] [U], à titre provisionnel :

— la somme de 36.453,01 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 1er mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, sur la somme de 27.097,82 €, et à compter de la présente décision sur le surplus, soit la somme de 9.355,19 €, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer contractuel mensuel en cours à compter du 22 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les autres demandes :

La S.A.S. ROYER RETAIL, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 février 2025, ainsi qu’au paiement de la somme globale de 2.500,00 € à Madame [B] [U] et Madame [Z] [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [U] et Madame [Z] [U] seront déboutées du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 22 mars 2025,

Disons que la société ROYER RETAIL devra libérer les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 13] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu à assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la S.A.S. ROYER RETAIL à payer à Madame [B] [U] et Madame [Z] [U], à titre provisionnel :

— la somme de 36.453,01 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au 1er mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025, sur la somme de 27.097,82 €, et à compter de la présente décision sur le surplus, soit la somme de 9.355,19 €, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel mensuel en cours augmenté des charges, soit 8.596,78 € HT par mois (correspondant à une indemnité journalière de 282,63 € HT), à compter du 22 mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

Condamnons la S.A.S. ROYER RETAIL aux entiers dépens, comprenant notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 février 2025,

Condamnons la S.A.S. ROYER RETAIL à payer à Madame [B] [U] et Madame [Z] [U] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons Madame [B] [U] et Madame [Z] [U] du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de leurs autres demandes,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Frédéric LEMER GRANADOS