TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/53087 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UVO

N°: 2/JJ

Assignation des :

18, 23 et 29 Avril 2025

EXPERTISE[1]

[1] 5 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 5 septembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSES

Madame Madame [Z] [X] [A]

[Adresse 19]

[Localité 22]

Société KALEIDOS

[Adresse 19]

[Localité 22]

représentées par M^e Jennifer GOMEZ-REY de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS – #P0056

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] [Localité 22]

Chez son syndic A DEGUELDRE P DEGUELDRE ET CIE

[Adresse 9]

[Localité 14]

représenté par M^e Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS – #D1956

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 19] [Localité 22],

Chez son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE

[Adresse 10]

[Localité 13]

représenté par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT de la SELARL cabinet LEONE-CROZAT ASSOCIEES, avocat au barreau de PARIS – #E0468

S.A.S. LUNA FOOD

[Adresse 19]

[Localité 22]

non représentée

S.A.S. 8 POISSONNIERE

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Camille IVARS, avocat au barreau de PARIS – #P0154

S.A.S. GOMU [Localité 22]

[Adresse 5]

[Localité 22]

non représentée

Société Anonyme AXA FRANCE IARD

[Adresse 8]

[Localité 20]

représentée par M^e Dominique RAYNARD, avocat au barreau de PARIS – #P0023

Société M. A.C.I.F

[Adresse 4]

[Localité 18]

non représentée

Société INTER MUTUELLES ENTREPRISES

[Adresse 11]

[Localité 17]

représentée par M^e Camille PICARD, avocat au barreau de PARIS – #C0673

DÉBATS

A l’audience du 4 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

Vu l’assignation délivrée le 18, le 23 et le 29 avril 2025 par Madame [Z] [A] et la société Kaléidos au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 19] à [Localité 22] ainsi que son assureur, la compagnie AXA France IARD, à la société 8 Poissonière, propriétaire des lots n°23 et 11, et à la société Luna Food, sa locataire, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 22] et à la société Gomu [Localité 22], exploitant un local commercial dudit immeuble en rez-de-chaussée, ainsi qu’à la MACIF, assureur de Madame [A] et à la société Inter Mutuelles Entreprises, assureur de la société Kaléidos, aux fins de :

condamnation de la société Luna Food et son propriétaire, la société 8 Poissonnière, à remettre en état l’immeuble à la suite des travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale, en créant une baie vitrée sur la façade arrière de leur lot, ainsi qu’en effectuant un raccordement non autorisé sur les canalisation communes de l’immeuble du [Adresse 5], désigner un expert judiciaire pour examiner les désordres objets de l’assignation ;

Vu l’audience du 4 juillet 2025, au cours de laquelle l’affaire a été plaidée ;

Vu les conclusions des parties ;

A l’audience, le conseil de Madame [Z] [A] et la société Kaléidos ont sollicité oralement le bénéfice de leurs conclusions, aux termes desquelles elles maintiennent, à titre principal, la demande de remise en état et, à titre subsidiaire, la demande de voir désigner un expert judiciaire.

Le conseil de la société 8 Poissonière a sollicité oralement le bénéfice de ses conclusions, aux termes desquelles elle sollicite de :

Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état, Subsidiairement, condamner la société Luna Food à la garantir et relever indemne des condamnations prononcées à son encontre, En tout, état de cause, donner acte de ses protestations et réserves en ce qui concerne la désignation d’un expert judiciaire et condamner tout succombant à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 19] à [Localité 22] a sollicité oralement le bénéfice de ses conclusions, aux termes desquelles il demande de :

Prendre acte de ses protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise, Débouter Madame [A] et la société Kaléidos de leur demande visant solliciter la suppression de l’ouverture pratiquée (création d’une baie vitrée) sur les parties communes et des raccordements effectués sur les canalisations communes du [Adresse 19], Réserver les dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 21], la compagnie AXA France IARD et la société Inter Mutuelles Entreprises ont formulé des protestations et réserves d’usage.

Bien que régulièrement assignées, la société Luna Food, la mutuelle MACIF et la société Gomu [Localité 22] n’ont pas constitué avocat ni comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens respectifs.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions. De la même manière, l’urgence n’a pas à être caractérisée par le requérant, celle-ci découlant de la démonstration d’un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’illicéité du trouble.

Aux termes de leurs écritures, les demanderesses font valoir qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé par la violation de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 qui impose une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser des travaux « affectant les parties communes » ; que les canalisations communes d’évacuation des eaux usées sont des parties communes ; qu’une autorisation de l’assemblée générale est également nécessaire en cas de percement ou d’agrandissement d’une ouverture dans le mur ou d’une fenêtre ; que la société Luna Food, locataire du local commercial de la société 8 Poissonière a exposé par courrier du 25 mars 2021 la nécessité de « créer une arrivée d’eau mais également se repiquer sur le réseau pour l’évacuation des eaux usées » ; que les deux sociétés propriétaires et occupantes ne peuvent désormais nier la création d’une arrivée d’eau ; que ces travaux créent des nuisances comme en attestent les échanges de courriels (pièce n°6) et le procès-verbal de constat en date du 14 mars 2025 (pièce n°12) ; qu’en outre une ouverture a été réalisée, sans autorisation de l’assemblée générale, dans la façade arrière sur cour, avec une vue directe sur le local de la requérante, comme le démontrent le constat d’huissier du 14 mars 2025, le plan de l’immeuble avant travaux et les photographies ; que la véranda visée dans l’état descriptif de division communiqué est celle des requérantes et non la baie vitrée créée en 2024/2025 par la société 8 Poissonnière ; qu’en tout état de cause, l’état descriptif de division n’a aucune valeur contractuelle ; qu’aucun droit ne peut en être tiré.

En réponse, la société Poissonnière 8 expose que les travaux réalisés ont été régularisés par les assemblées générales des copropriétaires des 16 mars 2017 et 27 février 2024 ; que Madame [A] elle-même était présente lors de l’assemblé générale du 27 février 2024 et a apporté la précision suivante : « Mme [A] indique que la SAS 8 Poissonnière a procédé sans autorisation aucune (ni elle, ni le syndic, ni la Mairie de [Localité 21]) à la modification de la façade et qu’en réouvrant une baie vitrée murée depuis plus de 38 ans, la SAS 8 Poissonnière a gravement créé une servitude de vue sur la verrière de son local situé juste en dessous. » ; qu’en dépit de cette observation, la résolution a été adoptée et est désormais définitive en l’absence de tout recours ; que les demanderesses ne rapportent pas la preuve de l’état antérieur des lieux ; que les témoignages établis pour les besoins de la cause ne sauraient remettre en cause la ratification par l’assemblée générale ; que les demanderesses manquent de clarté quant au raccordements concernés par leurs demandes ; qu’il leur appartient de démontrer leurs allégations et la preuve des travaux prétendument réalisés ; que le seul courriel du 25 mars 2021 produit aux débats ne peut suffire à prouver la réalisation de travaux sur les canalisations ; que le prétendu raccordement aurait eu lieu sur l’immeuble du [Adresse 5] et que les demanderesses sont dès lors dépourvues de toute qualité à agir.

Aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 19] s’oppose à toute condamnation à une remise dans l’état initial, faisant valoir que les travaux réalisés sur la façade arrière du bâtiment ont potentiellement affecté la structure de l’immeuble, nécessitant probablement des travaux structurels et non de simples travaux de remise en état, qui nécessitent la validation de l’expert judiciaire qui devra être désigné.

Concernant le raccordement non autorisé sur les canalisations communes, en l’état des pièces produites, les demanderesses ne démontrent qu’une intention de la société Luna Food, locataire de la société 8 Poissonnière de réaliser de tels travaux mais aucun élément ne permet de confirmer la réalisation desdits travaux ni de préciser quel raccordement a été réalisé et devrait être remis en son état initial. Dès lors, la demande apparaît insuffisamment déterminée et précise pour ordonner aux sociétés Luna et 8 Poissonnière de réaliser des travaux de remise en état initial sous astreinte et devra donc être rejetée.

Concernant l’ouverture d’une baie vitrée/ véranda sur la façade arrière du local commercial, en surplomb du local de Mme [A], équipé d’une verrière, il ressort clairement de l’assemblée générale du 27 février 2024 qu’une situation de fait a été régularisée à travers la cession à la société 8 Poissonnière d’une partie commune, déjà annexée de fait, emportant création d’un lot n°23, indissociable du lot n°11 appartenant à la société 8 Poissonnière ; que cette cession a été actée dans l’état descriptif de division du 13 mai 2025 sous le lot n°23, appelé lot sous véranda ; que cette appellation de « véranda » apparaissait dès l’assemblée générale du 16 mars 2017 actant la création d’un « lot constitué de la « véranda » en RDC dans le prolongement du magasin comme local commercial » ; que Mme [A] elle-même a indiqué au cours de l’assemblée générale du 27 février 2024 que cette véranda était précédemment murée depuis plus de 38 ans, sans qu’aucun autre élément ne vienne cependant confirmer cette information ni donner un visuel de l’existant avant les travaux.

Il apparaît donc clairement que des travaux ont été réalisés sur la façade arrière du local commercial appartenant à la société 8 Poissonnière, les demanderesses produisant des photographies prises par leurs soins ainsi que des témoignages attestant de la réalisation de travaux sur ladite façade.

Par ailleurs, aucun des deux procès-verbaux d’assemblée générale ne comprennent aucune autorisation de réaliser des travaux sur la façade arrière du lot appartenant à la société 8 Poissonnière, le seul fait que lot n°23 soit appelé « lot sous véranda » ne pouvant valoir autorisation de réaliser des travaux d’installation d’une véranda.

Cependant, en l’état des éléments produits, les demanderesses échouent à produire des éléments sur l’état antérieur de la façade arrière du local commercial, les plans produits ne permettant pas d’affirmer à eux-seuls l’existence d’un mur plein dès lors qu’ils sont contredits par l’appellation de « local sous véranda », l’existence d’une véranda murée ayant été elle-même reconnue par Madame [A] au cours d’une assemblée générale.

Ainsi, il ne peut être fait droit à la demande de remise en état initial sous astreinte, en l’absence de précision quant à l’état initial, la condamnation à réaliser des travaux sous astreinte devant énoncer précisément l’obligation ou non de reconstruire un mur plein en lieu et place de la véranda actuelle.

Au surplus, il convient de tenir compte de la demande du syndicat des copropriétaires de faire expertiser les éventuelles conséquences structurelles sur l’immeuble des travaux réalisés avant d’ordonner leur remise dans l’état initial.

Par conséquent, la demande de remise en état, sous astreinte, de la façade arrière du local commercial appartenant à la société 8 Poissonnière est rejetée.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’état des arguments développés par les parties et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi, les parties s’accordant notamment sur l’existence de dégâts des eaux à répétition depuis juin 2024, nécessitant d’en déterminer les causes et les travaux réparatoires ainsi que d’écarter toute conséquence de l’humidité sur la structure de l’immeuble et le syndicat des copropriétaires sollicitant une expertise de la structure du local commercial appartenant à la société 8 Poissonnière (lots n° 11 et 23) à la suite des travaux réalisés.

La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires

La partie demanderesse sera condamnée aux dépens.

Les responsabilités n’étant pas encore définies, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de travaux sous astreinte aux fins de remise en l’état initial ;

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [Y] [W]

[Adresse 6] [Localité 15]

Email : [Courriel 23]

☎ : [XXXXXXXX01]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

Concernant les dégâts des eaux subis

— examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

Concernant les travaux de la façade arrière du lot n°23

— décrire les travaux réalisés et dire s’ils ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règlements applicables et aux règles de l’art ;

— fournir tout élément sur l’aspect antérieur aux travaux de ladite façade ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— décrire précisément, à l’aide de devis fournis par les parties, les travaux nécessaires à la remise en état des lieux et des installations dont s’agit ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5.000,00 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Madame [Z] [A] et la société Kaléidos à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 5 novembre 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 6 juillet 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum les parties demanderesses aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 5 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Pauline LESTERLIN

Service de la régie :

[Adresse 25]

[Localité 16]

☎ [XXXXXXXX03]

Fax [XXXXXXXX02]

✉ [Courriel 24]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX026]

BIC : [XXXXXXXXXX026]

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Y] [W]

Consignation : 5000 €

par

Madame [Z] [X] [A] (2500€)

Société KALEIDOS (2500€)

le 05 Novembre 2025

Rapport à déposer le : 06 Juillet 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

[Adresse 25]

[Localité 16].