Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le

22 JANVIER 2025

N° RG 23/04701 – N° Portalis DB22-W-B7H-RQFR

Code NAC : 5BE

DEMANDERESSE au principal :

Demanderesse à l’incident :

La société LA TABLE SERVIE exerçant sous l’enseigne MAMA FACTORY, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 851 693 366 dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître François GERBER de la SELARL CABINET GERBER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Lise ROY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE au principal :

Défenderesse à l’incident :

La société CEETRUS FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE MÉTROPOLE sous le numéro 969 201 532 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par la société NHOOD SERVICES FRANCE, anciennement dénommée TRIMOGEST, société par actions simplifiée à capital variable immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 534 886 411 dont le siège social est situé [Adresse 1] dûment habilitée à l’effet des présentes aux termes d’un mandat de gestion en date du 27 décembre 2020, titulaire d’une carte professionnelle syndic, gestion immobilière, transaction sur immeubles et fonds de commerce n° CPI 5906 2016 000 012 159 délivrée par la CCI de GRAND LILLE le, 22 septembre 2019,

représentée par Maître Fanny HURREAU de la SELARL ARST AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

* * * * * *

DÉBATS : A l’audience publique d’incident tenue le 5 Décembre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Monsieur

LE FRIANT, Juge de la mise en état assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier. Puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du

22 Janvier 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société CEETRUS FRANCE est propriétaire de locaux à usage commercial situés dans la galerie marchande du centre commercial « Mantes [Localité 2] » sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte sous-seing privé en date du 29 mai 2019, la société Ceetrus France a donné à bail à Monsieur [R] [M], aux droits duquel est venue la société La Table Servie, un local commercial portant le numéro 62 d’une superficie d’environ 180m2 situé dans le centre commercial, pour une durée de dix années entières et successives à compter du 6 juin 2019.

Le bail a été consenti pour y exploiter l’activité de restauration sur place et à emporter à base de burger et tacos et viande grillée.

Par avenant du 5 février 2020, les parties ont convenu de reporter l’ouverture du restaurant au 1er mars 2020.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, la société CEETRUS FRANCE a fait délivrer à la société LA TABLE SERVIE un commandement de payer la somme totale d’un montant de 228.653,35 euros, dont la somme en principal d’un montant de 228.259,22 euros afférente au montant de l’arriéré locatif arrêté à la date du 25 avril 2023, outre la somme de 394,13 euros correspondant aux frais liés audit acte.

Par acte en date du 22 août 2023, la société LA TABLE SERVIE a assigné la société CEETRUS FRANCE devant le tribunal judiciaire de Versailles en opposition au commandement du 4 mai 2023.

Par conclusions notifiées le 30 juillet 2024, la société LA TABLE SERVIE a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Aux termes de ses conclusions sur incident notifiées le 30 juillet 2024, la société LA TABLE SERVIE demande au juge de la mise en état de :

Vu l’assignation et les pièces jointes

Vu les articles 145-1 et s. du code de commerce ;

Vu l’article 648 du Code de Procédure Civile

Vu l’article L 145-41 du Code de Commerce

Vu l’article R 321-3 du code des procédures civiles d’exécution

Vu les dispositions du CPC relatives aux compétences du juge de la mise en état :

— ordonner à la société CEETRUS FRANCE de produire dans le cadre de la présente procédure dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard les documents

suivants :

— Le chiffre d’affaires du centre commercial AUCHAN détaillé poste par poste sur la période 2017 à 2019 d’une part (période de référence fondant la relation contractuelle) et sur la période 2020-2023 inclus d’autre part (période permettant de vérifier le déclin, le maintien ou l’augmentation du C.A. de la grande surface AUCHAN) et en

particulier :

o alimentaire boucherie, alimentaire boulangerie, alimentaire laiterie, alimentaire fruits produits frais…)

o Habillement, chaussure etc. ;

o Electroménager brun et blanc ;

o Produit pour les véhicules ;

— Le chiffre d’affaires sur la période 2017 à 2019 d’une part (période de référence fondant la relation contractuelle) et sur la période 2020-2023 inclus d’autre part (période permettant de vérifier le déclin, le maintien ou l’augmentation du C.A. des boutiques de la galerie marchande) ;

o Des boutiques de la galerie marchande, boutique par boutique,

o Et globalement de l’ensemble des boutiques et commerces du « Centre commercial » et de « l’ensemble immobilier » depuis le 1er janvier 2017.

— Les baux commerciaux de la société AUCHAN – « la grande surface » et des boutiques de la « galerie marchande et de l’ensemble

immobilier », y compris des restaurants HIPPOPOTAMUS et AU BUREAU dont les espaces nécessaires à l’implantation viennent d’être loués au groupe BERTRAND ;

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— Visiter les lieux c’est-à-dire à la fois :

o La grande surface, le centre commercial, la galerie marchande ;

o A l’extérieur, donnant sur le parking, visiter les locaux objets du bail commercial de la société LA TABLE SERVIE, l’ensemble immobilier et les commerces de bouche et de restauration s’y trouvant implantés ou en cours d’implantation, les parkings (définition du

bail) ;

— Les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer et dire si les locaux de la société LA TABLE SERVIE sont les seuls dans ces conditions de situation physique, ou si d’autres commerçants soumis aux mêmes conditions juridiquement contraires au droit et au fait existent dans le cadre de l’ensemble immobilier ;

— Concernant le local commercial de la société LA TABLE SERVIE, déterminer sa surface, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération ;

— Indiquer si les lieux correspondent à la définition donnée au contrat de bail et en particulier si le local commercial de la société LA TABLE SERVIE est situé dans la galerie marchande ;

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités commerciales autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, si le local loué est adapté à l’objet ;

— Dire si le locataire a réalisé des travaux à son entrée dans les lieux après la signature du bail, les détailler et en indiquer la valeur en précisant en cas de rupture, si les installations valorisent la propriété du bailleur ;

— Fournir tous éléments d’information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail correspond ou non à la « valeur locative de marché » au 1er janvier 2019, telle que le bailleur l’a évoquée dans le bail sans référence précise, ou si au contraire, elle est inférieure ou supérieure ;

Concernant les calculs de loyers et charges :

— De vérifier si les modes de calculs de loyers et les loyers garantis énoncés dans les baux sont calculés de façon identique pour l’ensemble des commerces situés dans l’ensemble des espaces cités ci-dessus ;

— Vérifier la base des charges décrites dans le bail en se faisant communiquer tous documents par CEETRUS, et en tant que de besoin par tous sachants que l’expert pourra entendre ;

— Dire si ces charges se situent dans la logique du service rendu au locataire LA TABLE SERVIE ou si elles constituent un report irrégulier des charges devant être uniquement payées par la « Grande

surface » – AUCHAN -, les commerces de la « galerie marchande »,

les commerces de « l’ensemble immobilier », voire par CEETRUS

lui-même ;

— Effectuer le calcul des reports irréguliers de ces charges et du montant de la restitution dues à la société LA TABLE SERVIE ou du retranchement du montant des charges prévues originellement par le bail commercial ;

— Vérifier les conditions des charges en fonction de la liste détaillée imposée au locataire et dire si la prise en charge par le bailleur de l’article 606 est un simple jeu d’écritures, ou si elle correspond encore à une réalité après déduction de l’ensemble des obligations imposées au locataire au regard de l’entretien de la structure immobilière ;

o A ce sujet, se faire communiquer tous documents, et entendre tous sachants ;

o Prévoir que l’expert pourra se faire assister par un sapiteur architecte ou ingénieur béton;

Concernant la contribution au fonds commun :

— Vu l’imposition à LA TABLE SERVIE d’une « contribution au fonds commun pour l’animation, la promotion, la publication, la publicité et la décoration festive du centre commercial », dire si cette obligation correspond seulement aux avantages consentis aux boutiques de la

« galerie marchande » ou si elle correspond à une réalité pour la société LA TABLE SERVIE et éventuellement calculer la réduction de charge afférentes à l’absence d’avantage pour le demandeur.

— Vérifier si « le centre commercial » – AUCHAN – contribue de son côté de façon réelle et proportionnelle au regard de son C.A. à cette contribution, ou si au contraire, il s’agit d’un report massif sur les autres commerçants de l’ensemble immobilier de la charge qui devrait lui revenir en fonction de ce C.A.

— Déterminer la rémunération de l’expert judiciaire et la provision à avancer ;

— Juger que la société CEETRUS devra verser les provisions correspondant à la rémunération de l’expert judiciaire dans le délai d’un mois de la décision à intervenir et juger qu’en cas de défaillance de la société CEETRUS, la société LA TABLE SERVIE pourra se substituer à elle ;

— Fixer à 2.500 euros H.T. forfaitaire la provision sur le paiement des loyers et charges mensuelles dues par la société LA TABLE SERVIE pendant la durée de l’expertise.

Elle fait valoir que :

— le bail est un contrat d’adhésion imposé par le bailleur créant un déséquilibre significatif,

— ce déséquilibre résulte notamment du fait que le bail dégage le propriétaire de tout charge financière ou existante ou à venir, même l’exception de l’article 606 est exclue du périmètre de la responsabilité du bailleur et est transférée au locataire, le bailleur transfère au locataire la charge de sa propre organisation locale et ceux dans le seul intérêt de l’activité commerciale de la « grande surface » AUCHAN,

— elle ne bénéficie pas d’un local situé à l’intérieur de la galerie marchande,

— le loyer fait l’objet d’une présentation tendancieuse et contradictoire du loyer commercial dès lors qu’il est impossible de réaliser le chiffre d’affaires d’un million d’euros pour dépasser le loyer minimum garanti,

— le recours à l’expertise s’impose pour déterminer s’il est possible de réaliser un chiffre d’affaires de 1.300.000 euros imposer pour payer le loyer et les charges,

— l’article 13 du code civil contient une rédaction dolosive pour transférer les charges de structure qui ne devraient peser que sur le propriétaire de l’immeuble abritant à la fois la grande surface et la galerie marchande,

— elle a demandé à la société CEETRUS FRANCE la production de différents documents de la logique du rétablissement de l’équilibre contractuel rompu par le déséquilibre significatif résultant des conditions du contrat,

— compte tenu du contenu contradictoire et a priori, frauduleux de plusieurs dispositions du bail, des anomalies rédactionnelles parmi lesquelles l’article 1134 du code civil, elle demande au juge des référés sur le fondement de l’article 232 du C.P.C. de désigner tel expert qu’il lui plaira dans les conditions suivantes, et avec la mission prévue au dispositif.

Aux termes de ses dernières conclusions sur incident notifiées le

20 septembre 2024, la société CEETRUS FRANCE demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces,

• débouter la société La Table Servie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire :

• juger que la société La Table Servie devra verser la provision correspondant à la rémunération de l’expert judiciaire ;

en tout état de cause :

• condamner la société La Table Servie à payer à la société Ceetrus France la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le contrat de bail litigieux contient des clauses conclues « intuitu personae » au profit de la société La Table Servie dérogeant ainsi à de nombreuses dispositions contractuelles,

— les parties ont convenu, ensemble, des dispositions portant sur la fixation du loyer que la société La Table Servie n’a jamais contesté jusqu’à ce jour,

— la société Ceetrus France a consenti, à titre exceptionnel et intuitu personae, à la société La Table Servie diverses réductions de loyers et ce, contrairement aux dires de cette dernière,

— le fait qu’il soit mentionné dans le bail commercial que le local fait partie d’une galerie marchande, propriété du bailleur au sein d’un centre commercial, est une réalité,

— le local commercial n’a certes pas d’ouverture donnant sur l’intérieur de la galerie marchande mais il bénéficie de toutes les commodités et infrastructures de la galerie marchande, notamment le parking qui est à usage commun pour tous les preneurs à bail,

— la société La Table Servie était donc parfaitement informée de ce qu’en prenant à bail un local commercial dépendant de la galerie marchande d’un centre commercial, des charges autres que celles afférentes à l’exploitation d’un commerce traditionnel indépendant lui seraient facturées, lesquelles sont expressément listées à l’article 13 B intitulé « inventaire des charges / travaux et répartition » du bail en cause »,

— la société La Table Servie ne démontre pas en quoi la communication des documents sollicités serait nécessaire à la fixation du loyer et des charges lui incombant au titre de l’exécution du bail qu’elle a conclu avec la société Ceetrus France…

— la demande d’expertise est purement dilatoire et n’a d’autres buts que de gagner du temps afin de ne pas régler sa dette locative conséquente.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 décembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la communication forcée de pièces et l’expertise sollicitées par la société LA TABLE SERVIE

L’article 788 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication , à l’obtention et à la production des pièces .

En vertu des dispositions de l’article 11 du même code, «Les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.

Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime».

Les articles 138 et 139 dudit code prévoient que si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. Le juge , s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

Aux termes de l’article 142 du même code, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

Il est par ailleurs constant que la demande de communication forcée de pièces ne peut suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. Elle doit être légitime, utile à la solution du litige, nécessaire et indispensable à la manifestation de la vérité. Elle doit constituer l’unique moyen pour obtenir une pièce déterminée et identifiée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent jusqu’à son dessaisissement pour ordonner toute mesure d’instruction.

Enfin, l’article 1171 du code civil dispose que dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.

En l’espèce, la société LA TABLE SERVIE justifie ses demandes aux motifs que le bail contiendrait un déséquilibre significatif concernant le loyer et les charges qui y sont stipulées.

Il convient de rappeler que s’agissant d’un bail commercial l’objet principal du contrat est la mise à disposition d’un immeuble moyennant un certain prix constitué du loyer et des charges afférentes.

Il en résulte conformément au deuxième alinéa de l’article 1171 précité qu’en matière de bail commercial, il ne saurait être apprécié l’existence d’un déséquilibre significatif tant sur les locaux délivrés que sur le loyer et les charges.

Dès lors, sans qu’il ne soit même nécessaire à ce stade de rechercher si le contrat litigieux était un contrat d’adhésion, il ne saurait être fait droit aux demandes de communication de pièces et d’expertise reposant sur un postulat exclut du champ de l’article 1171 précité.

La société LA TABLE SERVIE sera donc déboutée de l’ensemble de ses prétentions.

Sur les autres demandes

Selon l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

— Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LA TABLE SERVIE, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens de l’incident.

— Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société LA TABLE SERVIE, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société CEETRUS FRANCE la somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 € au titre des frais exposés pour la défense de ses droits.

— Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort,

Rejette les demandes de la société LA TABLE SERVIE aux fins de communication forcée de pièces, d’expertise et toutes ses demandes subséquentes,

Condamne la société LA TABLE SERVIE aux dépens de l’instance de l’incident,

Condamne la société LA TABLE SERVIE à payer à la société CEETRUS FRANCE la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure sur incident,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Renvoie les parties à l’audience de mise en état du 11 mars 2025 à 09h30 pour régularisation éventuelles des conclusions de la demanderesse à la suite de la présente décision,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JANVIER 2025, par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT