TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

N° RG 25/56541 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAWZT

N°: 2

Assignation du :

12 Septembre 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 novembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT (OHLE)

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Solène BERNARD, avocat au barreau de PARIS – #E0112

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [G]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Madame [H] [Y] [I] [G] née [F]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentés par Maître Jean-loïc TIXIER-VIGNANCOUR, avocat au barreau de PARIS – #D0428

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Par actes de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, la société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT a assigné, en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, Monsieur [Z] [G] ainsi que Madame [H] [Y] [I] [G] afin de voir ordonner une expertise judiciaire pour notamment voir déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due portant sur l’issue du bail commercial relatif aux locaux situés au sein de la résidence le [16] qui se trouve au [Adresse 4] PARIS.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025.

A cette audience, la société demanderesse soutient oralement les termes de son assignation.

De leurs côtés, Monsieur [Z] [G] ainsi que Madame [H] [Y] [I] [G], par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicitent du juge des référés de voir :

— ordonner l’expertise sollicitée,

— désigner un expert avec notamment pour mission de:

— fournir tous les éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28 alinéa 1er du code de commerce, l’indemnité due par la société demanderesse pour l’occupation des lieux, à compter du 1er octobre 2023, date d’effet du congé, jusqu’à leur libération complète, et la remise des clés,

— dire si la société demanderesse est exposée à une perte totale ou partielle de son fonds de commerce compte tenu du fait qu’ils donnent à bail est un appartement au sein d’une résidence étudiante.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE

Sur l’expertise sollicitée

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

Les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile qui interdisent au juge d’ordonner une mesure d’instruction pour suppléer la carence d’une partie ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

A ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser l’intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager – puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime que le demandeur a de conserver ou établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, il n’est ni contesté ni contestable que la société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT a, par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023, signifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction aux consorts [G], et ce, avec effet au 30 septembre 2023. Ce congé porte sur les locaux commerciaux précités et donnés à bail, le 30 août 1999, aux consorts [G].

Dès lors que les parties ne se sont pas accordées, à ce jour, sur le montant de l’indemnité d’éviction et l’éventuelle indemnité d’occupation dues à l’issue du congé précité tel que délivré, il est démontré l’existence d’un motif légitime.

Au vu de la date de prise d’effet du congé, il est également justifié que le défaut d’accord des parties sur le montant de l’indemnité d’éviction due caractérise la potentialité d’un procès en en germe entre les parties.

Cela étant posé, l’expertise sera ordonnée dans les termes du dispositif de l’ordonnance et toute demande plus ample sera rejetée.

Enfin, les frais de consignation de ladite expertise sur les honoraires à valoir du professionnel présentement désigné seront mis à la charge de la partie demanderesse.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Dès lors qu’une partie défenderesse à une mesure d’instruction in futurum ne saurait être considérée comme une partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de laisser les dépens à la charge de la partie demanderesse.

Enfin, il n’y a pas lieu, pour des raisons d’équité, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort,

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [J] [A],

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Avec mission de :

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

— fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à leur libération effective ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires;

Fixons à la somme de 5.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le demandeur à la RÉGIE DU TRIBUNAL au plus tard le 27 janvier 2026 inclus;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 27 août 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Laissons à la partie demanderesse la charge des dépens ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 12] le 27 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC David CHRIQUI

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 15]

[Localité 9]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 14]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX011]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [J] [A]

Consignation : 5000 € par La société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT (OHLE)

le 27 Janvier 2026

Rapport à déposer le : 27 Août 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 13]

[Localité 9].