TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivier TOMAS ; M^e Frédéric HUTMAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01787 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CWS

N° MINUTE :

5-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDERESSE

Madame [W] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0125

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023503099 du 11/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01787 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CWS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2010, M. [F] [Z] a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [H] sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros et d’une provision pour charges de 20 euros ainsi que d’un dépôt de garantie de 470 euros.

Un arrêté d’insalubrité irrémédiable a été pris par le préfet de [Localité 4] le 8 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, Mme [W] [H] a assigné M. [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  28845,16 euros en indemnisation de ses troubles de jouissance pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 31 mai 2024,

—  5000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  3000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle sous réserve que Me [T] renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 23 mai 2025 Mme [W] [H], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient ses demandes.

M. [F] [Z], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— Le rejet des demandes de Mme [W] [H],

— Subsidiairement, dire que la somme de 17013 euros viendra en déduction des sommes au paiement desquelles il est condamné,

— La condamnation de Mme [W] [H] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les demandes de Mme [W] [H]

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence du logement.

Aux termes de l’article L1331-22 du code de la santé publique tout local qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

L’article L1331-23 dudit code dispose que ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent notamment les pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant.

L’article L521-3-1 II du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

L’article L521-1 III du même code dispose que lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par l’arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure (Cour de cassation 3e chambre civile 4 Juin 2014 n° 13-12.314). Cette solution s’applique en matière de logement insalubre, nécessairement indécent.

En l’espèce, après le rapport du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4] du 13 février 2023 ayant constaté que le local est impropre à l’habitation par nature et constitue un danger ou un risque pour la santé et la sécurité physique des occupants compte tenu d’un éclairement naturel insuffisant car les fenêtres du local donnent sur une courette intérieure servant de local à poubelles enclavée entre deux immeubles, avec un apport de lumière très limité qui donne un éclairement très mauvais dans le local, qu’il est impossible de lire un document manuscrit au milieu de la pièce sans lumière artificielle par temps clair, le préfet de [Localité 4] par arrêté du 8 juin 2023 a considéré qu’il résulte de cette situation une insuffisance de lumière naturelle alors qu’elle constitue un besoin physiologique et psychologique chez l’homme et une insuffisance d’éclairement naturel ne permettant pas, par temps clair, que l’exercice des activités normales de l’habitation sans le secours de la lumière artificielle présente un impact sur la qualité et le cycle du sommeil, le stress, la perception de l’environnement et le bien-être des occupants; que cette situation d’insalubrité au sens de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique est susceptible d’engendrer les risques d’atteintes à la santé mentale; que les caractéristiques de ce local ne permettent pas l’hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaine et sont susceptibles de nuire à leur santé; puis a, afin de faire cesser la situation d’insalubrité, mis en demeure M. [F] [Z] d’en faire cesser définitivement la mise à disposition aux fins d’habitation et d’assurer le relogement des occupants, et ce dans le délai maximum de trois mois a compter de la notification du présent arrêté, a par ailleurs dit qu’il est tenu de respecter les droits des occupants dans les conditions précisées aux articles L. 521-1 à L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, qu’il doit, dans un délai de trois mois avoir informé le préfet de l’offre d’hébergement ou de relogement pour se conformer à l’obligation prévue à l’article L511-18 du code de la construction et de l’habitation, qu’à défaut le relogement sera effectué par la DRIHL aux frais du propriétaire en application de l’article L.521-3-2 du code de la construction et de l’habitation.

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, Mme [W] [H] sollicite la condamnation de M. [F] [Z] au paiement de la somme de 28845,16 euros en indemnisation de ses troubles de jouissance pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 31 mai 2024, somme correspondant aux termes de ses conclusions au montant précis du loyer appelé pour cette période.

Sur le fondement des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989, 2 et 5 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022, Mme [W] [H] soutient ne pas avoir occupé un logement décent ce qui ressort de l’arrêté d’insalubrité de sorte qu’elle doit obtenir réparation de son préjudice pour la période comprise entre décembre 2019 et juin 2024. Par ailleurs, sur le fondement des articles L1331-22 du code de la santé publique elle fait valoir que les sommes versées au titre des loyers et dépôt de garantie doivent être répétées dans le délai de prescription de droit commun de cinq ans puisque la nullité du bail résultant de l’insalubrité des lieux fait échec à l’application de la prescription abrégée en matière de baux d’habitation.

M. [F] [Z] soutient qu’il n’était pas informé de la situation avant le courrier du 20 avril 2023, que Mme [W] [H] ne s’était jamais plainte, qu’elle n’a exprimé aucune doléance durant 13 ans, qu’à compter du mois d’avril 2023 il n’a plus sollicité de loyer, que par ailleurs Mme [W] [H] a remis les clés en mars 2024 et non au mois de juin 2014 puisqu’il ressort de sa pièce 13 qu’elle a signé un bail le 29 février 2024, qu’elle ne peut réclamer aucune somme pour la période antérieure au mois d’avril 2023. A titre subsidiaire il fait valoir que Mme [W] [H] n’a réglé qu’une faible part des loyers entre le 1er janvier 2020 et le 31 mars 2023 en raison d’une dette qui n’a diminué que par des paiements par la CAF, que par ailleurs M. [C] qui occupait également le logement a perçu des paiements CAF qui n’ont jamais été reversés au bailleur, qu’en sollicitant le remboursement de sommes versées par la CAF il s’agit d’un enrichissement sans cause visé à l’article 1303-1 du code civil, qu’il y a donc lieu de déduire des loyers réglés la somme de 321 euros par mois soit la somme de 17013 euros.

S’agissant de la période de préjudice, M. [F] [Z] ne soutient pas que la créance invoquée par Mme [W] [H] serait en partie prescrite de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner ce point évoqué par la demanderesse.

Il est établi que les lieux ont été restitués le 6 juin 2024 par la remise des clés au mandataire du bailleur (pièce n°9 demanderesse). En revanche, comme le soutient M. [F] [Z], il ressort du courrier que lui a adressé le pôle Santé et Environnement de la préfecture de [Localité 4] le 15 mai 2024 que Mme [W] [H] a signé un bail pour un logement social le 29 février 2024, ce que Mme [W] [H] ne conteste pas sans indiquer que la date d’effet de ce bail serait postérieure.

Cependant, contrairement à ce qui est soutenu, il n’est pas justifié de proposition de relogement sérieuse, M. [F] [Z] se bornant à produire des courriels ou courriers de son conseil par ailleurs la préfecture de [Localité 4] dans le courrier susvisé indique que le relogement de Mme [W] [H] a été pris en charge par substitution par la collectivité publique.

Il convient en conséquence de retenir une période de préjudice du 1er janvier 2020 au 29 février 2024.

Il se déduit de la demande de Mme [W] [H] et de ses moyens qu’elle sollicite la réparation de son préjudice de jouissance résultant de la délivrance d’un logement insalubre donc indécent à hauteur du montant du loyer et non une simple restitution des loyers effectivement versés. Il s’ensuit que le fait pour Mme [W] [H] d’avoir perçu l’allocation logement et de ne plus avoir réglé de loyer à compter du mois d’avril 2023 est indifférent. M. [F] [Z] sera en conséquence débouté de sa demande subsidiaire.

Il est justifié du montant du loyer appelé pour les années 2020 à 2024.

M. [F] [Z] ne peut utilement faire valoir qu’il n’avait pas connaissance de la situation d’insalubrité dans la mesure où elle résulte d’un défaut de lumière naturelle – aisément constatable puisque la lumière artificielle doit être allumée de jour pour lire un document – laquelle est inhérente à la configuration-même du local, ce qu’il ne pouvait ignorer en sa qualité de propriétaire, et ne résulte pas de causes survenues ou révélées postérieurement.

Le préjudice de Mme [W] [H], qui a vécu depuis l’origine du bail dans un logement insalubre, peut être justement indemnisé à hauteur du montant du loyer.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de Mme [W] [H] à hauteur de la somme de 26225,52 euros (515,55 euros x 12 mois + 518,93 euros x 12 mois + 521,12 euros x 12 mois + 539,88 euros x 14 mois). M. [F] [Z] sera en conséquence condamné à verser à Mme [W] [H] la somme de 26225,52 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 29 février 2024.

— Sur la réparation du préjudice moral

Mme [W] [H] sollicite la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral, soutenant avoir adressé de multiples lettres de mise en demeure au bailleur, que le caractère insalubre des lieux loués remplis d’humidité et de salpêtre a eu des répercussions néfastes sur l’état de santé de la famille.

Or, elle ne justifie ni de la présence d’humidité dans le logement ni a fortiori d’un lien de causalité avec les problèmes de santé de ses enfants au demeurant non établis, le certificat médical comme le devis étant insuffisamment probants.

Elle ne fait aucunement la démonstration d’un préjudice moral distinct de son préjudice de jouissance précédemment indemnisé. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande en réparation de son préjudice moral.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 2° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

M. [F] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à Maître Olivier TOMAS, avocat de Mme [W] [H] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [Z] à payer à Mme [W] [H] la somme de 26225,52 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 29 février 2024.

DEBOUTE Mme [W] [H] de sa demande en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [F] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [F] [Z] à payer à M^e Olivier TOMAS, avocat de Mme [W] [H] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, Me [S] [T] dispose d’un délai de quatre ans à compter du jour où la présente décision est passée en force de chose jugée pour demander le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat et qu’à défaut il est réputé avoir renoncé à celle-ci ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION