TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 25/57213 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBCQG

AS M N° : 1

Assignation du :

21 Octobre 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet ISAMBERT ETUDE DU THEATRE

[Adresse 13]

[Localité 12]

représenté par M^e Elie AZEROUAL, avocat au barreau de PARIS – #R0010

DEFENDERESSES

S.A.R.L. A.P.B. (enseigne GAME IN BLEU)

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par M^e Judith BENGUIGUI, avocat au barreau de PARIS – #C2254

S.C.I. ROCHE 17

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentée par M^e Muriel AMSELLEM, avocat au barreau de PARIS – #P0123

DÉBATS

A l’audience du 30 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

La SCI Roche 17 est propriétaire d’un local commercial donnant accès à une cave situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4]) qui est donné à bail commercial à la société APB qui y exploite un fonds de commerce de jeux traditionnels et de jeux de société modernes sous l’enseigne « Game in Blue ».

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 décembre 2024, le conseil de la société APB a informé le conseil de la SCI Roche 17 de l’affaissement du plancher de la boutique au rez-de-chaussée au droit de la cave attenant au sous-sol et de l’effondrement d’un panneau de verre noir recouvrant la façade de la boutique côté [Adresse 18] en lien avec une déformation vraisemblable du pilier d’angle soutenant l’immeuble et l’a mise en demeure de faire réaliser de toute urgence par la copropriété les travaux requis.

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 26 juin 2025, les travaux de reprise du poteau angle façade [Adresse 20] et de reprise du plancher haut du lot 67 (sous-sol de la boutique de jouets [Adresse 18]) ont été votés.

Exposant que la société APB s’est opposée à la réalisation des travaux, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Isambert étude du théâtre (ci-après, le « syndicat des copropriétaires »), sur autorisation donnée par ordonnance du 17 octobre 2025, a, par actes de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, fait assigner la SCI Roche 17 et la société APB devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir la désignation d’un commissaire de justice avec mission de pénétrer dans les locaux à usage commercial appartenant à la SCI Roche 17 et loué à la société APB et à la cave afin d’y réaliser les travaux de renforcement du plancher bas du rez-de-chaussée et du pilier situé à l’angle de la [Adresse 18] et de la [Adresse 21].

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 30 octobre 2025.

Lors de cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 13 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  – DESIGNER tel Commissaire de justice qu’il lui plaira, avec mission de pénétrer dans les locaux à usage commercial situé au rez-de-chaussée, à gauche de la porte d’accès à l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] exploités par la société APB sous l’enseigne « Games in Blue » et à la cave accessible depuis les locaux susvisés, si besoin est avec l’assistance de la force publique ou de tout témoin que prévu par la loi ;

— DIRE que le maître d’œuvre et l’entreprise mandatée par le Syndicat des copropriétaires pourront, dans le cadre de l’intervention du Commissaire de justice, intervenir dans les locaux susvisés pour exécuter les travaux de renforcement du plancher bas du rez-de-chaussée et du pilier situé à l’angle de la [Adresse 18] et de la [Adresse 21] ainsi que pour procéder, le cas échéant, à l’enlèvement provisoire des éléments meubles devant être débarrassés pour permettre l’exécution desdits travaux ;

— DIRE que l’intervention du Commissaire de justice sera limitée à l’ouverture et à la fermeture de la porte d’accès de la boutique susvisée de sorte que sa présence ne sera pas nécessaire pendant le déroulement des travaux ci-avant décrits,

— CONDAMNER la société APB à supporter intégralement les frais afférents à l’intervention de l’huissier dans le cadre de l’exécution de la mission ci-dessus décrite ;

— CONDAMNER la société APB à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société APB aux entiers dépens ".

Il a oralement précisé que la société APB a laissé le 15 octobre 2025 l’accès au local commercial pour les travaux de renforcement du plancher haut de la cave qui sont ainsi achevés, de sorte que sa demande ne porte plus que sur les travaux du pilier endommagé.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la SCI Roche 17 a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

«  – DEBOUTER la société A.P.B de l’ensemble de ses demandes,

— DESIGNER tel Commissoire de justice qu’il lui plaira, avec mission de pénétrer dons les locaux d’usage commercial situé ou rez-de-chaussée, à gauche de lo porte d’accès à l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 16] exploités par la société APB sous l’enseigne « Gomes in Blue » et à la cave accessible depuis les locaux susvisés, si besoin est avec l’assistance de la force publique ou de Tout témoin tel que prévu par lo loi ;

— AUTORISER que le maître d’œuvre et l’entreprise mandatée par le Syndicat des copropriétaires, dons le cadre de l’intervention du Commissoire de justice, interviennent dons les locaux susvisés pour exécuter les travaux de renforcement du pilier situé à l’ongle de la [Adresse 18] et de la [Adresse 21] ainsi que pour procéder, le cas échéant, à l’enlèvement provisoire des éléments meubles devant être débarrassés pour permettre l’exécution desdits travaux ;

— JUGER que l’intervention du Commissoire de justice sera limitée à I’ouverture et à la fermeture de la porte d’accès de la boulique susvisée de sorte que sa présence ne sera pos nécessaire pendant le déroulement des travaux ci-avant décrits,

En tout état de cause

— CONDAMNER la société A.P.B à payer à la société ROCHE 17 la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux termes de l’article 699 du Code de procédure civile par la SELARL 1804. "

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société APB sollicite, au visa des articles 31, 42, 43, 48, 484 et 835 du code de procédure civile, 1719 et 1722 du code civil, du juge des référés qu’il :

— Déclare irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir l’action du syndicat des copropriétaires,

— A titre principal, dise n’y avoir lieu à référé et déboute, en conséquence, le syndicat des copropriétaires et la SCI Roche 17 de l’ensemble de leurs demandes,

— A titre subsidiaire, ordonne le report du renforcement du pilier au mois de janvier 2026, à défaut, limiter les travaux à des mesures conservatoires extérieures, ordonne au syndicat des copropriétaires et à la SCI Roche 17 de remettre immédiatement les clés de la porte de la cave et de procéder au remplacement de ladite porte avec une serrure de sécurité identique sous astreinte de 300 euros par jour et condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et la SCI Roche 17 à lui verser une provision de 15 000 euros à valoir sur le préjudice d’exploitation,

— En tout état de cause, condamne solidairement le syndicat des copropriétaires et la SCI Roche 17 à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle a oralement précisé demander si les travaux étaient ordonnés à ce que des protections efficaces soient mise en place, à ce qu’un procès-verbal contradictoire soit établi avant et après les travaux et à ce que les lieux soient remis en état à l’identique à la fin du chantier.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance aux écritures déposées à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2025. Conformément à l’autorisation donnée par la présidente de l’audience, la société APB et la SCI Roche 17 ont produit une note en délibéré respectivement les 3 et 4 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires soulevée par la société APB

La société APB soulève l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires engagée à son encontre, dès lors qu’il n’a aucun lien contractuel avec elle et qu’il ne peut se substituer au bailleur pour imposer un accès, déplacer des biens, ou organiser un chantier dans des parties privatives louées.

Elle souligne que si l’article 13 de la loi de 1965 rend le règlement de copropriété opposable aux occupants, il n’institue aucun pouvoir de contrainte directe du syndicat des copropriétaires contre le locataire.

Elle soutient ainsi qu’à défaut de clause de relais dans le bail liant le preneur au règlement de copropriété, l’éventuelle action du syndicat des copropriétaires ne peut être exercée que par la voie oblique et à la condition stricte d’une carence du bailleur qui n’est pas, en l’espèce, caractérisée.

Pour s’opposer à cette fin de non-recevoir, le syndicat des copropriétaires soutient que, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit laisser l’accès à son lot pour l’exécution des travaux votés en assemblée générale ainsi que le locataire qui est le seul à pouvoir effectivement donner un tel accès.

Il rappelle, en outre, que le règlement de copropriété qui stipule que les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations et travaux qui deviendraient nécessaires aux choses et parties communes et devront lasser accès aux architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de surveiller, conduire ou exécuter ces réparations ou travaux est, en application de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, opposable au locataire qui, en toute hypothèse, a l’obligation contractuelle de laisser l’accès au local qu’il loue.

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Suivant l’article 31 dudit code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute que “ est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. ”

L’intérêt au succès ou au rejet d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “ I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.”

Suivant l’article 13 de ladite loi, “ Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier. ”

En l’espèce, il résulte de la combinaison des articles 9 II. de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile que le refus d’accès à un lot par un locataire pour l’exécution de travaux répondant aux conditions de l’article 9 constitue un trouble manifestement illicite.

Si, comme le relève la société ABP, c’est le propriétaire du lot qui doit répondre de ce trouble, dès lors que c’est le locataire qui s’oppose à l’accès et qu’il est le seul à pouvoir permettre effectivment un tel accès, le syndicat justifie d’un intérêt à agir à l’encontre également du locataire, soit en l’occurrence de la société APB.

Il convient, en outre, de relever que le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 9], [Adresse 7] et [Adresse 1] stipule que “ les Copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations et travaux qui deviendraient nécessaires aux choses et parties communes ou aux parties communes appartenant aux autres Copropriétaires, étant entendu que les travaux devront être exécutés avec toute la célérité désirable ; il devront, si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de surveiller, conduire ou exécuter ces réparations ou travaux ” (page 41).

Or, les manquements d’un preneur à bail commercial aux obligations nées du règlement de copropriété qui lui est opposable en sa qualité de locataire peuvent justifier sa condamnation à la demande du syndicat des copropriétaires (3e Civ., 14 avril 2010, pourvoi n°09-13.315).

L’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société APB sera, en conséquence, déclarée recevable et la fin de non-recevoir soulevée par cette dernière sera donc rejetée.

Sur les demandes d’autorisation d’accéder au local commercial pour réaliser des travaux

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le refus de la société APB de laisser l’accès au local commercial avant le mois de janvier 2026 pour la réalisation de travaux votés en assemblée générale sur le pilier d’angle des [Adresse 22] et du Théâtre qui sont des travaux structurels urgents, comme en atteste l’architectede l’immeuble et comme l’avait reconnu la société APB en juillet 2025, en violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des stipulations du règlement de copropriété et des stipulations de son contrat de bail, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile.

La SCI Roche 17 fait valoir qu’il y a urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, à ce que les travaux sur le pilier soit réalisé comme en atteste l’architecte de l’immeuble et comme l’avait reconnu la société APB en décembre 2024.

Elle rappelle, en outre, que le contrat de bail la liant à la société APB stipule que le preneur devra supporter tous les travaux qui devraient être exécutés sur la voie publique, dans l’immeuble ou dans les immeubles voisins, quelle que soit la gêne qui puisse en résulter pour l’exploitation de son commerce, ou pour pénétrer dans les lieux loués.

Elle estime, en conséquence, qu’en refusant l’accès aux locaux pour la réalisation de travaux urgents, la société APB est responsable d’un trouble manifestement illicite.

La société APB soutient qu’aucun élément technique ne vient démontrer l’existence d’un péril réel ou imminent, le rapport du bureau d’études de structures du 20 décembre 2024 concluant à une intervention à court terme mais sans urgence et ne mentionnant pas de risque d’effondrement, la note de l’architecte du 4 juillet 2025 ne mentionnant jamais une situation de péril ou de menace pour la solidité immédiate du bâtiment et le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2025 ne contenant aucune mention d’une urgence.

Elle relève que l’urgence est apparue pour la première fois dans le courrier du maître d’œuvre daté du 26 septembre 2025 qui n’est accompagné d’aucune note circonstanciée, aucun constat nouveau, ni aucun diagnostic complémentaire.

Elle souligne que le chantier a été repoussé début octobre au 12 octobre 2025 dans l’attente de l’intervention de la CPCU, ce qui démontre que ceux-ci n’étaient pas urgents.

Elle indique, en outre, que la première phase des travaux relative au renforcement du plancher haut de la cave a débuté le 15 octobre 2025, soit avant même que la requête pour être autorisé à assigner à heure indiquée n’ait été déposée par le syndicat des copropriétaires, pour s’achever le 27 octobre 2025, de sorte que la demande d’accès est sans objet.

Elle précise avoir donné son accord pour laisser l’accès aux locaux pour les travaux sur le pilier le 27 octobre 2025 à la condition que ces travaux commencent immédiatement et s’achèvent au plus tard le 12 novembre 2025, avoir en conséquence libéré la partie des locaux devant faire l’objet des travaux à compter du 28 octobre 2025 mais avoir été informée par le syndicat des copropriétaires que les travaux ne pouvaient commencer qu’à partir du 12 novembre.

Elle soutient, en conséquence, que rien ne s’oppose à un report des travaux au 1er janvier 2026 afin de lui permettre de laisser ouvert sa boutique pendant la période de noël qui commence dès le mois de novembre et qui est la période où elle réalise le principal de son chiffre d’affaires de l’année (45 000 euros).

Elle conteste, en conséquence, avoir refusé les travaux, souhaitant uniquement que ceux-ci ne soient pas réalisés durant la période de noël.

Elle demande, à titre subsidiaire, que ces travaux soient différés au 1er janvier 2026 qui constitue une période creuse et, à titre plus subsidiaire, à défaut de report, que les travaux soient limités à des mesures conservatoires depuis l’extérieur (directement sur le pilier) et temporaires.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Lorsqu’il n’existe aucune contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner toute mesure qui s’impose ; lorsqu’il existe au contraire un différend, il peut prendre uniquement les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits des parties.

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l’existence de l’éminence du dommage ou d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Vu les articles 9 II. et 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précités,

Aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 9], [Adresse 7] et [Adresse 1] stipule que “ les Copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations et travaux qui deviendraient nécessaires aux choses et parties communes ou aux parties communes appartenant aux autres Copropriétaires, étant entendu que les travaux devront être exécutés avec toute la célérité désirable ; il devront, si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de surveiller, conduire ou exécuter ces réparations ou travaux ” (page 41).

L’article 7 du contrat de bail liant la SCI Roche 17 à la société APB stipule que le preneur devra supporter tous les travaux qui seraient exécutés sur la voie publique, dans l’immeuble ou dans les immeubles voisins, quelle que soit la gêne qui puisse en résulter pour l’exploitation de son commerce, ou pour pénétrer dans les lieux loués, sauf son recours contre l’administration, l’entrepreneur des travaux, les propriétaires ou il y aura lieu, mais en laissant toujours le bailleur hors de cause.

En l’espèce, par procès-verbal en date du 26 juin 2025, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] et [Adresse 8] a voté, en résolution 24, la reprise du poteau d’angle façade en rez-de-chaussée, au droit de la boutique [Adresse 19] [Adresse 17] et, en résolution 25, les travaux de reprise du plancher haut du lot 67 (sous-sol de la boutique de jouet [Adresse 18]) propriété de la SCI Roche 17.

Par courriel officiel en date du 8 juillet 2025, le conseil de la SCI Roche 17 a informé le conseil de la société APB du vote par l’assemblée générale des travaux de reprise et lui a adressé la proposition de planning des travaux qui commenceraient le 22 septembre 2025 pour une durée totale de six semaines.

Il ressort des pièces versées aux débat que, le 8 juillet 2025, la société APB a refusé que les travaux sur le poteau d’angle se fassent par son local commercial, que, le 29 septembre 2025, elle a donné son accord pour que les travaux aient lieu dans son local commercial pour le pilier après avoir obtenu la garantie qu’ils s’achèveraient le 31 octobre 2025, que, le 9 octobre 2025, elle a fait part à l’architecte de l’immeuble, M. [B], de son refus que les travaux initialement prévus le 6 octobre 2025 puis reportés le 13 octobre 2025, aient lieu, s’agissant du pilier, avant le mois de janvier 2026 et que le 29 octobre 2025, après avoir donné son accord pour que les travaux aient lieu dans son local commercial à la condition qu’ils durent quinze jours et s’achèvent le 31 octobre 2025, elle a refusé à ce qu’ils aient lieu, l’entreprise ne pouvant pas intervenir avant le 12 novembre 2025.

Dès lors, il résulte de ces éléments que la société APB a fait obstacle à l’exécution des travaux sur le pilier qui sont des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires le 26 juin 2025 sans démontrer que ces travaux sont de nature à altérer l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives de manière durable en violation de l’article 9.II de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions du règlement de copropriété qui lui sont opposables en application de l’article 13 de ladite loi et de celles du bail commercial qui la lie à la SCI Roche 17.

Le fait que ces travaux soient susceptibles d’affecter l’exploitation par la société APB de son local commercial à une période d’activité importante pour cette dernière n’est pas de nature à justifier ce refus et ce d’autant que l’architecte de l’immeuble a indiqué, à deux reprises, que ces travaux sont urgents, dès lors que le pilier d’angle en pierre présente une faille inquiétante faisant courir, tant qu’elle n’aura pas été jugulée, un risque d’affaissement du pilier qui s’accroit de jour en jour compte tenu d’une érosion possible de la faille du fait de l’exposition du pilier aux intempéries et d’une aggravation possible du phénomène de fissuration par un épisode de gel à l’approche de l’hiver.

Il convient, au surplus, de relever que si la société APB n’avait pas refusé que ces travaux aient lieu, notamment, à compter du 15 octobre 2025 en même temps que les travaux de reprise du plancher, ceux-ci se seraient achevés avant le 12 novembre 2025 puisque, suivant le planning prévisionnel, les travaux de renforcement du pilier dans ses locaux doivent durer deux semaines (sur les six semaines de travaux prévus).

Ces éléments permettent, en conséquence, de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile.

Il convient de relever, à ce titre, que le fait que la société APB ait laissé l’accès à la cave qu’elle loue pour la réalisation des travaux de reprise du plancher haut qui ont ainsi eu lieu du 15 au 27 octobre 2025 n’est pas de nature à établir que tout danger a disparu, dès lors que, comme il a déjà été relevé, l’architecte de l’immeuble a expressément précisé que l’urgence de réaliser les travaux portait aussi bien sur la reprise du plancher haut de la cave et sur la reprise du pilier, en raison d’un risque d’affaissement qui est accentué par les intempéries.

La circonstance que ces risques structurels soient connus depuis le mois de décembre 2024 est également impropre à caractériser l’absence de toute urgence et la possibilité de repousser les travaux de reprise du pilier au mois de janvier 2026.

Or, la société APB, en sa qualité de locataire, a l’obligation non sérieusement contestable, en application tant du contrat de bail qui la lie à la SCI Roche 17 que du règlement de copropriété qui lui est opposable, de laisser l’accès au local commercial qu’elle exploite au syndicat des copropriétaires afin que soient réalisés les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 26 juin 2025.

Au surplus, son refus de laisser l’accès au local commercial aux entreprises mandatées par le syndicat des copropriétaires pour réaliser les travaux de reprise votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 26 juin 2025 avant le mois de janvier 2026 caractérise un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile auquel il doit être mis fin.

Il convient, en conséquence, d’autoriser le maître d’œuvre et l’entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans le local commercial appartenant à la SCI Roche 17 et loué à la société APB afin d’y réaliser les travaux de renforcement du pilier situé à l’angle de la [Adresse 18] et de la [Adresse 21] et, en tant que de besoin, de procéder à l’enlèvement provisoire des éléments meubles devant être débarrassés pour permettre l’exécution des travaux et de désigner un commissaire de justice pour l’ouverture et la fermeture de la porte d’accès de la boutique, suivant les termes du présent dispositif.

En outre, il résulte de ce qui précède, en particulier de l’urgence à ce que les travaux soient réalisés, que le début des travaux ne saurait être repoussé au mois de janvier 2026 comme le sollicite la société APB.

Par ailleurs, la société APB n’établissant pas que des mesures conservatoires depuis l’extérieur sont possibles, il ne sera pas fait droit à sa demande de ce chef et les travaux qui seront réalisés seront ceux qui ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 26 juin 2025.

En revanche, il sera, conformément à la demande en ce sens de la société APB, prévu que des mesures de protection de nature à protéger le local commercial devront être mises en place avant le début des travaux et que les lieux devront être remis en état à l’identique, à l’issue du chantier.

Il sera, enfin, prévu que le commissaire de justice désigné devra également établir un procès-verbal visant à constater l’état du local commercial au début des travaux et à l’issue de ceux-ci.

Sur les demandes reconventionnelles de la société APB

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

o Sur la demande de remise des clés de la cave

La société APB sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui remettre, sous astreinte, les clés de la porte de cave qui a été changée dans le cadre des travaux.

Le syndicat des copropriétaires indique être d’accord pour remettre ces clés, qui sont déjà tenues à la disposition de la société APB au syndic.

Il convient, en conséquence, de condamner le syndicat des copropriétaires à remettre à la société APB les clés de la cave.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne s’opposant pas à une telle remise, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

o Sur la demande de remplacement de la serrure de la porte de la cave

La société APB expose que la serrure de la cave a été remplacée par une serrure simple au lieu d’une serrure à trois points.

Toutefois, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, que la serrure de la porte de la cave n’est plus une serrure à trois points mais une serrure simple.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société APB de ce chef.

o Sur la demande de provision

La société APB sollicite la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de la SCI Roche 17 au paiement d’une provision de 15 000 euros à valoir sur son préjudice d’exploitation.

Toutefois, le préjudice que subira la société APB du fait de la réalisation des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires est, à ce stade, incertain, dès lors que les travaux n’ayant pas encore débuté, les incidences exactes que ceux-ci auront sur l’exploitation par la société APB de son local commercial ne sont pas encore connues.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société APB à valoir sur son préjudice d’exploitation.

Sur les demandes accessoires

La société APB, qui succombe, sera condamnée, en application de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’intervention du commissaire de justice et du serrurier désignés et qui pourront être recouvrés directement par la SELARL 1804 représentée par M^e Amsellem-Kassabi qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par suite, la société APB sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires et à la SCI Roche 17 chacun la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires soulevée par la société APB ;

Autorisons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, à pénétrer dans le local commercial appartenant à la SCI Roche 17 et loué par la société APB situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3], accompagné du maître d’œuvre et de toute entreprise qu’il aura mandatée, d’un serrurier, en présence d’un commissaire de justice, afin de permettre l’ouverture de la porte et l’exécution des travaux de reprise du poteau angle façade [Adresse 18] et [Adresse 17] tels que votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2026 et l’enlèvement provisoire des éléments meubles devant être débarrassés pour permettre l’exécution desdits travaux ;

Désignons Maître [Z] [H], commissaire de justice, avec faculté de substitution ou d’assistance par tout autre commissaire de justice ou clerc habilité de l’étude, avec la mission de :

∙ se rendre sur place au [Adresse 3], local commercial situé au rez-de-chaussée exploité sous l’enseigne “ Game in Blue ”

∙ accéder au local commercial appartenant à la SCI Roche 17 et loué à la société APB en procédant, en cas de besoin, à l’ouverture forcée de la porte par un serrurier afin de permettre au maître d’œuvre et à toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires d’entrer pour y exécuter les travaux de reprise du poteau angle façade [Adresse 18] et [Adresse 17] tels que votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2026 et, le cas échéant, l’enlèvement provisoire des éléments meubles devant être débarrassés pour permettre l’exécution desdits travaux ;

∙ assister à la fermeture du local commercial appartenant à la SCI Roche 17 et loué à la société APB à l’achèvement desdits travaux ;

∙ décrire les lieux et procéder à tout constat de l’état du local commercial avant et après l’exécution des travaux ;

∙ se faire remettre tout document utile et recueillir toute déclaration de toute personne de nature à lui permettre de bien mener sa mission ;

∙ prendre, le cas échéant, toutes photographies utiles ;

∙ se faire assister, le cas échéant, pour la réalisation de sa mission, du concours de la force publique ou de deux témoins majeurs qui ne sont ni au service des parties ni au service du commissaire de justice instrumentaire et d’un serrurier qui procédera en cas de besoin à l’ouverture forcée des lieux et, le cas échéant, au changement de serrure ;

Disons que le commissaire de justice pourra également être appelé à intervenir en tant que de besoin à la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] en cas de difficulté liée à l’ouverture ou à la fermeture des lieux pendant la durée des travaux ;

Disons que du tout il sera dressé procès-verbal par le commissaire de justice ;

Fixons à 900 euros (hors taxes et hors débours) la provision devant être versée au commissaire de justice par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] ;

Disons qu’à défaut de saisine du commissaire de justice dans le délai d’un mois suivant la présente ordonnance, sa désignation sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que le commissaire de justice devra accomplir sa mission dans le délai d’un mois à compter de sa saisine ;

Disons qu’en cas de changement de serrure, que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] devra tenir les clés à la disposition de la société ABP et les lui remettre à l’achèvement des travaux ;

Disons que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] devra, avant le début des travaux, mettre en place des mesures de protection du local commercial et devra, à l’issue des travaux, remettre en état à l’identique le local commercial ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à remettre à la société APB les clés de la porte de la cave ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes reconventionnelles de la société APB ;

Condamnons la société APB aux entiers dépens incluant les frais d’intervention du commissaire de justice et du serrurier désignés qui pourront être recouvrés directement par la SELARL 1804 représentée par M^e Amsellem-Kassabi qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société APB à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société APB à payer à la SCI Roche 17 Paris la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 14] le 05 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ