TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Halal EL JAAOUANI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/00757 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZHP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 21 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Halal EL JAAOUANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0620

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 février 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 21 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00757 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZHP

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 14 novembre 1994, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à M. [M] [H] et Mme [F] [I], son épouse, un logement conventionné de trois pièces situé [Adresse 4].

Mme [F] [I] épouse [H] est décédée le 2 janvier 2021, puis, M. [M] [H], le 19 juin 2021.

Apprenant que le logement était occupé par le fils de la défunte, M. [N] [I], la RIVP par courrier en date du 28 juin 2021, demandait à ce dernier de lui transmettre les documents utiles nécessaires au transfert éventuel du bail à son profit.

La RIVP considérant que M. [N] [I] ne remplissait pas les conditions de transfert du bail prévues aux articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lui demandait par courrier du 9 novembre 2021, de restituer le logement.

En l’absence de libération des lieux, la RIVP a fait assigner M. [N] [I], par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail au jour du décès du locataire,

— Ordonner l’expulsion immédiate de M. [N] [I] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, outre une astreinte de 50 euros par jour de retard,

— Supprimer le délai de deux mois, prévu à l’article L.412-1 du Code de procédures civiles d’expulsion,

— Ordonner la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira au demandeur et ce, aux frais, risques et périls du défendeur,

— Condamner M. [N] [I] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel majoré de 30% à titre de dommages et intérêts et augmenté de la provision pour charge, à compter du décès de M. [M] [H] et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, volontaire ou forcée,

— Condamner M. [N] [I] au paiement de la somme de 9 332,28 euros au titre des arriérés,

— Condamner M. [N] [I] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP expose que M. [N] [I], fils de Mme [F] [I] épouse [H] n’a pas de lien de parenté avec M. [M] [H] demeuré seul titulaire du bail au décès de son épouse, en janvier 2021, de sorte qu’il ne remplit pas les conditions pour bénéficier d’un transfert de bail à son bénéfice. Le bailleur précise qu’en se maintenant dans les lieux M. [N] [I] a violé les règles d’attribution des logements HLM, ce qui justifie la majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée à titre de réparation.

L’affaire a été renvoyée les 3 mars et 24 septembre 2024 du fait de la demande d’aide juridique sollicitée par M. [N] [I].

A l’audience du 3 décembre 2024, la RIVP représentée par son conseil, s’est référée à l’acte introductif d’instance. La demanderesse a actualisé la demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 8 861,77 euros selon décompte arrêté au 22 novembre 2024 produit aux débats. Elle sollicite également la condamnation du défendeur au paiement d’une amende civile.

M. [N] [I] représenté par son conseil a exposé ses conclusions déposées et visées par le greffier, aux termes desquelles il explique qu’il justifie d’une occupation des lieux antérieure d’un an au décès de sa mère et qu’âgé de plus de 65 ans, il ne peut lui être opposé les exigences de l’article 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 concernant la taille du logement.

Il conteste également le montant de l’arriéré locatif qui résulte d’une suspension du montant du RSA suite au refus de transfert de bail opposé par la RIVP.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail

En application des dispositions de l’article 14 de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, en cas de décès du locataire le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an avant la date du décès.

En l’espèce M. [N] [I] qui n’a pas de lien de parenté avec M. [M] [H] devenu titulaire du bail au décès de son épouse et ne saurait par conséquent bénéficier du transfert de bail, ne justifie pas non plus d’une occupation des lieux sur la période d’un an comprise entre le 2 janvier 2020 et 2 janvier 2021, date du décès de Mme [F] [I] épouse [H], sa mère.

En effet, il produit des documents bancaires et administratifs justifiant de son adresse [Adresse 2] pour les mois d’octobre et décembre 2019 ou datés des 17 février 2020, 16 mars 2020, 6 avril 2020 puis 8 juin 2020 et 1er janvier 2021. Il n’est donc pas établi une présence continue sur la période considérée.

Par ailleurs, l’attestation d’hébergement gratuit depuis le 1er septembre 2019 établie par M. [M] [H] qui ne répond pas aux conditions des attestations de l’article 202 du Code de procédure civile, tout comme celles de voisins et membres de la famille qui ne font état par ailleurs que de rencontres épisodiques de M. [N] [I] au domicile des défunts ne suffisent pas à caractériser une habitation permanente du défendeur durant une année préalablement au décès de sa mère.

Dès lors, M. [N] [I] ne saurait se prévaloir du transfert de bail à son profit au décès de sa mère ni du bénéfice de l’article 40 de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989 en ce qu’il prévoit le relogement dans un appartement plus petit du bénéficiaire du transfert.

Enfin, M. [N] [I], né le 11 juin 1958 et âgé à la date du décès de M. [M] [H], le 19 juin 2021 de 63 ans, ne saurait bénéficier des dispositions de l’article 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 excluant les conditions de l’article 14 pour les personnes de plus de 65 ans vivant effectivement avec le locataire depuis plus d’un an.

Sur la résiliation du bail

Le bail s’étant trouvé résilié au jour du décès de M. [M] [H], est occupant sans droit ni titre depuis le 19 juin 2021. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion dans les conditions précisées au dispositif.

Dans la mesure où M. [N] [I] se maintient seul dans un logement de trois pièces, attribué sous conditions de ressources et de famille alors qu’il ne justifie d’aucun droit à s’y maintenir, il sera fait droit à la demande de suppression du délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [N] [I] est par conséquent débiteur depuis le 19 juin 2021 d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer augmenté de la provision pour charges.

A défaut pour la demanderesse de justifier d’un préjudice supplémentaire qui ne serait pas réparé par l’équivalent du loyer et des charges, la demande de majoration de 30% de l’indemnité d’occupation sera rejetée.

Compte tenu de l’arriéré constaté au décompte produit arrêté à la date du 22 novembre 2024, M. [N] [I] sera également condamné au paiement de la somme de 8 861,77 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 décembre 2023.

Sur l’amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

La demande d’amende civile formée par la RIVP à l’encontre de M. [N] [I] sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure abusive, en dehors d’une demande indemnitaire, est irrecevable. Seule la juridiction, après avoir recueilli les observations des parties, peut en effet se saisir d’une telle sanction civile si elle l’estime justifiée.

La demande formée en ce sens par la RIVP est ainsi irrecevable.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et la RIVP sera déboutée de sa demande.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire au 19 juin 2021 du bail signé entre les époux [H] et la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] pour un logement conventionné de trois pièces situé [Adresse 4] ;

CONSTATE que M. [N] [I] est occupant sans droit ni titre;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [I] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la restitution des clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] pourra, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [I] à verser à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 19 juin 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M. [N] [I] à verser à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 8 861,77 euros, correspondant à l’arriéré dû, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023 ;

CONDAMNE M. [N] [I] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 5] le 21 février 2025

le greffier le Président