TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 25/55514 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADYC

N° :

Assignation du :

30 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 octobre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [D], [M], [B], [W] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [L], [X], [T] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [F], [W], [X] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #A0428

DEFENDERESSE

La S.A.S. [Localité 10] L’INSTITUT

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Vanessa NAKACHE, avocat au barreau de PARIS – #C1305

DÉBATS

A l’audience du 22 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé des 5 mars et 10 avril 2019 avec prise d’effet au 1er janvier 2018 ayant pris effet au 1er janvier 2018 pour neuf années entières et consécutives, M. [D] [S], Mme [R] [S] et M. [F] [S] ont donné à bail à la société [Localité 10] 93, aux droits de laquelle se trouve la société [Localité 10] l’Institut, un local commercial à usage d’institut de beauté dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 9].

Les locaux se composent :

— « LOT N° 2 du règlement de copropriété comprenant aux termes du règlement de copropriété : Au rez-de-chaussée : une boutique avec arrière-boutique

Un premier étage relié au rez-de-chaussée par un escalier privatif

Un sous-sol relié au rez-de-chaussée par un escalier privatif, 2 WC

Chaufferie dans un local extérieur (anciennement WC extérieurs).»

Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal hors taxe et hors charges de 33.000 euros payable par trimestre à terme échu.

A la suite d’impayés récurrents, trois commandements ont été délivrés au Preneur entre 2021 et 2024 :

— Le 21 décembre 2021 pour la somme en principal de 20.819,59 euros ;

— Le 28 avril 2023 pour la somme en principal de 14.229,66 euros ;

— Le 11 octobre 2024 pour la somme en principal de 23.294,34 euros.

L’état récapitulatif des inscriptions ne révèle pas de créanciers inscrits au fonds de commerce.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, M. [D] [S], Mme [R] [S] et M. [F] [S] ont, par exploit délivré le 30 juillet 2025, fait citer la société [Localité 10] l’Institut devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir:

« Vu les articles L. 145-41 et suivants et R. 145-23 du code de commerce ;

Vu les articles 1103, 1104, 1728, 1231 et suivants du code civil ;

Vu les articles 699, 700 et suivants du code de procédure civile ;

Vu les commandements de payer visant la clause résolutoire en date des 21 décembre 2021, 28 avril 2023 et 11 octobre 2024 ;

Vu l’assignation et les pièces versées aux débats ;

CONSTATER par l’effet du commandement en date du 11 octobre 2024, resté infructueux, l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 11 novembre 2024 ;

CONSTATER également que depuis cette dernière date, la société [Localité 10] L’Institut occupe sans droit ni titre le local sis [Adresse 9], se composant de :

LOT N° 2 du règlement de copropriété comprenant aux termes du règlement de copropriété :

Au rez-de-chaussée : une boutique avec arrière-boutique

Un premier étage relié au rez-de-chaussée par un escalier privatif

Un sous-sol relié au rez-de-chaussée par un escalier privatif, 2 WC

Chaufferie dans un local extérieur (anciennement WC extérieurs).

ORDONNER en conséquence son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il vous plaira de désigner, et ce en garantie des indemnités d’occupation et de réparation locatives qui pourraient être dues ;

CONDAMNER la société [Localité 10] L’Institut à payer à Madame [L], [S], Monsieur [D], [S], et Monsieur [F] [S] la somme de 28.684,80 euros, sauf à parfaire, correspondant aux loyers taxes accessoires et charges arriérés, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances impayées et jusqu’à parfait paiement ;

FIXER une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer augmenté de la provision pour charges, majorée des taxes et accessoires éventuels, montant qui sera indexé selon la clause d’indexation prévue au bail ;

CONDAMNER la société [Localité 10] L’Institut à payer ladite indemnité d’occupation à Madame [L], [S], Monsieur [D], [S], et Monsieur [F] [S], et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, tout mois commencé étant dû en entier ;

ASSORTIR cette indemnité mensuelle d’occupation des intérêts au taux légal à compter de son exigibilité,

ORDONNER la capitalisation des intérêts par année écoulée, jusqu’à parfait paiement des sommes dues,

CONDAMNER la société [Localité 10] L’Institut à régler à Madame [L], [S], Monsieur [D], [S], et Monsieur [F] [S], la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la société [Localité 10] L’Institut à régler à Madame [L] [S], Monsieur [D], [S], et Monsieur [F] [S], la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société [Localité 10] L’Institut aux entiers dépens, qui comprendront le coût des trois commandements en date des 21 décembre 2021, 28 avril 2023 et 11 octobre 2024, des états des inscriptions et frais de commissaire de justice générés par la présente instance. ».

A l’audience du 22 septembre 2025, les requérants, représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes. Ils ont indiqué être opposés à l’accord de délais de paiement en indiquant qu’il n’y avait pas de reprise de paiement du loyer courant, que les paiements étaient irréguliers, qu’un virement de 3.000 euros de règlement aurait été effectué le matin de l’audience et serait à prendre en compte sous réserve d’encaissement.

Aux termes de ses conclusions régularisées et soutenues à l’audience du 22 septembre 2025, la société [Localité 10] l’Institut, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire invoquée par les demandeurs ;

JUGER que la société [Localité 10] L’Institut pourra s’acquitter de sa dette d’un montant de 28.684,80 euros moyennant 20 versements mensuels égaux ;

DEBOUTER les consorts [S] de leur demande au titre des intérêts légaux ;

DEBOUTER les consorts [S] de leur demande à titre de dommages et intérêts ;

Les DEBOUTER de toutes leurs autres demandes. »

Les demandeurs ont été autorisés à produire sous huit jours en cours de délibéré l’état récapitulatif des inscriptions et la confirmation du bon encaissement du virement de 3.117 euros mentionné à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions en défense ainsi qu’à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par notes en délibérés des 22 et 23 septembre 205, les bailleurs ont produit l’état récapitulatif des inscriptions ne révélant pas de créanciers inscrits au fonds de commerce, ainsi et ont précisé au juge des référés que le virement de 3.117 euros avait été fait par la défenderesse sur un compte clôturé de sorte qu’ils n’avaient pas perçu ladite somme.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

M. [D] [S], Mme [R] [S] et M. [F] [S] soutiennent que :

— en dépit du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 11 octobre 2024, la société [Localité 10] l’Institut ne s’est pas acquittée des sommes dont elle est redevable en exécution du contrat de bail qui lui a été consenti,

— la clause résolutoire stipulée au bail est donc acquise depuis le 11 novembre 2024.

La société [Localité 10] l’Institut ne fait valoir aucun moyen de fait ou de droit en défense et précise ne pas contester devoir la somme demandée au principal de 28.684,80 euros.

*

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial des 5 mars et 10 avril 2019, avec prise d’effet au 1er janvier 2018, contient une clause résolutoire (article 21) au visa de laquelle un commandement de payer a été valablement délivré au preneur le 11 octobre 2024 à hauteur de la somme en principal de 23.294,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 et figurant dans celui-ci, terme du 4ème trimestre 2024 inclus.

S’agissant de la demande de délais de paiement formulée par la société [Localité 10] l’Institut, il sera relevé que les bailleurs y sont opposés, qu’aucun élément versé aux débats ne permet de considérer que cette dernière a connu des difficultés financières s’opposant au règlement des loyers et charges. Aucun élément n’est versé en outre aux débats pour permettre au juge d’apprécier quel échéancier de paiement la société défenderesse serait en mesure de respecter alors que le dernier décompte versé aux débats permet de constater qu’il n’y a eu aucune reprise du paiement du loyer courant et de la provision sur charges.

La demande de délai sera donc rejetée.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 11 novembre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion du preneur sera dès lors ordonnée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance, aucun moyen n’étant au demeurant soutenu au soutien des demandes d’enlèvement du mobilier des encombrants sous astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due aux bailleurs à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif du 19 septembre 2025 versé aux débats fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 28.684,80 euros, troisième trimestre 2025 inclus.

En conséquence, la société [Localité 10] l’Institut sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 28.684,80 euros, troisième trimestre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 juillet 2025.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil dès lors qu’elle est demandée par les bailleurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [D] [S], Mme [R] [S] et M. [F] [S] sollicitent la condamnation de la défenderesse à leur payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant des non-paiements récurrents de loyers.

En droit, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le juge des référés n’est pas, en principe, compétent pour allouer des dommages-intérêts autre que ceux sanctionnant l’abus du droit d’ester en justice ou le caractère dilatoire de l’action. Le juge des référés ne peut, donc faire droit à une demande de dommages-intérêts et non de provision sans excéder ses pouvoirs.

En l’espèce M. [D] [S], Mme [R] [S] et M. [F] [S] sollicitent des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant du non-respect par le preneur ne de son obligation essentielle de paiement des loyers.

Cette demande excède les pouvoirs du juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens

La société [Localité 10] l’Institut, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024 à l’exclusion des commandements précédents.

Elle sera également condamnée à payer à M. [D] [S], Mme [R] [S] et M. [F] [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de les indemniser des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer.

M. [D] [S], Mme [R] [S] et M. [F] [S] seront déboutés de toutes leurs autres demandes.

Il y a lieu de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l’acquisition, à la date du 11 novembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail des 5 mars et 10 avril 2019, avec prise d’effet au 1er janvier 2018, liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire du local sis [Adresse 9], se composant de :

LOT N° 2 du règlement de copropriété comprenant aux termes du règlement de copropriété :

Au rez-de-chaussée : une boutique avec arrière-boutique

Un premier étage relié au rez-de-chaussée par un escalier privatif

Un sous-sol relié au rez-de-chaussée par un escalier privatif, 2 WC

Chaufferie dans un local extérieur (anciennement WC extérieurs),

la société [Localité 10] l’Institut pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamnons la société [Localité 10] l’Institut à payer à M. [D] [S], Mme [R] [S] et M. [F] [S] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société [Localité 10] l’Institut à payer à M. [D] [S], Mme [R] [S] et M. [F] [S] la somme provisionnelle de 28.684,80 euros, troisième trimestre 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 juillet 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejetons la demande de délais de paiement formulée par la société [Localité 10] l’Institut ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

Condamnons la société [Localité 10] l’Institut aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024, à l’exclusion des commandements précédents.

Condamnons la société [Localité 10] l’Institut à payer à M. [D] [S], Mme [R] [S] et M. [F] [S] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons M. [D] [S], Mme [R] [S] et M. [F] [S] de toutes leurs demandes formées ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 11] le 27 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON