TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Véronique VINCENT ; M^e Marly TOURE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03116 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OLW

N° MINUTE :

7-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDEURS

Madame [E] [D] veuve [R], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Véronique VINCENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1854

Madame [P] [R] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Véronique VINCENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1854

Madame [T] [R] épouse [H], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Véronique VINCENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1854

Monsieur [I] [R], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Véronique VINCENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1854

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [W], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Marly TOURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0094

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

Décision du 20 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03116 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OLW

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03116 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OLW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2023 à effet au 1er octobre 2023, Mme [E] [D] en qualité d’usufruitière, Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R] en qualité de nus-propriétaires, ont consenti un bail d’habitation meublée à M. [K] [W] sur des locaux situés au [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 572,51 euros et d’une provision sur charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, Mme [E] [D], Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R] ont fait délivrer à M. [K] [W] un congé pour reprise à effet au 30 septembre 2024 à minuit pour y établir la résidence de Mme [Z] [R].

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, Mme [E] [D], Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R] ont assigné M. [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Prononcer la résiliation du bail par l’effet du congé pour reprise délivré le 31 mai 2023, à compter du 30 septembre 2024, Condamner M. [K] [W] à payer à Mme [E] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux par remise des clés une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles soit 641,16 euros par mois, réglable à terme au plus tard le 1er du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à libération des lieux,Ordonner qu’à défaut de libération volontaire un mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, Condamnation de M. [K] [W] à payer à Mme [E] [D] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement.

A l’audience du 23 mai 2025 Mme [E] [D], Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et sollicitent en outre :

Le rejet de la fin de non-recevoir, Le rejet de la demande de délai pour libérer les lieux, Que l’exécution provisoire ne soit pas écartée.

Ils soutiennent que le congé a été valablement délivré, que la jurisprudence invoquée par M. [K] [W] porte sur un congé délivré uniquement par le nu-propriétaire et n’est pas applicable au cas d’espèce. Ils font valoir que M. [K] [W] a déjà bénéficié de fait d’un délai d’un an pour libérer les lieux.

M. [K] [W], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

A titre liminaire : déclarer l’action formée par Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R] nus-propriétaires, irrecevables pour défaut de qualité à agir, A titre principal : déclarer que Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R] nus-propriétaires sont dépourvus de qualité à agir, Déclarer en conséquence que le congé pour reprise est nul, Déclarer en conséquence que le bail s’est renouvelé le 30 septembre 2024 pour une durée d’un an renouvelable, Débouter Mme [E] [D], Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R] de l’ensemble de leurs demandes, Accorder un délai de grâce de deux ans à compter de la signification du jugement, Condamner in solidum Mme [E] [D], Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de M^e Marly TOURE en application de l’article 699 du code de procédure civile, Ecarter l’exécution provisoire sur les demandes de Mme [E] [D], Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R]. En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs et aux conclusions du défendeur visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre l’article 32 dudit code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La conclusion et le renouvellement d’un bail de neuf ans au plus en tant que bailleur (art. 595 du code civil) et la résiliation du bail d’habitation en tant que bailleur y compris par la délivrance d’un congé sauf pour vendre de locaux nus, sont des actes d’administration en application du décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008 relatif aux actes de gestion du patrimoine des personnes placées en curatelle ou en tutelle.

Seul l’usufruitier a la qualité de bailleur (Cass. 3e civ. 26 janvier 2022, n° 20 20.223 –B).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R], nus-propriétaires, n’ont pas qualité à agir en validation du congé pour reprise lequel relève en tant qu’acte d’administration du seul bailleur soit Mme [E] [D] en qualité d’usufruitière.

Leurs demandes seront en conséquence déclarées irrecevables.

Sur la nullité du congé pour reprise

Sur la nullité du congé tiré du défaut de qualité de Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R]

Aux termes de l’article 649 du code de procédure civile la nullité de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

En application de l’article 112 du code de procédure civile la nullité pour vice de forme des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

En l’espèce, le congé a été délivré par Mme [E] [D], Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R].

Si Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R] nus-propriétaires, n’avaient effectivement pas qualité pour délivrer ce congé, cet acte a également été délivré par Mme [E] [D] en qualité d’usufruitière, laquelle n’est aucunement intervenue volontairement à la procédure de sorte que la jurisprudence invoquée par M. [K] [W] n’est pas applicable au cas d’espèce.

Il s’agit en conséquence d’un vice de forme. Or la nullité est couverte puisque M. [K] [W] a fait valoir une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir à l’instance de Mme [E] [D], Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R] avant de la soulever.

L’exception de nullité est en conséquence irrecevable.

Sur la nullité du congé tirée du défaut de démonstration du caractère réel et sérieux de la repriseLe fait pour une partie de contester le caractère sérieux d’un congé est une défense au fond (Civ. 3è 2 juin 2010 n° 09-14.19) et sera en conséquence examiné ci-après.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, un congé pour reprise a été délivré à M. [K] [W] le 31 mai 2024 à effet au 30 septembre 2024 à minuit. Ce congé mentionne la volonté des bailleurs de reprendre le logement au bénéfice de la fille de Mme [P] [R] et petite-fille de Mme [E] [D], Mme [Z] [R] née le 27 décembre 2006 demeurant [Adresse 3], cette dernière devant faire ses études de médecine à [Localité 8] sur le site de la Salpetrière à compter du 19 août 2024, études nécessitant un logement de proximité de l’université dès que possible pour optimiser leur réussite ainsi qu’un environnement calme et familial.

M. [K] [W] soutient qu’il n’est pas justifié du lien de filiation requis par le texte ni l’inscription de Mme [Z] [R] en faculté de médecine, que le certificat de scolarité finalement produit est postérieur à la délivrance du congé.

Il est justifié par le certificat de scolarité versé aux débats que Mme [Z] [R] a été inscrite en faculté de santé Sorbonne Université pour l’année 2024-2025, la date de délivrance du certificat étant indifférente puisque le bailleur peut justifier du motif de la reprise dans le cadre de la procédure.

Il n’est produit aucun acte d’Etat civil permettant d’établir un lien de filiation entre Mme [Z] [R] et Mme [E] [D]. Néanmoins, la loi n’impose pas que la reprise s’effectue au bénéfice d’un membre de la famille du bailleur mais seulement que le congé donné indique le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ce qui est le cas en l’espèce.

Il s’ensuit que les griefs de M. [K] [W] ne sont pas fondés.

Il y a lieu en conséquence de valider le congé pour reprise et de constater que le contrat de bail est résilié depuis le 30 septembre 2024. Il convient dès lors d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [E] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur les demandes relatives au délai pour quitter les lieux

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 dudit code, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il est sollicité l’expulsion du locataire à l’issue du délai d’un mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux tandis que M. [K] [W] demande à bénéficier du délai de deux ans.

La demande tendant à l’expulsion un mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux n’est pas motivée en faits et sera dès lors rejetée.

Si M. [K] [W] produit des courriers, il n’est pas justifié d’une demande de logement social dûment enregistrée, le service de la ville de [Localité 8] lui demandant des pièces complémentaires. Il ne justifie ni de sa situation financière ni de recherches dans le parc locatif privé. Il a par ailleurs bénéficié de fait d’un délai de 11 mois pour libérer les lieux.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Elle sera fixée en l’espèce au montant actuel du loyer et des charges, soit la somme de 641,16 euros par mois.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 septembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. S’il est demandé que le coût du « commandement », sans autre précision, soit inclus aux dépens, il convient de constater qu’aucun commandement n’a été produit dans le cadre de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande de Mme [E] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. M. [K] [W] sera débouté de sa demande sur ce fondement.

La décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile, aucune circonstance de l’espèce ne justifiant qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RECOIT la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R] ;

DECLARE leurs demandes irrecevables ;

DECLARE irrecevable l’exception de nullité du congé aux fins de reprise délivré par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024 tirée du défaut de qualité à agir de Mme [T] [R], M. [I] [R] et Mme [P] [R];

CONSTATE la résiliation au 30 septembre 2024 du bail d’habitation conclu le 2 octobre 2023 à effet au 1er octobre 2023 entre Mme [E] [D] et M. [K] [W] sur des locaux situés au [Adresse 7], par l’effet du congé pour reprise délivré le 31 mai 2024 ;

ORDONNE à M. [K] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE les demandes des parties relatives aux délais pour quitter les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 641,16 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substituée au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE M. [K] [W] aux dépens,

CONDAMNE M. [K] [W] à payer à Mme [E] [D] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION