TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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N° RG 24/57373 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BQR

N° : 3

Assignation du :

22 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 mai 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DU NIL

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0378

DEFENDERESSE

La société GILMARC TEXTILES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS – #B1102

DÉBATS

A l’audience du 03 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 16 janvier 2013, la société SCI DU NIL a renouvelé le bail commercial donné à la société GILMARC TEXTILES des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 20.400 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, à terme échu.

Par acte du 9 juin 2022 le locataire a sollicité le renouvellement du bail.

Par courrier du 23 septembre 2022 le bailleur a répondu ne pas être opposé au renouvellement du bail mais avec la fixation d’un loyer annuel de 33.600 euros.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 5 juin 2024, à la société GILMARC TEXTILES, pour une somme de 16.691 euros, au titre de l’arriéré locatif correspondant « aux arriérés de loyers du fait de l’application de la clause d’indexation prévue au bail ».

Par acte du 22 octobre 2024, la société SCI DU NIL a fait assigner la société GILMARC TEXTILES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société GILMARC TEXTILES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société GILMARC TEXTILES à payer à la société SCI DU NIL la somme provisionnelle de 16.691 euros au titre de l’arriéré locatif lié à l’indexation pour les années 2019 à 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter des appels d’échéance, et ce avec anatocisme,

— condamner la société GILMARC TEXTILES au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société GILMARC TEXTILES au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’état des privilèges et nantissements.

À l’audience du 3 avril 2025, la société SCI DU NIL a :

— maintenu les termes de son assignation en s’opposant à toutes les demandes reconventionnelles,

— ajouté une demande en paiement provisionnel à hauteur de 7.548,75 euros au titre de l’indexation pour la période de janvier 2024 à mars 2025 inclus.

La société GILMARC TEXTILES était représentée. Elle a sollicité principalement :

— Le rejet des demandes de la société SCI DU NIL, en raison de contestations sérieuses

— subsidiairement l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur 24 mois

— en tout état de cause la condamnation de la demanderesse à la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Mais la défenderesse critique le commandement délivré aux motifs que :

La dette visée dans le commandement délivré le 5 juin 2024 vise une dette au titre d’indexations de loyers à partir de janvier 2019, alors que les sommes relatives à la période antérieure au 22 octobre 2019 sont prescrites puisque l’assignation devant le juge des référés n’a été délivrée que le 22 octobre 2024La somme réclamée dans le commandement devrait être, en application des calculs revendiqués par la bailleresse, de 16.688,50 euros et non 16.691 eurosLe bail ayant été renouvelé le 1er juillet 2022, c’est l’indice des loyers commerciaux qui doit être appliqué et non l’indice de coût de la construction de sorte que le montant réclamé au titre de l’indexation par le bailleur est erroné.Elle considère que ces contestations sérieuses interdisent de constater la résiliation du bail et interdisent toute condamnation provisionnelle à paiement.

La bailleresse soutient pour sa part que :

La dette n’était pas prescrite au moment du commandement, et qu’en tout état de cause le commandement reste valable pour le quantum non prescrit qui s’élèverait à 15.514,33 eurosLa différence de 2,50 euros dans les calculs résulte de l’arrondi effectué sur les opérations de telle sorte que le moyen n’est pas sérieuxL’entrée en vigueur de la loi PINEL n’a aucune incidence sur la clause d’indexation qui continue à être régie par les stipulations contractuelles qui prévoient l’application de l’indice du coût de la construction, sans application du plafonnement spécifique à l’indice des loyers commerciaux.

S’agissant de la prescription alléguée, il convient de relever qu’à la date du commandement, soit le 5 juin 2024, la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, applicable à une demande de rappels de loyers fondée sur une clause d’échelle mobile, permet à la demanderesse de réclamer ces rappels à compter du 5 juin 2019, et non à compter du 1er janvier 2019 comme elle l’a fait.

Par conséquent, le loyer étant appelé mensuellement, la moitié de l’année 2014 est manifestement prescrite, ce qui représente 706 euros sur la dette totale réclamée à hauteur de 16.691 euros. Le commandement resterait donc valable pour le reste de la dette visée.

S’agissant des « arrondis » effectué par le bailleur dans le calcul du commandement, ils ne peuvent être retenus puisqu’ils augmentent la dette réclamée, à hauteur de 2,50 euros. Mais le commandement reste valable pour le surplus.

Enfin s’agissant de l’application de la clause d’échelle mobile, il ressort des pièces produites que le bail du 16 janvier 2013, dernier instrumentum régularisé entre les parties, a prévu l’indexation triennale du loyer selon la variation de l’indice du coût de la construction du deuxième trimestre de l’année précédent l’indexation, avec un indice de base, T2 2020, de 1517 (article 3).

La société GILMARC TEXTILES a, par acte de commissaire de justice, sollicité le renouvellement du bail le 9 juin 2022 ; la société SCI DU NIL ne justifie d’aucune réponse à cette demande par acte extrajudiciaire dans le délai légal de 3 mois, de telle sorte qu’en application de l’article L 145-10 du code de commerce le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Ce nouveau bail a pris effet au 1er juillet 2022, en application de l’article L 145-12 alinéa 3 du code de commerce, dans les termes du bail précédent à défaut de rédaction d’un nouvel instrumentum.

Par conséquent, en dépit de l’entrée en vigueur de la loi dite PINEL applicable au bail renouvelé le 1er juillet 2022, la variation du loyer sollicitée en application de la clause d’échelle mobile du contrat visant l’ICC reste valable puisque la nouvelle règlementation interdit cet indice pour la révision triennale du loyer ou le calcul du loyer renouvelé, mais pas pour les variations annuelles découlant des clauses d’indexation.

Par conséquent le calcul de variation appliqué par la société SCI DU NIL, détaillé et justifié, n’est pas sérieusement contestable, sous réserve de la somme de 706 euros appelée pour la période de janvier à juin 2019, et des arrondis à hauteur de 2,50 euros, soit une dette non sérieusement contestable de 15.982,50 euros (16.691 – 706 – 2,50).

Or il n’est pas contesté par la société GILMARC TEXTILES que celle-ci n’a acquitté aucune somme sur la somme réclamée depuis la délivrance du commandement (puisqu’elle a continué à payer uniquement le loyer courant, sans indexation). Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 6 juillet 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

II – Sur la demande en paiement provisionnel de l’arriéré locatif

La société SCI DU NIL sollicite, au jour de l’audience, la somme totale de 24.239,75 euros, au titre du rappel des arriérés de loyers liées à l’indexation pour la période du 1er janvier 2019 au 31 mars 2025.

La société GILMARC TEXTILES s’oppose à cette demande pour les moyens déjà annoncés à propos de la critique du commandement de payer. Elle soutient également qu’aucune urgence n’est caractérisée.

En droit l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, il est bien évident que le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En l’espèce il convient de rappeler qu’en application de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, mais pas la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par conséquent, l’assignation en paiement ayant été délivrée le 22 octobre 2024, la bailleresse ne peut exiger aucun arriéré de loyer antérieur au 22 octobre 2019.

Conformément à ce qui a été jugé à propos de la dette visée par le commandement de payer, le calcul de variation du loyer proposé par le bailleur est non sérieusement contestable, à l’exception des arrondis, et l’urgence n’est pas une condition dans ce cadre du pouvoir juridictionnel du juge des référés.

Par conséquent la dette est non sérieusement contestable à hauteur de 23.059,33 euros, décomposée comme suit :

Pour novembre et décembre 2019 : 1.412 / 12 x 2 = 235,33 eurosPour 2021, 2021 et 2022 : (23.479,50 – 20.400) x 3 = 9.238,50 eurosPour 2023, 2024 et le 1er trimestre 2025 = 6.038 x 2 + 6.038 /12 x 3 = 13.585,50 euros

Il y a donc lieu de condamner par provision la société GILMARC TEXTILES au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 1343-2 nouveau du Code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce le demandeur ne se prévaut d’aucune clause contractuelle à l’appui de sa demande de capitalisation et il n’apparaît pas opportun, pour privilégier le règlement de la dette, d’ordonner cette capitalisation.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société GILMARC TEXTILES n’a pas réglé les sommes dues car elle contestait la variation du loyer calculée par le bailleur.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce et de la situation de la société GILMARC TEXTILES, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société GILMARC TEXTILES pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société GILMARC TEXTILES sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, avec indexation, en rappelant que le loyer est appelé mensuellement à terme échu.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société GILMARC TEXTILES, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société GILMARC TEXTILES ne permet d’écarter la demande de la société SCI DU NIL formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société GILMARC TEXTILES à payer à la société SCI DU NIL la somme provisionnelle de 23.059,33 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 mars 2025, mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Disons que la société GILMARC TEXTILES pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société GILMARC TEXTILES de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société GILMARC TEXTILES et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 2], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons la société GILMARC TEXTILES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’état des privilèges et nantissements ;

Condamnons la société GILMARC TEXTILES à payer à la société SCI DU NIL la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 4] le 02 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ