TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [X] [Z] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05242 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76QR

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 02 octobre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 7] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [Z] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 02 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05242 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76QR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 février 2024, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [Z] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1] (3ème étage – Porte 0062), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 373,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3822,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [Z] [J] le 25 novembre 2024.

Par assignation du 18 avril 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [Z] [J], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6 805,74 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a signifié des conclusions le 9 aout 2025 dans lesquelles celui-ci forme les demandes suivantes :

A titre principal :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 22 février 2024 liant l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH à M. [Z] [J],

A titre subsidiaire :

— PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [Z] [J],

En tout état de cause :

— ORDONNER par suite l’expulsion de M. [Z] [J], ainsi que celle de tous occupants du chef de M. [Z] [J], des lieux sis à [Adresse 9] ainsi qu’une cave, objet dudit bail,

— AUTORISER l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, à compter de la minute du jugement à intervenir, à pénétrer dans le logement loué à M. [Z] [J], accompagné des entreprises mandatées par ses soins, autant de fois qu’il sera nécessaire pour procéder, avec l’assistance d’un serrurier et en présence d’un commissaire de justice, à la désinfection du logement,

— CONDAMNER M. [Z] [J] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH :

∙ Les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 23 janvier 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,

∙ La somme de 18 053,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus,

∙ La somme de 1 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du CPC,

∙ Les entiers dépens (article 696 du CPC), en ce compris le coût du commandement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 5 septembre 2025, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 juillet 2025, s’élève désormais à 18 053,68 euros, terme du mois de juillet 2025 inclus. L’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [X] [Z] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [X] [Z] [J] .

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 juillet 2025, M. [X] [Z] [J] lui devait la somme de 18 053,68 euros, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 6 626,20 euros, soustraction faite des frais de procédure et suivant décompte arrêté au 31 janvier 2025.

M. [X] [Z] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 3 822,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 461,41 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur la demande d’autorisation d’accès au logement pour effectuer des travaux nécessaires à l’entretien normal

Attendu qu’en application de l’article 7e de la loi du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. […]

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris" ;

En l’espèce, le bailleur sollicite l’autorisation d’entrer dans les lieux loués afin de remédier à la présence de nuisibles ayant désormais infestés les parties communes ainsi que les logements voisins de l’appartement litigieux. Il fournit, à ce titre, trois courriers, datés du mois d’août 2025 et provenant des voisins de M. [Z] [J], attestant de l’absence de ce dernier ainsi que de la présence de multiples insectes.

Ainsi, en l’absence de M. [Z] [J] à l’audience et ne sachant pas s’il vit toujours dans l’appartement loué, mais également en raison de la nécessité des travaux d’entretien non seulement de l’appartement litigieux mais également de l’ensemble de l’immeuble dans lequel il se situe, il convient d’autoriser le bailleur et les sociétés mandatées par lui à procéder aux travaux consistant au traitement des nuisibles s’y trouvant, y compris hors la présence du locataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [Z] [J] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 février 2024 entre l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH, d’une part, et M. [X] [Z] [J] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] (3ème étage – Porte 0062) est résilié depuis le 23 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [Z] [J] , sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [X] [Z] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] (3ème étage – Porte 0062) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [X] [Z] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 461,41 euros (quatre cent soixante et un euros et quarante et un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [X] [Z] [J] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 6 626,20 euros (six mille six cent vingt-six euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 3 822,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que M. [X] [Z] [J] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (1 372,29 euros) incluse dans cette condamnation s’il communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2025 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

AUTORISE l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH à faire procéder par toutes entreprises désignées par elles aux travaux d’entretien, en particulier de traitement des nuisibles afin de faire cesser leur prolifération au sein de l’immeuble en cause, y compris hors la présence du locataire au sein de son logement situé [Adresse 5].

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [X] [Z] [J] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [Z] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024 et celui de l’assignation du 18 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge