TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître Sandra HERRY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Monsieur [B] [A]

Monsieur [H] [A]

Madame [I] [K] [P] [W]

Monsieur [U] [A]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09672 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DLR

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [B] [A], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [H] [A], demeurant [Adresse 3]

représenté par M. [B] [A] (Autre) muni d’un pouvoir spécial

Madame [I] [K] [P] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [B] [A] (Autre) muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [U] [A], demeurant [Adresse 1]

représenté par M. [B] [A] (Autre) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-750562024027613 du 26/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Décision du 13 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09672 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DLR

Madame [Z] [O],

Intervenante volontaire

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Sandra HERRY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2009, Monsieur [G] [J], aux droits de qui viennent Monsieur [B] [A], Monsieur [H] [A], Madame [I] [W] et Monsieur [U] [A], a donné à bail à Monsieur [R] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1200 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, les consorts [A] ont donné congé à Monsieur [R] [V] des lieux loués avec effet au 30 juin 2024, au motif d’une reprise de l’appartement pour l’habiter.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, Les consorts [A] ont assigné Monsieur [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– La validation du congé reprise,

– L’expulsion de Monsieur [R] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est et avec séquestration des meubles,

– Sa condamnation à leur payer la somme de 697 euros au titre des taxes d’ordures ménagères 2023 et 2024,

– Sa condamnation au paiement de d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux,

– Sa condamnation à leur verser la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience, Les consorts [A] ont été valablement représentés par Monsieur [B] [A] et ont fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles ils ont maintenu les demandes de leur acte introductif, sauf à actualiser celle au titre des frais irrépétibles à la somme de 2000 euros.

Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] ont été représentés par leur conseil à l’audience où ils ont sollicités de recevoir l’intervention volontaire de Madame [Z] [O] et ont fait viser des conclusions auxquelles ils se sont rapportés et aux termes desquelles ils ont sollicité le rejet des prétentions adverses et la condamnation solidaire de Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] à leur payer 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, subsidiairement, l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux.

Les consorts [A] ont été autorisés à produire par note en délibéré toutes pièces de nature à étayer du caractère réel et sérieux de la reprise du logement, ainsi qu’un décompte des charges laissant apparaître la somme réclamée au titre des taxes des ordures ménagères.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que par note en délibéré du 17 janvier 2025, Monsieur [B] [A] a communiqué un contrat de bail du 2 juin 2023 portant sur un studio situé à l’adresse indiquée pour sa résidence dans le congé reprise, une convocation pour une audience en acquisition de la clause résolutoire du bail qui se tiendra le 18 mars 2025, ceci en raison d’impayés de loyers, ainsi que des relevés de taxes des ordures ménagères de 2023 et 2024. Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] ont effectué des observations le 21 janvier suivant, rejetant toute force probante aux pièces ainsi produites.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

Aux termes de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] produisent aux débats une copie de leur livret de famille démontrant qu’ils sont mariés depuis le 17 septembre 2022. Madame [Z] [O] est donc co titulaire du bail par l’effet du mariage depuis cette date, en application de l’article 1751 du code civil. Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La loi ALUR a opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

Enfin, en application de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 et nonobstant les dispositions de l’article 1751 du code civil relatives à la co titularité du bail entre les époux, il est admis que les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit, opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Autrement dit, il pèse sur le locataire une obligation d’information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur.

En l’espèce, le bail consenti le 1er juillet 2009 à Monsieur [R] [V] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er juillet 2012, et pour la dernière fois le 1er juillet 2021 jusqu’au 30 juin 2024. Le congé des bailleurs a été délivré le 22 décembre 2023, à effet au 30 juin 2024, soit plus de 6 mois avant l’échéance du bail, si bien que les délais légaux ont été respectés.

Sur la forme du congé, délivré par acte de commissaire de justice à Monsieur [R] [V] uniquement, il sera relevé que ce dernier ne justifie pas d’avoir informé les bailleurs de son mariage avec Madame [Z] [O] (courrier avec AR, courrier électronique, etc). Si des attestations sont produites aux débats, elles établissent tout au plus de l’occupation du logement par Madame [Z] [O] et non de son statut de personne mariée à Monsieur [R] [V], d’autant plus que celle-ci ne fait pas usage du nom de son mari. Le congé a ainsi été délivré dans les formes requises.

S’agissant enfin de la justification du sérieux de la reprise, il sera observé que Les consorts [A] ont motivé la reprise dans le congé, « pour y vivre en tant que résidence principale » car « étant locataires actuellement ». Ils ont expliqué plus précisément à l’audience que Monsieur [B] [A] envisageait de vivre avec ses parents malades pour les aider dans leur quotidien. Les consorts [A] justifient ainsi que Monsieur [B] [A] était locataire d’un studio au jour du congé pour reprise et que ses parents souffraient à la même période de problèmes de santé importants.

Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O], sur qui reposent alors la charge de la preuve de démontrer le motif frauduleux du congé en dépit de l’existence d’éléments sérieux apportés par les bailleurs, en application de l’article 9 du code de procédure civile, n’apportent aucun début de preuve de ce qu’ils allèguent. S’ils mettent en exergue que les consorts [A] sont propriétaires de plusieurs appartements dans le même immeuble que le bien litigieux, ils ne démontrent pas que ces logements seraient de superficie suffisante pour accueillir un couple et un enfant majeur. Il n’appartient enfin pas au juge d’apprécier de l’opportunité de la reprise d’un logement, uniquement du caractère réel et sérieux de cette reprise.

Le congé est ainsi régulier au fond et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 juin 2024.

Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er juillet 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, il sera relevé que Monsieur [B] [A] justifie être convoqué à une audience en acquisition de la clause résolutoire en date du 18 mars 2025, en vue de sa possible expulsion du logement pris à bail, ceci à la suite d’impayés de loyers. Dans le même temps, le bail objet du litige a pris fin le 30 juin 2024, soit il y a près de 9 mois et Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] bénéficieront encore du délai légal de deux mois faisant suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux. Enfin, s’ils justifient du renouvellement d’une demande de logement social en date du 7 septembre 2024, ils n’établissent pas avoir effectué des recherches d’un autre logement dans le parc privé qui seraient restées infructueuses.

En ces conditions, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il est admis que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

En l’espèce, les défendeurs seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. La condamnation sera prononcée in solidum. Les sommes déjà payées par Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] au titre des loyers et des charges depuis le 1er juillet 2024 seront déduites des sommes dues.

Sur la demande en paiement au titre des taxes d’ordures ménagères 2023 et 2024

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat. Il ressort par ailleurs de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

S’agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Il sera également rappelé que le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables par le propriétaire, dans laquelle figure la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, il sera rappelé que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les consorts [A] communiquent aux débats les relevés des taxes d’ordures ménagères pour 2023 et 2024 concernant l’ensemble des lots dont ils sont propriétaires dans l’immeuble situé [Adresse 2]. Ils n’apportent en revanche aucun élément pour étayer du montant de la taxe d’ordures ménagères pour le lot correspondant à l’appartement objet du présent litige.

En l’absence d’une telle ventilation, il ne sera pas fait droit à leur demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en publiquement par mise à disposition après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Madame [Z] [O] ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [R] [V], par Monsieur [B] [A], Monsieur [H] [A], Madame [I] [W] et Monsieur [U] [A], d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 1er juillet 2008 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Les consorts [A] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] à verser aux consorts [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 30 juin 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] à verser aux consorts [A] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [V] et Madame [Z] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 13 mars 2025

le greffier le Président